[승소] 관리형 토지신탁에서 수탁자가 등기와 건축주 명의를 받아도 위탁 임대사업자의 임대주택 취득세 감면은 남을 수 있다 (2021두39942)

이 사건은 임대사업자가 임대주택 부지를 취득한 뒤 관리형 토지신탁을 이용하면서 소유권 등기와 건축주 명의를 수탁자에게 넘긴 경우에도, 위탁자인 임대사업자를 공동주택의 실질적인 건축 주체로 볼 수 있는지를 다룬다. 등기 명의와 건축허가서상 명의만 보면 수탁자가 앞에 서지만, 사업시행 권한과 비용 부담, 자금 조달, 임대 운영, 하자 책임, 신탁 종료 뒤 권리 귀속을 함께 보면 결론이 달라질 수 있다는 사례다.

대표 사건은 대법원 2021. 9. 9. 선고 2021두39942 판결이다. 1심은 서울행정법원 2020. 7. 31. 선고 2020구합51952 판결이고, 항소심은 서울고등법원 2021. 4. 30. 선고 2020누52933 판결이다. 항소와 상고는 피고인 서울특별시 동작구청장만 제기했다. 대법원은 별도 본안 법리를 새로 밝히지 않고 심리불속행으로 상고를 기각했다.

확정 여부 미확인 (확인일 2026-08-28). 대법원의 상고기각 주문은 확인되지만 별도의 확정증명원은 확인하지 못했다.

공개 원문에는 감면 조항 번호가 서로 맞지 않는 문제가 있다. 1심 판단 본문은 전용면적 60㎡ 이하를 전제로 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호의 면제를 반복해 적용한다. 그러나 같은 판결의 소결은 제31조 제1항 제2호를 적용해 정당감면세액을 산정했다고 적는다. 별지 1 목록과 별지 3 계산근거가 공식 원문에서 빠져 있어 어느 표기가 잘못됐는지, 실제 계산에 어느 조항이 쓰였는지 확인할 수 없다.

사건 개요

원고들은 2018. 3. 27. 제1부동산을 취득하고 취득세 등 250,201,730원을 신고·납부했다. 세부 구성은 136,422,660원, 58,257,280원, 55,521,790원이다. 이 합계는 제1부동산에 관한 신고·납부세액일 뿐, 판결로 취소된 금액이나 환급액을 뜻하지 않는다.

원고들은 2018. 5. 23. 서울특별시장과 역세권 청년주택 건립 및 운영 협약을 체결하고 같은 날 원고들 명의로 건축허가를 받았다. 허가된 건축 규모는 지하 2층, 지상 18층, 연면적 8,540.43㎡, 공동주택 272세대 및 근린생활시설이다. 원고들은 2018. 5. 24. 임대사업자 등록을 마쳤다.

원고들은 2018. 6. 28. 주식회사 하나자산신탁과 관리형 토지신탁계약을 체결했고, 2018. 6. 29. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 같은 날 원고들은 토지 지분을 상호 교환하는 방법으로 제2부동산을 취득하고 취득세 등을 신고·납부했다.

제1부동산에 관한 경정청구는 2018. 5. 25. 제기됐고 피고는 2018. 7. 12. 이를 거부했다. 원고들은 2018. 6. 29. 제2부동산을 취득한 뒤 2018. 8. 22. 다시 경정청구를 했고, 피고는 2018. 9. 14. 이를 거부했다. 조세심판원은 2019. 10. 21. 심판청구를 기각했다. 공개 판결문에는 그 결정번호가 없다.

하나자산신탁은 2018. 7. 2. 건축허가의 건축주를 원고들에서 하나자산신탁으로 바꾸는 건축관계자변경신고를 했고, 2018. 10. 12. 착공신고를 했다. 원고들은 2018. 10. 4. 조세심판원에 심판청구를 했으나 2019. 10. 21. 기각됐고, 2020. 1. 20. 이 사건 소를 제기했다.

현재 상태를 다시 구분할 필요가 있다. 항소심은 피고의 항소를 기각했고 대법원도 피고의 상고를 기각했다. 그러나 이 자료에는 확정증명원이 포함되지 않았다. 따라서 상고기각이라는 재판 결과와 형식적 확정 여부를 같은 것으로 단정하지 않는다.

