[승소] 취득 당시부터 고급주택이면 5년 이내 해당 변경을 이유로 취득세를 추징할 수 없다 (2021두39317)

이 사건은 복층형 공동주택의 옥탑, 내부 연결부와 계단, 지하창고를 어느 시점부터 1구의 공동주택에 포함할 것인지, 그리고 취득 당시부터 고급주택이었다면 취득 뒤 5년 이내 고급주택이 된 경우를 대상으로 하는 취득세 추징 규정을 적용할 수 있는지를 다룬다.

심급별 판단 이유는 같지 않다. 서울행정법원은 외벽 내부선 기준으로 옥탑 면적을 계산해 두 공동주택 모두 복층형 기준인 274㎡를 넘지 않으므로 고급주택이 아니라고 보았다. 서울고등법원은 옥탑뿐 아니라 내부 연결부와 계단, 지하창고까지 취득 당시부터 1구의 공동주택에 들어가므로 두 공동주택 모두 처음부터 고급주택이었다고 보았다. 항소심은 바로 그 이유로 취득 뒤 고급주택이 되었다는 전제의 추징 처분이 위법하다고 판단했다. 대법원은 별도 본안 법리를 설시하지 않고 심리불속행으로 상고를 모두 기각했다.

공개 판결문 안에는 날짜가 서로 맞지 않는 대목이 있다. 주문과 처분 경위의 처분일은 2017. 3. 10.이나 항소심 신의성실 판단에는 2017. 1. 30.으로 적혀 있다. 원고 김△△ 등의 소유권이전일도 처분 경위에는 2014. 2. 6., 신의성실 판단에는 2014. 2. 26.으로 적혀 있다. 건축물표시변경일은 1심과 항소심의 한 대목에서 2016. 8. 24., 항소심의 다른 대목에서 2016. 8. 4.로 나타난다. 이 글은 어느 날짜가 오타인지 단정하지 않고 충돌 자체를 남긴다.

확정 여부 미확인 (확인일 2026-08-24). 대법원 2021. 8. 26. 상고기각 판결은 확인되지만 별도의 공식 확정증명서는 확인 범위에 들어 있지 않다.

사건 개요

대상 아파트는 2009. 3.경 사용승인을 받은 지하 2층, 지상 10층 규모의 18세대 공동주택이다. 2층부터 10층까지 각 층에 2세대가 있고, 최상층 1001호와 1002호의 등기부상 본층 전유부분 면적은 각각 244.59㎡다. 옥상에는 각 호실 본층에서 내부 연결부와 계단을 거쳐 바로 출입할 수 있는 옥탑이 있었다. 지하에는 세대별 창고가 배정되어 있었다.

1002호 취득자는 2013. 3. 21. 소유권이전등기를 마쳤다. 1001호의 각 2분의 1 지분 취득자 2명은 처분 경위상 2014. 2. 6. 소유권이전등기를 마쳤다. 다만 항소심 신의성실 항목에는 이 날짜가 2014. 2. 26.으로 적혀 있어 원문 안에서 충돌한다.

피고는 원고들이 취득한 뒤인 2015. 8.경 옥탑 30㎡를 무단증축해 본층 244.59㎡와 합한 면적이 274.59㎡가 되었고, 이에 따라 복층형 고급주택 기준인 274㎡를 넘었다고 보았다. 피고는 이를 취득 뒤 5년 이내 고급주택이 된 경우로 보아 구 지방세법 제16조 제1항 제3호에 따라 취득세 등을 추징했다.

처분일은 1심 주문과 각 심급의 처분 경위에서 2017. 3. 10.으로 확인된다. 항소심 신의성실 항목은 2017. 1. 30.으로 적는다. 별지 부과세액 표가 공개 원문에서 생략되어 있으므로 취득세와 가산세의 원 단위 금액은 확인할 수 없다. 이 글은 세액을 추정하거나 새로 계산하지 않는다.

원고들은 조세심판원에 심판청구를 했으나 2018. 1. 23. 모두 기각됐다. 해당 심판 결정의 본문과 사건번호는 공개 판결문에 들어 있지 않으므로 절차 경과만 적는다.

사실관계 구조

1. 사용승인 당시의 구조

아파트는 2009. 3.경 사용승인을 받았다. 당시 1001호와 1002호 상부에는 각각 벽면 3개와 지붕으로 이루어지고 바닥에 잔디와 석재가 깔린 옥탑이 있었다. 옥탑의 한쪽 벽면에는 각 본층으로 통하는 출입문이 있었고, 출입문과 본층 사이에는 사방이 벽으로 둘러싸인 연결부와 계단이 설치되어 있었다. 그 면적은 각 3.8㎡였다.

각 최상층 거주자는 본층에서 내부 연결부와 계단을 통해 자기 호실 상부의 옥탑으로 바로 출입할 수 있었다. 다른 호실 거주자는 화재 등에 대비해 설치된 옥외 계단을 통해서만 옥상에 접근할 수 있었다. 분양광고에도 펜트하우스가 내부계단을 통해 옥상 개인정원을 사용할 수 있다는 내용이 들어 있었다.

