[대법원 승소] 연부대금 85퍼센트를 지급했어도 매수인 지위를 넘겼다면 사실상 취득인가 (2021두54880)

연부계약에서 여러 차례 대금을 냈다는 사실만으로 어느 시점에 부동산을 사실상 취득했다고 단정할 수 있는가. 이 사건의 원고들은 토지 매매대금 가운데 계약보증금과 1차부터 5차까지의 할부금을 냈다. 전체 대금의 약 85퍼센트에 해당했다. 처분청은 원고들이 토지를 사실상 취득한 뒤 새 법인에 미등기 전매했다고 보아 취득세 등을 부과했다.

그러나 마지막 약 15퍼센트는 단순히 지급만 늦어진 잔액이 아니었다. 원고들은 마지막 할부금을 내기 전에 공급자인 공사와 새 법인을 포함한 권리의무승계계약을 맺었다. 승계계약 뒤에는 원고들이 마지막 할부금을 지급할 계약상 지위와 토지 소유권을 취득할 가능성을 잃었다. 마지막 할부금과 연체이자는 새 법인의 대표이사가 새 법인을 입금인으로 표시해 지급했고, 공사는 새 법인을 매수인으로 적은 완납확인서를 발급한 뒤 새 법인 앞으로 소유권을 이전했다.

제1심은 미지급 대금의 액수와 비율만 보지 않았다. 누가 마지막 할부금을 지급할 지위에 있었는지, 실제 지급이 누구를 위한 변제였는지, 승계 뒤 원고들이 소유권을 취득할 수 있었는지, 거래 구조가 실질과 어긋난 외관에 불과했는지를 차례로 살폈다. 그 결과 원고들의 사실상 취득을 부정하고 부과처분을 전부 취소했다. 항소심은 그 판단을 인용하면서 계약상 지급일의 도래만으로 사실상의 연부금 지급일이 되는 것은 아니라고 덧붙였다. 대법원은 처분청의 상고를 기각했다.

사건 개요

원고들은 2019년 7월 2일 조세심판을 청구했으나 2020년 1월 31일 기각됐다. 이후 행정소송에서 결과가 달라졌다. 제1심은 과세의 전제가 된 원고들의 사실상 취득을 인정할 수 없다고 보아 처분을 모두 취소했다. 처분청이 항소하고 상고했지만 두 불복은 모두 기각됐다.

현재 상태와 확정 여부

공개 판결문으로 대법원이 2021년 12월 30일 처분청의 상고를 기각했고 상고비용을 피고가 부담하도록 한 사실을 확인할 수 있다. 따라서 제목은 판결의 심급과 결과를 드러내기 위해 [대법원 승소]로 표시했다. 이는 납세자 승소 결과가 대법원 단계까지 유지됐다는 뜻이다.

다만 이 글은 법원이 따로 발급하는 형식적 확정증명서를 확인하지 않았다. 대법원 상고기각으로 통상적인 상소 절차가 끝났다는 사실과 확정증명서로 확정 상태를 별도 확인했다는 사실은 구분해야 한다. 이 글에서 말하는 대법원 승소는 전자를 가리키며, 확정증명서까지 확인했다는 뜻은 아니다.

세 심급 모두 판결문 전문에 적힌 선고일과 DRF XML 메타의 선고일자 값이 서로 다르다. 이 글의 사건 날짜와 게시 날짜는 판결문 전문의 사건 표제와 주문에 적힌 날을 따랐다. DRF 메타의 날짜가 게시일이나 등록일을 뜻하는지는 공식 필드 설명을 확인하지 못했으므로, 두 값을 임의로 합치거나 어느 한쪽을 오자로 단정하지 않는다.

거래 구조

공사는 2011년 7월 25일 원고 측에 일반상업용지를 연부로 팔았다. 계약보증금 뒤 여섯 차례 할부금을 내는 구조였다. 원고들은 계약보증금과 1차부터 5차까지의 할부금을 지급했다. 계약상 6차 할부금 지급일은 2014년 7월 25일이었지만 그날 실제 지급은 없었다.