사실관계 구조

[원고들: 임대사업자 4인]
  |  제1부동산 취득과 세금 신고
  |  청년주택 협약, 인허가, 사업비 조달
  |  임대 운영, 하자 책임, 최종 권리 귀속
  v
[관리형 토지신탁]
  |  소유권 등기와 건축주 명의를 수탁자에게 이전
  |  사업 자금과 신탁재산을 관리
  v
[주식회사 하나자산신탁]
  |  형식상 건축주와 등기명의인
  |  도급계약 체결, 신탁재산의 수납·관리·집행
  |  중요 도급 조건은 원고들과 사전 협의
  v
[공동주택 신축과 임대사업]
  원고들이 시행자·위탁자로서 사업비, 인허가, 하자,
  임대 업무와 신탁 종료 뒤 임대인 채무 승계를 부담

이 구조에서 등기와 건축주 명의는 수탁자에게 있었지만, 원고들은 위탁자이자 시행자로서 인허가 취득, 제세공과금 신고와 납부, 지장물 철거, 사업비 조달, 민원 처리, 설계와 감리, 임대차계약과 임대료 수취를 맡았다. 사업 종료 뒤 수탁자가 대외적 사업시행자로 부담한 권리와 의무도 원고들이 포괄 승계하도록 정했다. 토지와 건축물의 하자 책임도 원칙적으로 원고들이 부담하고, 신탁 종료 뒤 임대보증금 반환 등 임대인의 채무도 원고들과 수익자가 승계하는 구조였다.

주식회사 하나자산신탁은 형식상 건축주와 등기명의인으로서 시공자와 도급계약을 체결하고 신탁재산의 금전을 수납·관리·집행했다. 다만 도급금액, 공사비 지급방법, 공사기간 등 중요 사항은 원고들과 사전 협의해야 했고, 사업 관련 계약의 책임도 신탁재산 범위로 제한됐다. 임대 관련 업무는 원고들이 맡고 하나자산신탁은 협조했으며, 임대차계약과 하자에 관한 실질 책임을 맡지 않았다.

시간 흐름은 다음과 같다.

핵심 쟁점

첫째, 구 지방세특례제한법 제31조 제1항이 말하는 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우인지 판단할 때 등기 명의와 건축주 명의만 볼 것인지, 사업의 권한과 비용 및 위험을 부담한 실질 주체까지 볼 것인지가 문제다.

둘째, 관리형 토지신탁에 따라 토지 소유권과 건축주 명의가 수탁자에게 이전됐다는 사정만으로 위탁자인 원고들이 건축 주체에서 빠지는지가 문제다. 신탁은 사업 안정과 자금 조달을 위한 방식일 수 있으므로 형식적 명의 이전과 실질적 사업 귀속을 나눠 볼 필요가 있다.

셋째, 공동주택을 건축하는 주체를 가를 구체적 판단 요소가 무엇인지가 문제다. 이 사건에서는 사업시행 권한, 인허가와 민원 책임, 사업비와 제세공과금 부담, 하자 책임, 임대 업무와 수익, 신탁 종료 뒤 권리·의무의 승계, 수탁자의 책임 범위가 함께 고려됐다.

넷째, 원고들이 경정청구한 범위를 넘어 신고·납부세액까지 취소해 달라고 구할 수 있는지가 절차상 문제다. 1심은 존재하지 않는 거부처분을 대상으로 한 초과청구 부분을 부적법하다고 보아 각하했다. 원고들이 이 부분에 항소하지 않았으므로 항소심 심판범위에서도 빠졌다.

다섯째, 실제 감면 계산에 제31조 제1항 제1호와 제2호 가운데 어느 조항이 쓰였는지가 문제다. 1심 판단 본문은 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 전제로 제1호의 면제를 적용하지만 소결은 제2호를 적용해 정당감면세액을 산정했다고 적는다. 별지 1과 별지 3이 빠져 있어 어느 쪽이 잘못 적힌 것인지 확인할 수 없다.

여섯째, 제177조의2가 정한 85% 감면 제한이 주문상 정당감면세액과 청구액 차이에 영향을 줬는지도 문제다. 별지 3 계산근거가 없으므로 그 차이의 원인을 제177조의2라고 단정할 수 없다.