사용승인 당시 지하 1층과 2층에는 주차장, 발전기실, 전기실, 관리실과 함께 18개의 창고가 설치되어 있었다. 각 창고에는 철제 여닫이문과 세대 표시가 있었고, 세대별로 하나씩 사용하도록 배정됐다. 1001호와 1002호에도 각각 지하창고가 배정됐다.

2. 시행사에 대한 선행 중과와 옥탑 축소

피고는 2011. 4. 11. 시행사에 대해 각 옥탑 면적을 29.67㎡로 보고 본층 244.59㎡와 합한 274.26㎡가 고급주택 기준을 넘는다는 이유로 중과세율에 따른 취득세를 부과했다. 시행사의 2011. 5. 24. 심판청구는 2012. 3. 16. 기각됐다.

그 뒤 시행사는 옥탑 벽면 일부와 지붕 일부를 잘라내고 바닥의 잔디와 석재를 제거했다. 시행사는 2013. 1. 23. 옥탑 면적이 각 24.04㎡로 줄어 본층과 합한 면적이 268.73㎡이므로 고급주택이 아님을 확인해 달라고 요청했다. 피고는 2013. 1. 28. 취득시기와 과세표준이 아직 확정되지 않았으므로 향후 사정변경을 고려해 취득 당시 판단하겠다고 답했다.

벽면과 지붕 일부가 제거된 뒤에도 본층에서 옥탑으로 통하는 출입문, 내부 연결부와 계단은 남아 있었다. 항소심은 이 점을 옥탑의 기본 구조와 용도가 유지됐다고 보는 중요한 사정으로 삼았다.

3. 원고들의 취득과 이후 시공

1002호 취득자는 2013. 3. 21. 소유권이전등기를 마쳤고, 1001호 취득자들은 처분 경위상 2014. 2. 6. 소유권이전등기를 마쳤다. 원고들은 표준세율에 따른 취득세를 신고·납부했다.

원고들은 취득 뒤 옥탑 벽면에 접이식 유리새시 등을 설치하고 타일과 목재 바닥재를 깔았다. 피고는 2015. 7.경 새시 등의 철거를 통지했고, 2015. 8. 4. 집합건축물대장에 다용도 30㎡ 슬라브·새시 구조물이라는 무단증축 위반건축물 표기를 했다. 원고들은 2015. 10.경 새시 등을 철거했고, 피고는 2015. 10. 16. 위반건축물 표기를 해제했다.

원고들은 필로티에도 목재 바닥재를 깔고 야외용 탁자와 의자를 두거나 가재도구를 놓았다. 원고 중 일부는 필로티에 유리새시를 설치했다. 다만 항소심이 취득 당시부터 1구의 공동주택에 포함된다고 본 핵심 시설은 옥탑, 내부 연결부와 계단, 지하창고다.

4. 면적 자료

2017. 6. 20. 원고들과 담당 공무원이 입회한 가운데 옥탑을 실측했다. 1001호 옥탑은 외벽 중심선 기준 29.5408㎡, 외벽 내부선 기준 26.4465㎡였다. 1002호 옥탑은 외벽 중심선 기준 29.5190㎡, 외벽 내부선 기준 26.3655㎡였다.

1심은 등기부상 본층 면적 244.59㎡에 외벽 내부선으로 잰 옥탑 면적만 더했다. 이에 따라 1001호는 271.0365㎡, 1002호는 270.9555㎡가 되어 모두 274㎡를 넘지 않는다고 판단했다.

항소심은 계산 범위를 달리 잡았다. 본층과 옥탑 외에도 내부 연결부와 계단 3.8㎡, 지하창고 7.47㎡가 하나의 주거생활 단위에 포함된다고 보았다. 원고가 주장한 외벽 내부선 기준을 적용해도 합계가 1001호 279.3065㎡, 1002호 279.2255㎡로 274㎡를 넘는다고 보았다. 시행사가 주장한 축소 뒤 옥탑 면적 24.04㎡를 사용해도 항소심 계산상 합계는 276.9㎡ 또는 279.9㎡로 기준을 넘었다.

항소심 표에서 외벽 내부선 기준 본층 면적 241.59㎡는 실측 자료가 아니라 원고 주장에 따른 면적이라고 명시됐다. 따라서 해당 수치를 독립적으로 확인된 실측값처럼 다루면 안 된다.

5. 날짜 충돌을 포함한 연혁

건축물표시변경일은 1심 원문 자체가 아니라 항소심이 정리한 인정사실 중 한 대목에서 2016. 8. 24.로 나타나며, 같은 항소심의 지하창고 판단 부분에는 2016. 8. 4.로 나타난다. 이 글은 이를 1심 인정사실과 항소심 일부 서술 사이의 충돌로 정리한다. 어느 날짜가 맞는지는 이 자료만으로 단정할 수 없다.