원고들은 2014년 7월 29일 부동산 개발, 분양 및 임대 등을 목적으로 하는 새 법인을 세웠다. 2014년 8월 4일에는 원고 등을 매도인, 새 법인을 매수인으로 한 토지 매매계약서를 작성했다. 다음 날 원고 등과 새 법인, 공사는 기존 매매계약상 매수인의 모든 권리와 의무를 새 법인이 이어받는 승계계약을 맺었다.

고정 판결문에 따르면 마지막 지급은 2014년 8월 5일 승계계약 체결 뒤에 이루어졌다. 새 법인의 대표이사는 개인 계좌에서 공사 계좌로 6차 할부금과 연체이자 합계 280,934,080원을 보냈다. 송금 때 입금인 성명은 새 법인으로 표시했다. 공사는 새 법인을 매수인으로 적은 토지대금 완납확인서를 발급했고, 2014년 10월 2일 새 법인 앞으로 소유권을 이전했다.

2011년 7월 25일
공사 ── 연부 매매계약 ──> 원고 등
          매매대금 18억 2,280만 원
          계약보증금 + 1차부터 6차까지 할부금

2014년 1월 25일까지
원고 등 ── 계약보증금과 1차부터 5차까지 지급 ──> 공사
          전체 대금의 약 85퍼센트 지급
          6차 할부금 원금 2억 7,340만 원은 남음

2014년 8월 5일
원고 등 ─┐
새 법인 ─┼─ 권리의무승계계약 ──> 공사 동의
공사 ────┘
          원고 등의 매수인 지위 종료
          새 법인이 남은 권리와 의무 승계

승계계약 뒤
새 법인 대표이사 ── 새 법인을 입금인으로 표시 ──> 공사
                    6차 할부금 + 연체이자
                    280,934,080원 지급

2014년 10월 2일
공사 ── 소유권이전등기 ──> 새 법인
새 법인 ── 취득세 신고와 납부 ──> 과세관청
원고 등 <── 연납분 취득세 환급

이 연표 뒤의 소송 경과는 판결문 전문에 적힌 선고일인 2021년 2월 4일 제1심, 2021년 9월 15일 항소심, 2021년 12월 30일 상고심을 기준으로 읽어야 한다. 같은 문서의 DRF XML 메타에는 각각 다른 날짜가 들어 있으므로, 연표의 날짜를 메타 값으로 조용히 바꾸지 않았다.

이 흐름에서 중요한 경계는 승계계약이다. 원고들이 먼저 약 85퍼센트를 냈다는 사실과 새 법인이 나머지를 냈다는 사실 사이에 단순한 자금 제공만 있었던 것이 아니다. 공사가 참여한 계약상 지위의 이전이 있었다. 그래서 마지막 지급의 법적 귀속과 원고들의 소유권 취득 가능성을 판단할 때 승계계약 전후를 나눠 보아야 한다.

대금 지급 구조

최초 매매대금은 1,822,800,000원이었고 면적 정산 뒤 1,819,125,000원으로 줄었다. 계약상 6차 할부금 원금은 273,400,000원이었다. 판결문은 이 미지급 원금이 전체 매매대금의 약 15퍼센트에 이른다고 보았다. 승계계약 뒤 실제 송금된 280,934,080원에는 6차 할부금과 연체이자가 함께 들어 있었다.

처분청의 과세액은 다음 세 금액으로 구성됐다.

세 금액의 합계는 판결 주문에 적힌 처분 범위와 일치한다. 제1심은 일부 세액만 줄인 것이 아니라 이 부과처분 전체를 취소했다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 네 단계로 나뉜다.

1. 약 85퍼센트 지급만으로 대금 거의 전부를 지급했다고 볼 수 있는가

사실상 취득은 등기가 없어도 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 가리킨다. 매매에서는 사회 통념상 대금 거의 전부가 지급됐는지가 중요한 판단 요소다. 그러나 일정 비율을 넘으면 자동으로 사실상 취득이 성립하는 고정 수치 기준은 판결문에 제시되지 않았다.