원고 주장

원고들은 이 사건 신탁계약이 공동주택 신축사업의 안정성을 확보하기 위한 관리형 토지신탁에 불과하다고 주장했다. 신탁에 따른 소유권 이전과 건축주 명의변경은 형식적인 것이고, 임대할 목적으로 공동주택을 실제 건축한 주체는 임대사업자로 등록한 원고들이라는 논리다.

원고들은 이 사건 각 부동산 중 공동주택 건축에 제공되는 토지가 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호가 정한 감면 대상이라고 보았다. 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 건축하기 위해 취득한 부지라는 전제에서 이미 신고·납부한 취득세 등의 경정을 구했다.

청구취지에는 절차상 한계도 있었다. 원고들은 제1부동산 부분에서 계산상 오류를 이유로 취소 범위를 특정했으나, 당초 경정청구액을 넘는 부분은 실제 거부처분의 대상이 아니었다. 1심은 그 초과청구 부분을 각하했고, 원고들은 각하 부분과 나머지 기각 부분에 항소하지 않았다.

원고 주장의 중심은 실질과세원칙이었다. 등기 명의나 건축허가서상 건축주만으로 건축 주체를 정하면 관리형 토지신탁이라는 자금 조달 방식을 선택했다는 이유만으로 감면 여부가 달라진다는 점을 문제 삼았다. 사업의 실질적인 비용과 노력, 권한과 책임이 원고들에게 남았으므로 원고들을 건축 주체로 봐야 한다는 주장이다.

피고 주장

피고는 조세감면요건을 합리적 이유 없이 넓혀 해석하거나 비슷한 경우에 빗대어 적용할 수 없고, 법문대로 엄격하게 해석해야 한다고 주장했다.

피고에 따르면 제31조 제1항 제1호의 감면을 받으려면 민간임대주택법상 등록된 임대사업자가 해당 공동주택을 건축해야 한다. 그런데 신탁등기로 이 사건 각 부동산의 대내외적 소유권이 수탁자에게 완전히 이전됐고, 건축허가상 건축주도 원고들에서 수탁자로 바뀌었으며, 수탁자가 착공신고를 했다. 따라서 공동주택을 건축한 주체는 등록 임대사업자인 원고들이 아니라 임대사업자로 등록하지 않은 수탁자라는 주장이다.

피고가 경정청구를 거부한 직접 이유도 같았다. 관리형 토지신탁에 따라 수탁자가 건축주가 됐고 수탁자는 해당 주택의 임대사업자로 등록되지 않았으므로, 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택에 해당하지 않는다고 보았다.

피고 주장 절에서 더 나아가 법원이 제시한 배척 이유를 피고의 독립 주장으로 바꾸어 읽으면 안 된다. 사업시행 권한, 비용과 위험의 귀속, 신탁 종료 뒤 소유권 귀속, 수탁자의 형식적 역할은 1심이 계약 내용과 사실관계를 평가한 판단 요소다.

관련 법령

법령 문언은 판결 별지 2에 편찬된 내용만을 기준으로 한다. 취득일 당시의 연혁 조문과 부칙을 별도로 확인하지 못했으므로 시행일이나 경과 규정을 단정하지 않는다. 판결은 구 지방세특례제한법을 2018. 12. 24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것으로 표시했다.

1. 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제3호

“공동주택"이란「주택법」제2조제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다.

판결은 주택법상 주택이 건축물뿐 아니라 부속토지를 포함한다는 문언을 연결해, 임대 공동주택의 부지가 될 토지도 제31조 제1항의 감면 범위에 들어갈 수 있다고 보았다.

2. 구 지방세특례제한법 제31조 제1항

「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다.이하 이 조에서"임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다.이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다.이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를2018년12월31일까지 감면한다.다만,토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

제1호와 제2호 문언은 다음과 같다.

1.전용면적60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2.「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에 따라8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적60제곱미터 초과85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서"장기임대주택"이라 한다)을20호(戶)이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의100분의50을 경감한다.

여기서 원문 내부 충돌이 생긴다. 1심의 관련 규정과 구체적 판단은 전용면적 60㎡ 이하 및 제1호 면제를 전제로 한다. 반면 소결은 제2호를 적용해 정당감면세액을 산정했다고 적는다. 별지 1의 금액표와 별지 3의 계산근거가 빠져 있어 어느 호가 실제 계산에 사용됐는지 확인할 수 없다. 어느 쪽을 오타라고 단정하지 않는다.