핵심 쟁점

첫째, 복층형 공동주택의 고급주택 기준인 274㎡ 초과 여부를 판단할 때 옥탑 면적을 외벽 중심선과 외벽 내부선 가운데 어느 기준으로 잴 것인지가 문제다.

둘째, 1구의 공동주택에 본층과 옥탑만 포함되는지, 내부 연결부와 계단 및 세대별 지하창고까지 포함되는지가 문제다. 이는 단순한 면적 측정 방식보다 먼저 어떤 공간을 계산 대상에 넣을 것인지에 관한 문제다.

셋째, 원고들의 새시와 바닥재 설치로 비로소 옥탑이 주택 일부가 된 것인지, 아니면 옥탑의 기본 구조와 용도가 계속 유지되어 원고들이 취득할 때부터 본층과 한 주거생활 단위를 이뤘는지가 문제다.

넷째, 취득 당시부터 고급주택이었다면 취득 뒤 5년 이내 고급주택이 된 경우를 대상으로 하는 구 지방세법 제16조 제1항 제3호에 따른 추징이 가능한지가 문제다.

다섯째, 과세관청이 항소심에서 당초 고급주택 취득을 전제로 구 지방세법 제13조 제5항 제3호 중과를 예비적 처분사유로 추가할 수 있는지가 문제다. 취득 뒤 상태 변경과 취득 당시 상태는 사실관계가 다르고, 제16조 추징과 제13조 중과는 적용 대상과 요건 및 효과도 다르다.

여섯째, 납세자가 표준세율로 신고한 뒤 부과제척기간이 지난 후 처음부터 고급주택이었다고 주장하는 것이 신의성실 원칙에 반하는지가 문제다.

원고 주장

1. 고급주택이 아니라는 주장

원고들은 공동주택의 전용면적을 외벽 내부선 기준으로 산정해야 한다고 주장했다. 등기부상 전유부분 244.59㎡에 외벽 내부선으로 측정한 옥탑 면적을 더하면 1001호는 271.0365㎡, 1002호는 270.9555㎡이므로 복층형 기준 274㎡를 넘지 않는다는 주장이다. 이 주장은 1심이 받아들였다.

2. 취득 당시부터 고급주택이었다는 항소심 주장

원고들은 항소심에서 본층을 취득할 때 그에 부속된 옥탑, 내부 연결부와 계단, 지하창고도 함께 취득했다고 주장했다. 이 시설들을 포함하면 취득 당시부터 1구의 공동주택 면적이 274㎡를 넘었으므로, 취득 뒤 옥탑을 추가로 취득하거나 새로 고급주택이 된 것이 아니라는 주장이다.

이 주장은 앞선 고급주택 미해당 주장과 결론 전제가 다르다. 하나는 계산 결과 274㎡ 이하라는 주장이고, 다른 하나는 계산 대상을 넓히면 취득 당시부터 274㎡ 초과였다는 주장이다. 항소심은 두 번째 주장을 받아들여 제16조 제1항 제3호 추징이 위법하다고 판단했다.

3. 가산세가 위법하다는 주장

원고들은 건축물 연면적에 벽체 부분이 포함되지 않는다는 행정안전부 유권해석을 신뢰했고, 피고가 옥탑 무단증축을 발견한 뒤 상당 기간이 지나 처분했다는 점을 들어 적어도 가산세 부분은 위법하다고 주장했다. 1심은 본안에서 처분 전부를 취소했으므로 이 주장까지 더 나아가 판단하지 않았다.

피고 주장

1. 취득 뒤 무단증축으로 고급주택이 됐다는 주장

피고는 원고들이 2015. 8.경 옥탑 30㎡를 무단증축했다고 보았다. 본층 244.59㎡와 더하면 274.59㎡가 되어 274㎡를 넘으므로 취득 뒤 5년 이내 고급주택이 된 경우에 해당하고, 구 지방세법 제16조 제1항 제3호에 따른 추징이 적법하다는 주장이다.

피고는 면적을 외벽 중심선 기준으로 보아야 한다고 주장했다. 또한 이 아파트가 주택법상 사업계획 승인을 받는 30세대 이상 공동주택이 아니므로 주택법 시행규칙의 외벽 내부선 기준을 적용할 수 없다는 취지로도 주장했다.

2. 시행사 축소 뒤 옥탑은 조경시설이었다는 주장

피고는 시행사가 옥탑의 벽과 지붕 일부를 철거하고 잔디와 석재를 제거한 뒤의 공간은 주거공간이 아닌 조경시설에 불과했다고 주장했다. 원고들이 취득 뒤 벽체와 지붕을 다시 설치하고 바닥재를 깔면서 비로소 주택 일부가 되었으므로, 그때부터 본층과 합쳐 고급주택이 됐다는 주장이다.