원고들은 계약보증금과 5차 할부금까지 냈지만 6차 할부금 원금 273,400,000원을 내지 않았다. 판결문이 본 미지급 비율은 약 15퍼센트다. 법원은 이 정도의 잔액을 사소한 정산금이나 형식적인 유보액으로 보지 않았다. 액수와 비율뿐 아니라 왜 잔액이 남았고 누가 지급했는지를 함께 판단했다.

2. 마지막 할부금은 원고들과 새 법인 가운데 누가 지급한 것인가

돈은 새 법인 대표이사의 개인 계좌에서 나갔다. 계좌 명의만 보면 대표이사 개인의 돈이므로 원고 측 지급인지 새 법인 지급인지 바로 정해지지 않는다. 법원은 송금 계좌 하나가 아니라 지급 당시의 계약상 지위, 입금인 표시, 공사의 의사, 완납확인서와 소유권 이전 상대방을 종합했다.

승계계약으로 원고들의 6차 할부금 지급 의무는 이미 사라졌다. 대표이사는 송금 때 새 법인을 입금인으로 표시했다. 공사도 새 법인을 매수인으로 적고 그 법인에 소유권을 이전했다. 제1심은 이를 근거로 대표이사가 원고들을 대리한 것이 아니라 새 법인을 대신해 변제한 것으로 보았다.

3. 승계 뒤 원고들에게 소유권 취득 가능성이 남아 있었는가

법원은 대금을 실질적으로 모두 냈는지만으로 사실상 취득을 판단하지 않았다. 사실상 취득이라는 개념은 등기 같은 형식적 요건을 아직 갖추지 못했더라도 그 요건을 갖춰 소유권을 얻을 수 있는 상태를 전제로 한다고 보았다.

원고들은 승계계약으로 매수인 지위를 새 법인에 넘겼다. 그 뒤에는 마지막 할부금을 낼 계약상 지위도, 공사에서 토지 소유권을 이전받을 가능성도 없었다. 제1심은 설령 대표이사가 원고들을 대신해 마지막 할부금을 냈다고 가정하더라도, 이미 소유권을 취득할 수 없는 원고들을 사실상 취득자로 보기 어렵다고 판단했다.

4. 승계 구조를 실질과 다른 미등기 전매 외관으로 부인할 수 있는가

처분청은 원고들이 토지를 사실상 취득한 뒤 새 법인에 미등기 전매한 것으로 보았다. 따라서 승계계약과 새 법인의 지급을 외형으로 보고 그 안의 실질은 원고들의 취득과 양도라고 주장했다.

제1심은 원고들이 여러 사람 사이의 복잡한 권리관계를 단순하게 하고 토지의 관리와 처분을 편리하게 하려고 새 법인을 세운 것으로 보았다. 원고들이 먼저 소유권을 취득한 뒤 현물출자하는 방식과 매수인 지위 자체를 새 법인에 넘기는 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다고 판단했다. 공급자인 공사가 참여했고 공급공고와 매매계약이 정한 요건과 절차에 따라 승계가 이루어진 점도 고려했다. 제출된 증거만으로 거래 형식이 실질과 동떨어진 비합리적 외관이라고 보기 어렵다는 결론이었다.

원고 주장

원고들은 자신들이 6차 할부금을 지급하지 않았다는 점을 출발점으로 삼았다. 5차 할부금까지 낸 뒤 마지막 할부금을 내지 않은 상태에서 새 법인에 매수인 지위를 넘겼고, 그 뒤 새 법인이 마지막 할부금을 지급했다는 주장이다.

따라서 원고들은 토지 소유권을 사실상 취득하지 않았다고 보았다. 등기를 마치지 않았다는 점만 내세운 것이 아니다. 약 15퍼센트에 해당하는 마지막 대금을 지급하지 않았고, 그 대금을 지급하기 전에 매수인 지위를 잃었으며, 최종적으로 새 법인이 대금을 완납하고 소유권을 취득했다는 전체 흐름을 근거로 들었다.

원고들의 결론은 명확했다. 원고들이 토지를 사실상 취득했다는 전제에서 이루어진 취득세, 지방교육세와 농어촌특별세 부과는 위법하므로 모두 취소돼야 한다는 것이다.

피고 주장

피고 처분청은 실제 자금 지급의 귀속과 거래의 실질을 다퉜다.