3. 구 지방세특례제한법 제177조의2 제1항

이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이100분의100인 경우와 세율경감률이「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다.이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고100분의85에 해당하는 감면율(「지방세법」제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다.다만,다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

판결 별지 2에는 취득세 산출액이 200만원 이하인 경우 등의 예외도 함께 실려 있다. 다만 별지 3이 없으므로 제177조의2에 따른 85% 제한이 실제 정당감면세액 계산에 어떻게 반영됐는지, 청구액과 인용액 차이의 원인인지 확인할 수 없다.

4. 주택법 제2조

판결 별지 2의 편찬 문언은 주택과 공동주택을 다음과 같이 정의한다.

1. “주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택"이란1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며,그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며,그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

1심은 이 정의를 바탕으로 구 지방세특례제한법상 공동주택에 건물과 부지가 모두 포함된다고 해석했다. 따라서 임대사업자가 공동주택을 건축해 임대할 목적으로 그 부지를 취득하는 경우 토지 취득세도 감면 대상이 될 수 있다고 보았다.

법원 판단

1. 1심 판단

서울행정법원은 먼저 경정거부처분 취소소송의 범위를 정리했다. 취소 대상은 납세자가 실제로 한 경정청구와 이에 대한 거부처분이다. 당초 경정청구액을 넘는 신고·납부세액 부분에는 거부처분 자체가 존재하지 않으므로 그 취소를 구하는 소는 부적법하다고 판단했다.

본안에서는 등기나 건축주 명의만으로 건축 주체를 정하지 않았다. 임대사업자가 공동주택을 건축한다는 말은 직접 벽돌을 쌓는 사실행위가 아니라 여러 인력과 계약을 통솔하는 규범적 개념이라고 보았다. 이에 따라 건축허가서상 건축주 명의뿐 아니라 민사상 원시취득자와 사업의 실질 귀속을 함께 살폈다.

첫째, 사업시행 권한을 보았다. 원고들은 청년주택 협약의 사업시행자였고, 인허가 취득, 지장물 철거, 민원 처리, 설계와 감리, 임대차계약과 임대 업무를 맡았다. 신탁계약 뒤에도 이 지위는 유지됐다.

둘째, 자금 조달과 도급계약의 업무분담을 보았다. 원고들은 금융기관에서 사업비와 공사비를 조달해 신탁재산에 출연했다. 주식회사 하나자산신탁이 도급계약의 대외 당사자가 되더라도 도급금액, 공사비 지급방법, 공사기간 등 중요 사항은 원고들과 사전 협의해야 했다.

셋째, 위험과 수익의 귀속을 보았다. 토지와 건물 하자에 대한 책임, 제세공과금과 사업 관련 비용, 민원 처리 비용은 주로 원고들이 부담했다. 임대차계약과 임대료 수취도 원고들 몫이었다. 이는 사업의 경제적 성과와 위험이 원고들에게 귀속됐다는 근거가 됐다.

넷째, 신탁 종료 뒤 권리와 의무의 승계 구조를 보았다. 사업이 끝나면 주식회사 하나자산신탁이 대외적 사업시행자로 부담한 권리와 의무를 원고들이 면책적으로 포괄 승계하고, 신탁 종료 뒤 임대보증금 반환 등 임대인의 채무도 원고들과 수익자가 승계하도록 정했다.

다섯째, 수탁자의 역할을 보았다. 관리형 토지신탁은 개발사업 자금 제공자를 보호하고 임차인 등이 안정적으로 사용·수익할 수 있게 하는 사업 안정 장치다. 수탁자가 대외적으로 소유권과 건축주 명의를 가지고 계약을 체결했다고 해서 건물의 실질 소유와 사업 성과를 수탁자에게 귀속시키려는 구조라고 볼 수는 없다고 판단했다.

이 요소들을 종합해 1심은 원고들이 비용과 노력을 들여 공동주택을 실질적으로 건축하고 원시취득한 주체라고 보았다. 관리형 토지신탁은 여러 자금 조달 방법 중 하나이며, 그 방식을 택했다는 이유만으로 등록 임대사업자의 임대주택 건설을 돕는 감면 취지가 달라지지 않는다고 판단했다.