3. 지하창고는 취득 뒤 설치됐다는 주장

피고는 지하창고가 원고들의 취득 뒤 추가 설치됐다고 주장했다. 항소심은 2009. 3.경 사용승인 당시부터 18개 세대별 창고가 있었고 입주 안내자료에도 창고 배정 내용이 들어 있다는 사실을 근거로 이 주장을 받아들이지 않았다.

4. 신의성실 원칙 위반 주장

피고는 원고들이 취득 당시 고급주택이 아니라는 전제로 표준세율을 신고·납부하고, 고급주택 취득에 대한 부과제척기간이 지난 뒤 처음부터 고급주택이었다고 주장하는 것은 모순된 행태이므로 허용할 수 없다고 주장했다.

5. 예비적 처분사유 주장

피고는 항소심에서 원고들이 처음부터 고급주택을 취득했다면 구 지방세법 제13조 제5항 제3호에 따른 중과세율로 취득세를 부과할 수 있다고 주장했다. 제16조에 따른 추징세액이 제13조에 따라 부과할 세액보다 적으므로 결과적으로 정당세액 범위 안에 있다는 논리였다.

관련 법령

법령 문언은 확인한 공식 원문의 행위시 확인본을 기준으로 한다. 고급주택 해당 주장 시점인 2015. 8. 4.와 처분일인 2017. 3. 10.의 연혁본을 나누어 볼 필요가 있다.

1. 구 지방세법 제16조 제1항

토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.

3. 제13조제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장

2015. 8. 4. 기준 확인본은 2015. 7. 24. 법률 제13427호 지방세법이고, 처분일 기준 확인본은 2016. 12. 27. 법률 제14475호 지방세법이다. 두 확인본의 제16조 제1항 제3호 문언은 위와 같다.

이 조항의 문언은 취득 당시 상태가 아니라 취득한 뒤 5년 이내 해당 물건이 고급주택 등에 해당하게 된 경우를 전제로 한다. 항소심 판단의 핵심은 원고들이 취득 당시부터 고급주택을 취득했으므로 이러한 상태 변경 전제가 성립하지 않는다는 데 있다.

2. 구 지방세법 제13조 제5항 제3호

확인한 공식 원문에 수록된 제13조 제5항 제3호의 고급주택 부분은 다음과 같다.

고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지

제13조 제5항 제3호는 고급주택을 취득하는 경우의 중과 근거다. 항소심은 이를 제16조 제1항 제3호 추징과 구별했다. 처음부터 고급주택을 취득했다는 사실을 근거로 한 제13조 중과는 취득 뒤 고급주택이 되었다는 사실을 근거로 한 제16조 추징과 같은 처분사유가 아니라고 보았다.

3. 구 지방세법 시행령 제28조 제4항 제4호

1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

확인한 공식 원문상 2015. 8. 4. 기준 확인본은 2015. 7. 24. 대통령령 제26438호로 공포되고 2015. 7. 29. 시행된 연혁본이다. 처분일 기준 확인본은 2016. 12. 30. 대통령령 제27710호 연혁본이다. 두 확인본 모두 복층형 공동주택은 공용면적을 제외한 건축물 연면적이 274㎡를 초과하는지를 기준으로 둔다.

4. 판결문 편찬 표지와 연혁본의 충돌

1심은 구 지방세법을 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것이라고 적었다. 그러나 처분일 2017. 3. 10.은 확인한 공식 원문에 적힌 해당 법률 시행일 2017. 1. 1. 뒤다. 따라서 1심 표지는 처분일 당시 시행본 표지와 맞지 않는다.

항소심은 지방세법을 2017. 12. 26. 법률 제12505호로 개정되기 전의 것이라고 적었다. 확인한 공식 연혁에 따르면 법률 제12505호는 2014. 3. 24. 개정 번호이고, 2017. 12. 26. 개정은 법률 제15292호라서 날짜와 번호가 서로 맞지 않는다.

항소심은 시행령도 2017. 12. 28. 대통령령 제28524호로 개정되기 전의 것이라고 적었다. 법제처 연혁 확인 내용에 따르면 대통령령 제28524호는 2017. 12. 29. 공포되고 2018. 1. 1. 시행됐다. 이 역시 판결문 표지의 날짜와 연혁 정보가 맞지 않는다.

따라서 판결문 편찬 표지를 그대로 행위시 확정본으로 취급하지 않는다. 이 글은 확인한 공식 원문의 2015. 8. 4. 및 2017. 3. 10. 기준 연혁본과 판결문 표지의 충돌을 함께 밝힌다. 공개 판결문에 없는 부칙 시행일은 단정하지 않는다.

법원 판단

1. 1심 판단

서울행정법원의 주문은 다음과 같다.

1. 피고가 2017. 3. 10. 원고들에 대하여 한 별지 [표] 기재 각 부과처분을 모두 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

1심은 공동주택의 고급주택 면적 기준이 공용면적을 제외한 전용면적이라고 보았다. 과거 시행령이 공동주택 기준을 공유면적 포함 298㎡에서 공용면적 제외 245㎡로 바꾼 연혁과, 공동주택 전용면적 산정 기준이 외벽 중심선에서 외벽 내부선으로 바뀐 연혁을 살폈다. 외벽 두께에 따라 전용면적이 달라지는 불합리를 줄이려는 취지도 고려했다.