첫째, 처분청은 6차 할부금의 실질적인 지급자가 새 법인이 아니라 원고들이라고 보았다. 대표이사가 개인 계좌에서 돈을 보냈고 새 법인의 회계처리에도 오류가 있다는 사정을 들어, 대표이사가 원고들을 대리해 마지막 할부금을 지급한 것으로 판단했다.

둘째, 처분청은 원고들과 새 법인 사이에 실질적인 미등기 전매가 있었다고 보았다. 겉으로는 매수인 지위의 승계지만 실제로는 원고들이 토지를 먼저 취득한 뒤 새 법인에 넘긴 구조이므로 원고 단계의 취득세 납세의무가 성립한다는 주장이다.

셋째, 항소심에서 처분청은 계약상 6차 할부금 지급일인 2014년 7월 25일이 도래한 것만으로 원고들의 취득세 납세의무가 성립한다는 주장도 했다. 항소심은 실제 대금 지급이라는 실질적 요건이 없었던 이상 계약상 지급일 도래를 사실상의 연부금 지급일로 볼 수 없다고 판단했다.

관련 법령

이 글은 승계계약과 마지막 지급이 이루어진 2014년 8월 5일 당시 시행 문언을 기준으로 본다. 아래 인용은 고정 출처에 담긴 행위 당시 법령 가운데 이 사건 판단에 필요한 부분이다.

지방세법 제7조 제1항과 제2항

① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

제1항은 취득세를 부동산 등을 취득한 사람에게 부과한다는 기본 원칙을 정한다. 제2항은 등기나 등록이 없어도 사실상 취득하면 취득자로 본다. 이 사건에서는 원고들이 등기 전에 사실상 취득의 실질적 요건을 갖췄는지가 문제 됐다.

지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호

1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

이는 유상승계취득의 취득 시기를 정한 제20조 제2항 제1호 가운데 필요한 부분이다. 사실상의 잔금지급일을 기준으로 삼는 문언은 계약서에 적힌 날짜와 실제 대금 지급을 구별해야 한다는 점을 보여 준다. 다만 이 사건 연부취득에 직접 적용된 중심 문언은 같은 조 제5항이다.

지방세법 시행령 제20조 제5항

⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

제5항은 계약상 약정일이 아니라 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다. 항소심은 바로 이 문언에 기대어 계약상 6차 할부금 지급일이 2014년 7월 25일 도래했더라도 실제 지급이 없었다면 그날 취득세 납세의무가 성립한다고 할 수 없다고 판단했다.

법령을 적용할 때의 구분

지방세법 제7조는 누가 취득세 납세의무자인지를 정하는 출발점이다. 시행령 제20조는 취득 시기를 구체화한다. 이 사건에서는 다음 세 질문이 이어진다.

1. 원고들이 등기 없이도 토지를 사실상 취득했는가.
2. 연부취득 과정에서 어느 지급일을 원고들의 취득일로 볼 수 있는가.
3. 마지막 지급 전에 매수인 지위가 적법하게 승계됐다면 그 뒤 지급을 원고들의 취득으로 돌릴 수 있는가.

법원은 계약상 지급일만으로 두 번째 질문에 답하지 않았다. 실제 지급과 지급 주체를 확인한 뒤 첫 번째와 세 번째 질문까지 함께 판단했다.

법원 판단

제1심: 마지막 지급의 주체는 새 법인이다

제1심은 먼저 대표이사의 송금을 누구의 변제로 볼지 판단했다. 개인 계좌에서 돈이 나갔다는 한 가지 사정만으로 원고들의 지급이라고 보지 않았다.

첫째, 승계계약으로 원고들의 공사에 대한 6차 할부금 납부 의무가 없어졌다. 지급 당시 원고들은 할부금을 낼 계약상 지위를 이미 잃었다.

둘째, 개인 계좌의 돈이 원고들이 토지를 사기 위해 구성한 조합의 재산이라고 볼 증거가 없었다. 개인 명의 계좌라는 사실이 곧 원고들 재산이라는 뜻은 아니었다.