다만 감면 조항 번호는 판결 안에서 충돌한다. 구체적 판단은 제31조 제1항 제1호의 면제 대상이라고 명시한다. 소결은 제2호를 적용해 별지 1의 정당감면세액을 산정했다고 적는다. 별지 1과 별지 3이 빠져 있으므로 법원이 실제 세액 계산에서 어느 호를 썼는지 확인할 수 없다.

1심 주문의 효과는 세 갈래다. 경정거부 중 정당감면세액 부분은 취소했다. 경정청구액을 넘는 초과청구 부분은 각하했다. 나머지 청구는 기각했다. 이는 신고·납부세액 전부의 취소나 전액 환급을 명한 결과가 아니다.

2. 항소심 판단

서울고등법원의 심판범위는 피고 패소 부분에 한정됐다. 원고들은 1심이 각하한 초과청구 부분과 나머지 기각 부분에 항소하지 않았다. 따라서 그 부분은 항소심 심판범위에서 제외됐다.

피고가 항소심에서 든 사유는 1심 주장과 다르지 않았다. 항소심은 1심 증거를 피고 주장과 함께 다시 살펴봐도 1심 판단이 정당하다고 보았다. 그리고 행정소송법 제8조 제2항과 민사소송법 제420조 본문에 따라 1심 이유를 그대로 인용했다.

따라서 관리형 토지신탁의 건축 주체에 관한 자세한 사실인정과 법리 전개는 1심 판단이다. 항소심이 별도의 새로운 기준을 세웠다고 포장하면 안 된다. 항소심의 독자적 절차 판단은 원고들이 항소하지 않은 각하 부분이 심판범위에서 제외된다는 점이고, 본안은 1심 이유를 인용해 피고의 항소를 모두 기각한 것이다.

1심 이유를 그대로 인용한 만큼 제31조 제1항 제1호와 제2호 표기의 내부 충돌도 해소되지 않았다. 항소심 판결에는 빠진 별지 1과 별지 3을 대신할 계산 설명이 없다.

3. 대법원 판단

대법원은 상고심절차에 관한 특례법 제4조와 제5조에 따라 피고의 상고를 모두 기각했다. 기록과 원심판결 및 상고이유를 살핀 뒤 상고이유 주장이 특례법 제4조에 해당해 이유 없음이 명백하다고 보았고, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결했다.

이는 심리불속행 상고기각이다. 대법원이 관리형 토지신탁에서 실질 건축 주체를 정하는 새로운 법리를 직접 설시한 판결은 아니다. 실질 판단의 내용은 1심 이유와 이를 그대로 인용한 항소심에서 읽어야 한다.

대법원의 상고기각 주문이 확인된다는 사실만으로 별도 확정증명원까지 확인됐다고 볼 수는 없다. 이 글의 확인 범위에서는 확정 여부가 확인되지 않았다.

주문과 세액 효과

심급별 주문과 효과는 다음과 같다.

제1부동산 신고·납부세액 250,201,730원은 136,422,660원, 58,257,280원, 55,521,790원의 합계다. 그러나 이 숫자만으로 취소액이나 환급액을 계산할 수 없다. 제2부동산의 신고·납부세액과 각 경정청구액, 정당감면세액, 초과청구세액이 담겼을 별지 1 목록은 공식 원문에서 표 내용 없이 끝으로 처리됐다.

정당감면세액 계산근거인 별지 3도 없다. 따라서 다음 숫자는 복원하거나 추정하지 않는다.

• 정당감면세액
• 초과청구세액
• 판결에 따른 실제 환급액
• 제31조 제1항 제1호 또는 제2호별 적용 세액
• 제177조의2의 85% 제한이 반영된 금액

주문 효과는 좁게 읽어야 한다. 경정거부 중 정당감면세액 부분 취소, 초과청구 각하, 나머지 기각이다. 제177조의2 제한이 청구액과 인용액 차이를 만들었다고 볼 가능성을 숫자로 입증할 자료도 없다. 별지 3이 없으므로 그 원인을 단정하지 않는다.