1심은 이 아파트가 30세대 이상 사업계획 승인 대상이 아니라는 이유로 외벽 내부선 기준을 배제할 수 없다고 판단했다. 주택법령상 공동주택인 이상 같은 전용면적 산정 기준을 적용해야 하고, 규모에 따라 산정 방법을 달리하는 특별규정이나 합리적 이유를 찾기 어렵다고 보았다.

그 결과 등기부상 본층 전유부분 244.59㎡에 외벽 내부선 기준 옥탑 면적 26.4465㎡ 또는 26.3655㎡를 더했다. 1001호 합계는 271.0365㎡, 1002호 합계는 270.9555㎡로 모두 복층형 기준 274㎡를 넘지 않았다. 1심은 두 공동주택이 고급주택에 해당하지 않으므로 이를 전제로 한 제16조 제1항 제3호 추징 처분이 위법하다고 판단했다.

1심은 고급주택이 아니라는 본안 이유로 처분 전부를 취소했으므로 가산세에 정당한 사유가 있다는 원고의 나머지 주장은 따로 판단하지 않았다. 1심 판단을 취득 당시부터 고급주택이었다는 판단으로 바꾸어 읽으면 안 된다.

2. 항소심 판단

서울고등법원의 주문은 다음과 같다.

1. 피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용을 피고가 부담한다.

항소심은 1심과 결론은 같지만 이유를 달리했다. 항소심은 먼저 고급주택 중과의 취지에 비추어 1구의 건물을 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공되는지로 판단해야 한다고 보았다. 본건물과 사회경제적으로 하나의 주택 기능을 하고 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설이라면 본건물과 분리된 별개 건물로 볼 수 없다는 기준을 제시했다.

항소심은 사용승인 당시부터 옥탑이 본층과 출입문, 내부 연결부 및 계단으로 직접 연결됐고 분양광고도 옥상 개인정원 사용을 내세운 점을 보았다. 시행사가 벽면과 지붕 일부를 잘라낸 뒤에도 기본 연결 구조와 용도가 유지됐다고 판단했다. 원고들이 취득 뒤 설치한 새시와 바닥재는 옥탑의 사용 편익을 높인 정도일 뿐, 조경시설이던 공간을 비로소 주택으로 바꾼 것은 아니라고 보았다.

항소심은 내부 연결부와 계단 및 지하창고도 취득 당시부터 본층과 함께 하나의 주거생활 단위에 속한다고 판단했다. 지하창고는 2009. 3.경부터 세대별로 배정된 구조였고, 2015. 1. 8. 건축물표시변경 신청 전에도 존재한 것으로 인정했다. 건축물표시변경일은 판단 한 대목에서 2016. 8. 4.로 적혀 있지만 인정사실의 다른 대목은 2016. 8. 24.로 적고 있어 충돌한다. 항소심 결론은 표시변경일보다 창고가 사용승인 당시부터 실제 존재하고 세대별로 사용됐다는 점에 기초한다.

이 범위로 계산하면 외벽 중심선과 외벽 내부선 어느 기준을 택해도 274㎡를 넘었다. 시행사가 옥탑 면적을 24.04㎡로 줄였다는 주장값을 적용해도 내부 연결부와 계단 및 지하창고를 합한 면적은 기준을 넘었다. 항소심은 이에 따라 원고들이 당초부터 고급주택인 1구의 공동주택을 취득해 계속 보유했다고 판단했다.

구 지방세법 제16조 제1항 제3호는 당초 고급주택이 아닌 주택을 취득한 뒤 5년 이내 고급주택이 된 경우의 추징 규정이다. 원고들이 취득 당시부터 고급주택을 취득했다면 취득 뒤 고급주택이 되었다는 상태 변경이 없다. 항소심은 이 처분이 제16조가 정한 요건에 맞지 않아 위법하다고 판단했다.

항소심 원문에는 이 대목에서 제16조 제1항 제3호를 한 차례 제6조 제1항 제3호로 적은 부분이 있다. 문맥과 앞뒤 인용은 제16조 제1항 제3호를 가리킨다. 이 글은 원문의 해당 표기를 법조문으로 채택하지 않는다.

신의성실 주장도 배척됐다. 항소심은 납세의무자에게 신의성실 원칙을 적용하려면 객관적으로 모순되는 행태, 납세의무자의 심한 배신행위, 보호할 가치가 있는 과세관청의 신뢰가 필요하다고 보았다. 피고는 2013. 1.경 옥탑 현황을 파악했고 2015. 6.경 지하층 현황도 파악할 수 있었으며 조사와 부과 권한도 가지고 있었다. 항소심은 피고가 원고들의 심한 배신행위 때문에 당초 고급주택 취득 사실을 알지 못했다고 볼 수 없고, 피고의 신뢰도 보호할 가치가 있다고 보기 어렵다고 판단했다.