원고들이 항소하지 않은 부분도 중요하다. 1심의 각하와 나머지 기각 부분은 항소심 심판범위 밖이었고, 피고 패소 부분만 상급심에서 다뤄졌다. 따라서 항소와 상고가 기각됐다는 이유로 1심에서 받아들여지지 않은 부분까지 뒤집혔다고 보면 안 된다.

비교 판례

1심이 실제 인용한 판례 범위에서 비교한다. 별도 사건의 사실이나 결론을 추가 조사하지 않았으므로, 아래 비교는 이 사건 판결이 끌어온 법리의 쓰임에 한정한다.

두 판결은 1심이 감면 문언과 입법 취지를 함께 해석하는 출발점으로 끌어왔다. 고정 출처에는 두 판결의 세부 사실관계가 없으므로 그 사실이나 결론을 덧붙이지 않는다.

조세심판원 2019. 10. 21. 기각은 비교 판례가 아니라 이 사건의 전심 절차다. 공개 판결문에 결정번호가 없으므로 번호를 만들어 붙이지 않는다.

이 사건 자체의 심급도 구분해야 한다. 항소심은 행정소송법 제8조 제2항과 민사소송법 제420조로 1심을 인용했다. 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했다. 그러므로 상세한 실질 판단은 1심의 판단이고, 항소심과 대법원이 각각 같은 내용을 새 법리로 설시한 것은 아니다.

실무 시사점

첫째, 관리형 토지신탁을 썼다는 사실만으로 임대주택 취득세 감면이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 다만 이 결론은 신탁 명칭이 아니라 계약과 실제 집행에서 누가 사업을 지배하고 비용과 위험을 부담했는지에 달려 있다.

둘째, 등기와 건축주 명의는 중요한 자료지만 유일한 자료는 아니다. 사업시행 권한, 인허가 책임, 사업비 조달, 제세공과금과 민원 비용 부담, 하자 책임, 임대차계약과 임대수익 귀속, 신탁 종료 뒤 권리·의무 승계를 한 묶음으로 정리해야 한다.

셋째, 계약서 표현과 실제 집행 자료가 맞아야 한다. 계약서에 위탁자가 사업시행자라고 적혀 있어도 수탁자가 독자적으로 사업을 결정하고 비용과 위험을 부담했다면 이 사건과 같은 평가를 기대하기 어렵다. 반대로 수탁자가 대외 명의와 신탁재산 관리만 맡고 핵심 의사결정과 위험이 위탁자에게 남았다면 실질 건축 주체를 설명할 여지가 커진다.

넷째, 경정청구 단계에서 청구 범위를 정확히 맞춰야 한다. 소송에서 당초 경정청구액을 넘어선 금액의 취소를 구하면 존재하지 않는 거부처분을 대상으로 했다는 이유로 각하될 수 있다. 신고·납부세액, 경정청구세액, 거부된 세액, 소송에서 취소를 구하는 세액을 자산별·세목별로 맞춰야 한다.

다섯째, 이 사건의 세액 결과를 숫자로 베끼면 안 된다. 별지 1과 별지 3이 빠져 있어 정당감면세액과 초과청구세액 및 환급액을 확인할 수 없다. 특히 제1부동산 신고세액 250,201,730원을 판결상 환급액처럼 쓰면 잘못이다.

여섯째, 감면 조항 번호 충돌을 숨기면 안 된다. 판단 본문은 제31조 제1항 제1호 면제를 전제로 하고 소결은 제2호를 적는다. 어느 쪽이 잘못됐는지 단정할 수 없으며, 제177조의2의 85% 제한이 금액 차이의 원인인지도 알 수 없다. 의견서나 경정청구서를 쓸 때 이 판결의 결론만 인용하지 말고 대상 주택 면적, 보유 호수, 임대기간, 취득일별 적용 조문을 따로 검토해야 한다.

일곱째, 상고기각과 독자 법리 설시를 구분해야 한다. 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했을 뿐 관리형 토지신탁 감면에 관한 새 기준을 직접 제시하지 않았다. 실무 문서에서는 1심 판단과 항소심의 인용 구조를 정확히 밝혀야 한다.