다만 이 신의성실 판단 문단에는 원고 김△△ 등의 소유권이전일이 2014. 2. 26., 처분일이 2017. 1. 30.으로 적혀 있다. 처분 경위의 2014. 2. 6. 및 주문과 처분 경위의 2017. 3. 10.과 각각 충돌한다. 항소심은 이 충돌을 해명하지 않았고, 이 글도 어느 쪽이 오타인지 단정하지 않는다.

예비적 처분사유 추가도 허용되지 않았다. 당초 처분사유는 원고들이 고급주택이 아닌 주택을 취득한 뒤 무단증축으로 고급주택이 됐다는 사실이었다. 항소심에서 추가한 사유는 원고들이 당초부터 고급주택을 취득했다는 사실이었다. 항소심은 취득 당시 규모와 상태 및 이후 변화 여부가 달라 기본적 사실관계가 같지 않다고 보았다.

법적 근거와 효과도 달랐다. 제16조 제1항 제3호는 취득 뒤 고급주택이 된 경우의 추징이고, 제13조 제5항 제3호는 고급주택 자체를 취득한 경우의 중과다. 항소심은 이를 단지 같은 사실에 적용 법령만 추가하거나 바꾸는 경우로 볼 수 없다고 판단했다. 따라서 제13조 중과를 제16조 추징 처분의 예비적 사유로 붙여 처분을 유지할 수 없다고 보았다.

3. 대법원 판단

대법원의 주문은 다음과 같다.

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고가 부담한다.

대법원은 원심판결, 상고이유서와 사건 기록을 살핀 결과 상고인의 주장이 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호의 사유를 포함하지 않거나 이유가 없다고 인정된다고 밝혔다. 같은 법 제5조에 따라 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 모두 기각했다.

이는 심리불속행 상고기각이다. 대법원은 외벽 내부선 기준, 1구의 공동주택 범위, 제16조 추징과 제13조 중과의 처분사유 관계에 관한 독자적인 본안 법리를 따로 설시하지 않았다. 국가법령정보센터 상고심 기록의 종합 요지에 붙은 고급주택에 해당하지 않는다는 설명은 1심 취지를 옮긴 편찬 문구이고 대법원 이유 본문이 아니다. 이 사건의 실질 판단은 1심과 항소심을 나누어 읽어야 한다.

비교 판례

공개 판결문이 인용한 다섯 판례만 비교한다. 별도 원문을 추가 조사하지 않았으며, 이 사건 항소심이 각 판례를 사용한 범위 안에서 정리한다.

1. 대법원 1990. 5. 22. 선고 89누2363 판결

항소심은 1구의 건물 판단 기준과 관련해 이 판결을 인용했다. 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공되는지, 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 본건물과 사회경제적으로 하나의 주택 기능을 하는지를 살피는 기준이다. 항소심은 이를 옥탑, 내부 연결부와 계단, 지하창고가 본층과 한 단위를 이루는지 판단하는 데 사용했다.

2. 대법원 1999. 11. 26. 선고 98두17968 판결

항소심은 납세의무자에게 신의성실 원칙을 적용하기 위한 요건을 설명하면서 이 판결을 인용했다. 객관적 모순행태만으로 충분하지 않고, 심한 배신행위와 보호할 가치가 있는 과세관청의 신뢰가 필요하다는 기준이다.

3. 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005두6300 판결

항소심은 조세 실체법에서 신의성실 원칙을 제한적으로 적용해야 한다는 점과 과세관청이 실지조사권, 실질 조사 의무 및 처분 적법성에 대한 증명책임을 가진다는 점을 설명하며 이 판결을 인용했다. 피고가 옥탑과 지하창고 현황을 파악할 기회가 있었다는 사정과 연결된다.

4. 대법원 2004. 11. 26. 선고 2004두4482 판결

항소심은 처분사유 추가가 허용되는 범위를 설명하며 이 판결을 인용했다. 당초 사유와 기본적 사실관계가 같은 범위에서는 다른 사유를 추가하거나 변경할 수 있지만, 법률적 평가 전의 구체적 사회적 사실관계가 기본적인 점에서 같아야 한다는 기준이다.

5. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010두28106 판결

항소심은 처분 당시 적시한 구체적 사실을 바꾸지 않고 근거 법령만 추가·변경하는 경우와, 종전 처분과 동일성을 인정하기 어려운 별개 처분이 되는 경우를 구별하며 이 판결을 인용했다. 제16조 추징에서 제13조 중과로 바꾸는 것은 사실관계와 요건 및 효과가 달라 허용되는 근거 법령 추가에 해당하지 않는다고 판단했다.

실무 시사점

1. 면적 측정 전에 1구의 공동주택 범위를 확정해야 한다

1심과 항소심의 차이는 단순히 외벽 내부선과 중심선 가운데 무엇을 선택했는 데서 끝나지 않는다. 1심은 본층 전유부분과 옥탑 면적을 합쳐 274㎡ 초과 여부를 판단했다. 항소심은 내부 연결부와 계단 및 지하창고까지 1구의 공동주택에 포함했다. 계산선보다 계산 대상의 범위가 결론을 바꿀 수 있다.