여덟째, 상고기각 주문과 확정증명은 다른 자료다. 이 사건은 대법원 주문까지 확인되지만 별도 확정증명원은 확인하지 못했다. 사건 상태를 표현할 때 확인된 재판 결과와 확인되지 않은 형식적 확정 여부를 나눠 적는 편이 안전하다.

실무 체크리스트

임대사업자와 취득 시점

• 취득 주체가 민간임대주택법상 임대사업자인지 확인했는가
• 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내 등록 요건을 취득 건별로 확인했는가
• 제1부동산과 제2부동산처럼 취득일이 다른 자산을 따로 나눴는가
• 임대 목적이 취득 당시 협약, 사업계획, 인허가 자료에서 드러나는가
• 토지가 실제 공동주택 부지에 제공되는 범위를 도면과 지번별로 구분했는가

신탁계약과 사업 실질

• 위탁자, 수탁자, 수익자, 시공자, 금융기관의 역할을 계약 조항별로 정리했는가
• 사업시행 권한과 주요 의사결정권이 누구에게 있는가
• 건축허가와 변경허가 등 인허가 책임을 누가 부담하는가
• 프로젝트 자금과 공사비를 누가 조달하고 신탁재산에 출연하는가
• 제세공과금, 민원 비용, 설계와 감리 비용을 누가 부담하는가
• 토지와 건물 하자 책임이 누구에게 귀속되는가
• 임대차계약, 보증금 반환, 임대료 수취를 누가 담당하는가
• 수탁자의 책임이 신탁재산 범위로 제한되는가
• 사업 종료 뒤 권리와 의무 및 소유권이 누구에게 돌아가는가

명의와 실제 집행

• 신탁등기일과 건축주 명의변경일을 구분했는가
• 등기 명의만이 아니라 계약과 실제 집행을 함께 검토했는가
• 수탁자가 대외적 계약 당사자라는 사실과 실질 사업 귀속을 구분했는가
• 신탁 종료 뒤 수탁자의 사업상 권리·의무와 임대인의 채무를 누가 승계하는가
• 계약 내용과 사업비 조달 자료, 인허가 자료, 임대 자료가 서로 맞는가

감면 조문과 세액

• 전용면적 60㎡ 이하인지, 60㎡ 초과 85㎡ 이하인지 호별로 확인했는가
• 제31조 제1항 제1호와 제2호 요건을 섞지 않았는가
• 8년 이상 임대와 20호 이상 요건이 문제되는지 확인했는가
• 제177조의2의 감면 제한과 예외를 별도로 검토했는가
• 판결 원문의 제1호와 제2호 충돌을 그대로 인식했는가
• 별지 1과 별지 3 없이 정당감면세액을 추정하지 않았는가
• 신고세액을 취소액이나 환급액으로 바꾸어 쓰지 않았는가
• 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 세목별로 나눴는가

불복 절차

• 경정청구서의 자산별·세목별 청구액을 확인했는가
• 거부처분이 실제 존재하는 범위와 소송 청구 범위가 같은가
• 경정청구액을 넘는 초과청구가 생기지 않았는가
• 1심 각하·기각 부분에 누가 항소했는지 확인했는가
• 항소심 심판범위가 피고 패소 부분에 한정됐음을 반영했는가
• 항소심이 1심 이유를 인용했다는 점을 독자 법리와 구분했는가
• 대법원 판결이 심리불속행인지 확인했는가
• 상고기각 주문과 별도 확정증명원 확인을 구분했는가

참고 자료

• 서울행정법원 2020. 7. 31. 선고 2020구합51952 판결
• 서울고등법원 2021. 4. 30. 선고 2020누52933 판결
• 대법원 2021. 9. 9. 선고 2021두39942 판결

위 세 링크는 각 심급의 공식 판결 자료다. 조세심판원 2019. 10. 21. 기각 결정은 1심 판결에 전심 경과로 나오지만 결정번호가 적혀 있지 않다. 이 글은 별도의 사건번호를 붙이지 않는다.

법령 부분은 판결 별지 2에 편찬된 문언을 사용했다. 취득일 당시 연혁 조문과 부칙은 독립 확인하지 못했으므로 시행일과 경과 규정을 단정하지 않는다. 별지 1 목록과 별지 3 정당감면세액 계산근거는 공식 원문에서 빠져 있어 세액을 복원하지 않았다.