현장에서는 등기부와 건축물대장만 보지 말고 실제 연결 구조, 독점적 출입, 분양자료, 사용승인 당시 현황, 세대별 배정 관계, 본층과 부대시설의 경제적 용법을 함께 정리해야 한다. 특히 미등기나 공용부분 표기만으로 주거생활 단위 포함 여부를 바로 결론 내리면 안 된다.

2. 취득 당시 상태와 취득 뒤 변경을 분리해야 한다

구 지방세법 제16조 제1항 제3호 추징에는 취득 당시 고급주택이 아니었다가 5년 이내 고급주택이 되었다는 시간적 변화가 필요하다. 취득 당시부터 고급주택이었다면 표준세율 신고가 잘못됐을 수는 있어도, 그 사정만으로 제16조의 취득 뒤 변경 요건이 생기지는 않는다.

따라서 부과 검토나 불복 검토에서는 취득일 현황과 이후 공사 현황을 별도의 도면과 사진 및 면적표로 나누어야 한다. 옥탑의 기본 구조와 용도가 취득 전부터 유지됐는지, 이후 공사가 새로운 공간을 만든 것인지 사용 편익만 높인 것인지도 구별해야 한다.

3. 잘못 선택한 처분 근거를 소송 중 정당세액 논리로 고칠 수 있는지 따져야 한다

제16조 추징과 제13조 중과는 세액 크기만 비교할 문제가 아니다. 각각의 적용 대상, 시간 구조, 요건과 효과가 다르다. 당초 처분이 취득 뒤 무단증축이라는 사실을 근거로 했다면, 소송에서 처음부터 고급주택 취득이었다는 사실을 새로 붙이는 것은 기본적 사실관계의 동일성을 잃을 수 있다.

처분서에는 구체적 사실, 적용 법조, 과세요건 충족 시점이 서로 맞아야 한다. 불복 단계에서는 과세관청이 같은 처분을 유지하면서 사실 전제나 법적 성격을 바꾸는지 살피고, 단순 법령 보충인지 별개 처분사유인지 나누어 검토해야 한다.

4. 신의성실 주장은 과세관청의 조사 가능성과 함께 본다

납세자가 표준세율로 신고했다가 소송에서 처음부터 고급주택이었다고 주장했다는 외형만으로 신의성실 위반이 성립하지 않는다. 항소심은 피고가 2013. 1.경 옥탑 현황을 확인했고 2015. 6.경 지하층 현황도 파악할 수 있었던 점, 조사와 부과 권한을 가진 점을 함께 보았다.

과세관청의 신뢰가 보호받을 가치가 있는지 판단하려면 현장 확인 기록, 사전 질의와 답변, 건축물대장 변경 신청, 시정지시와 이행강제금 자료 등 과세관청이 언제 무엇을 알았거나 알 수 있었는지를 시간순으로 모아야 한다.

5. 원문 날짜 충돌을 숨기지 않아야 한다

이 사건은 처분일, 일부 원고의 소유권이전일, 건축물표시변경일이 원문 안에서 서로 다르게 기재된다. 주문과 처분 경위는 처분일을 2017. 3. 10.으로 적지만 신의성실 항목은 2017. 1. 30.으로 적는다. 1001호 소유권이전일은 2014. 2. 6.과 2014. 2. 26.으로 갈린다. 건축물표시변경일은 2016. 8. 24.과 2016. 8. 4.로 갈린다.

이런 충돌은 임의로 하나를 골라 없애기보다 문서 위치와 함께 병기해야 한다. 처분서, 등기사항증명서, 건축물대장 변경 이력 등 별도 1차 자료가 없다면 어느 쪽이 오타인지 단정하지 않는 편이 안전하다.

6. 판결문 법령 표지는 행위시 연혁본과 대조해야 한다

1심과 항소심의 법령 편찬 표지는 날짜와 법령 번호가 연혁본과 맞지 않는 부분이 있다. 해당 조문 문언이 같더라도 적용 시점 검토가 사라지는 것은 아니다. 고급주택 해당 주장 시점과 처분일을 각각 기준으로 연혁본을 확인하고, 판결문 표지와 충돌하면 둘을 나란히 남겨야 한다.

7. 심리불속행 결정을 독자 법리로 확대하면 안 된다

대법원은 상고를 모두 기각했지만 별도 본안 법리를 제시하지 않았다. 실무 의견서에서 대법원이 외벽 내부선 기준이나 취득 당시 고급주택의 제16조 적용 배제를 직접 판시했다고 쓰기보다, 항소심 판단이 유지됐고 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했다고 구분하는 편이 정확하다.

8. 공개 원문에 없는 세액을 만들면 안 된다

1심 주문은 별지 표의 각 부과처분을 취소한다고 적지만 공개 원문에는 별지 세액표가 없다. 가산세가 포함됐다는 항소심 서술은 있어도 원 단위 본세와 가산세 구성은 확인되지 않는다. 실무 문서에는 처분 전부 취소라는 범위만 적고 세액을 추산하지 않아야 한다.

실무 체크리스트

• 취득일과 취득 뒤 공사일을 나누어 현황표를 만들었는지 확인한다.
• 1002호의 2013. 3. 21. 소유권이전일을 확인한다.
• 1001호의 소유권이전일이 원문상 2014. 2. 6.과 2014. 2. 26.으로 충돌한다는 점을 표시한다.
• 처분일이 주문·처분 경위의 2017. 3. 10.과 신의성실 항목의 2017. 1. 30.으로 충돌한다는 점을 표시한다.
• 건축물표시변경일이 2016. 8. 24.과 2016. 8. 4.로 충돌한다는 점을 표시한다.
• 날짜 충돌을 별도 원본 없이 오타로 단정하지 않는다.
• 사용승인 당시 옥탑의 벽, 지붕, 바닥과 출입 구조를 확인한다.
• 본층에서 옥탑으로 직접 연결되는 출입문, 연결부와 계단의 존재를 확인한다.
• 내부 연결부와 계단 3.8㎡의 포함 근거를 확인한다.
• 지하창고 7.47㎡가 사용승인 당시부터 세대별로 배정됐는지 확인한다.
• 분양광고와 입주 안내자료에서 옥상 개인정원 및 세대별 창고 설명을 확인한다.
• 시행사의 옥탑 축소 전후 사진과 도면을 나누어 확인한다.
• 원고들의 새시와 바닥재 설치가 새 공간 형성인지 사용 편익 증가인지 구분한다.
• 외벽 중심선과 외벽 내부선 기준 면적을 각각 계산하되 출처가 실측인지 당사자 주장인지 표시한다.
• 항소심의 외벽 내부선 기준 본층 241.59㎡가 실측값이 아니라 원고 주장값이라는 점을 표시한다.
• 복층형 기준이 274㎡를 초과하는 경우라는 문언을 확인한다.
• 취득 당시 시가표준액 요건도 시행령 제28조 제4항 본문에서 별도로 확인한다.
• 적용 조문이 제13조의 취득 당시 중과인지 제16조의 취득 뒤 추징인지 구분한다.
• 제16조 추징이라면 취득 당시 비고급주택에서 5년 이내 고급주택으로 바뀐 사실을 확인한다.
• 처분서의 구체적 사실과 소송 중 추가된 예비적 처분사유의 기본적 사실관계가 같은지 검토한다.
• 과세관청이 옥탑과 지하창고 현황을 언제 확인했거나 확인할 수 있었는지 기록을 모은다.
• 신의성실 원칙의 객관적 모순행태, 심한 배신행위, 보호가치 있는 신뢰 요건을 각각 검토한다.
• 2015. 8. 4. 기준 지방세법과 시행령 연혁본을 확인한다.
• 2017. 3. 10. 기준 지방세법과 시행령 연혁본을 확인한다.
• 판결문 편찬 표지와 법제처 연혁본의 날짜 및 번호 충돌을 기록한다.
• 출처에 없는 부칙 시행일을 단정하지 않는다.
• 1심의 고급주택 미해당 판단과 항소심의 취득 당시 고급주택 판단을 별도 문단으로 작성한다.
• 대법원 판단을 심리불속행 상고기각으로 적고 독자 본안 법리를 덧붙이지 않는다.
• 국가법령정보센터의 종합 요지를 대법원 이유 본문으로 오인하지 않는다.
• 별지 세액표가 생략됐다는 점을 확인하고 원 단위 세액을 추정하지 않는다.
• 공식 확정증명서 확인 여부와 대법원 상고기각 사실을 구분한다.

참고 자료

• 서울행정법원 2020. 1. 14. 선고 2018구합62232 판결: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=210933
• 서울고등법원 2021. 4. 16. 선고 2020누33802 판결: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=420666
• 대법원 2021. 8. 26. 선고 2021두39317 판결: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=420668

세 심급의 역할은 분명히 나뉜다. 1심은 외벽 내부선 기준으로 옥탑 면적을 더해도 274㎡를 넘지 않아 고급주택이 아니라고 판단했다. 항소심은 옥탑, 내부 연결부와 계단, 지하창고가 취득 당시부터 본층과 한 주거생활 단위를 이루어 처음부터 고급주택이었다고 판단했고, 그 때문에 취득 뒤 5년 이내 고급주택이 된 경우를 전제로 한 제16조 추징을 위법하다고 보았다. 대법원은 독자 법리를 설시하지 않고 심리불속행으로 상고를 모두 기각했다.

현재 확인 상태는 확정 여부 미확인 (확인일 2026-08-24)이다. 별지 세액표와 공식 확정증명서는 공개 판결문에서 확인되지 않는다.