셋째, 대표이사는 공사에 송금하면서 입금인을 새 법인으로 표시했다. 제1심은 이를 대표이사가 새 법인을 대신해 변제한다는 의사를 밖으로 나타낸 것으로 보았다.

넷째, 공사가 승계계약을 맺은 직후 종전 매수인에게 마지막 할부금을 받을 이유가 없었다. 공사가 발급한 완납확인서에는 새 법인이 매수인으로 적혀 있었고, 실제 소유권도 새 법인에 이전됐다.

다섯째, 새 법인의 회계처리상 오류 등 처분청이 든 사정만으로 이처럼 밖으로 분명하게 나타난 지급 의사와 공사의 인식을 뒤집기 어렵다고 판단했다.

이 사정들을 종합해 제1심은 대표이사가 원고들을 대리한 것이 아니라 새 법인을 대신해 6차 할부금을 지급했다고 보았다.

제1심: 약 15퍼센트의 미지급 잔액은 가볍지 않다

제1심은 사실상 취득을 대금 지급률 하나로 결정하지 않았다. 다만 마지막 할부금이 전체 매매대금의 약 15퍼센트라는 점을 중요한 요소로 보았다. 원고들이 지급한 약 85퍼센트만으로 사회 통념상 대금 거의 전부를 지급했다고 보기 어렵다고 판단했다.

여기서 비율은 결론을 돕는 요소이지 자동 기준이 아니다. 판결이 인용한 법리에 따르면 미지급 잔금의 액수, 전체 대금에서 차지하는 비율, 잔금이 남은 경위를 모두 살펴야 한다. 이 사건에서는 잔액이 단순한 착오나 사후 정산 때문에 남은 것이 아니었다. 원고들이 마지막 대금을 내기 전에 매수인 지위를 새 법인에 넘겼고, 새 법인이 그 대금을 냈다. 잔액의 규모와 발생 경위가 같은 방향을 가리켰다.

제1심: 승계 뒤에는 원고들이 소유권을 얻을 수 없다

제1심은 사실상 취득이 등기 없이도 소유권 취득을 인정하는 개념이라는 점에 주목했다. 형식적 요건을 아직 갖추지 않았더라도 앞으로 그 요건을 갖춰 소유권을 얻을 수 있는 상태에서 대금 지급 같은 실질적 요건이 갖춰져야 한다는 이해다.

원고들은 승계계약으로 매수인 지위를 잃었다. 마지막 할부금을 낼 때에는 공사에 소유권 이전을 청구할 수 있는 당사자가 아니었다. 따라서 설령 대표이사의 지급을 원고들 쪽 지급으로 달리 보더라도 원고들이 소유권을 사실상 취득했다고 보기 어렵다고 판단했다.

이 부분은 이 사건을 단순한 85퍼센트 지급 사건으로 읽어서는 안 되는 이유다. 대금 지급률만 따지는 사건이 아니라 지급 전 매수인 지위가 누구에게 있었고 종전 매수인이 소유권을 얻을 가능성을 유지했는지를 함께 따지는 사건이다.

제1심: 선택한 거래 형식을 함부로 부인할 수 없다

제1심은 원고들이 새 법인을 세워 매수인 지위를 넘긴 경제적 목적도 살폈다. 여러 사람 사이의 복잡한 권리관계를 단순하게 하고 토지의 관리와 처분을 편리하게 하려는 목적이 있었다고 보았다.

원고들이 먼저 토지를 취득한 뒤 새 법인에 현물출자하는 방법과 매수인 지위 자체를 새 법인에 넘겨 새 법인이 곧바로 소유권을 취득하게 하는 방법은 서로 다른 법률관계다. 납세자는 같은 경제적 목적을 이루기 위해 여러 방식 가운데 하나를 선택할 수 있고, 특별한 사정이 없다면 과세관청은 선택한 법률관계를 존중해야 한다.

이 사건 승계계약에는 공급자인 공사가 참여했다. 제1심은 승계가 공사의 공급공고와 기존 매매계약에서 정한 요건과 절차에 따라 이루어졌다고 보았다. 이 사정들만으로 원고들이 조세를 피하려고 실질과 동떨어진 비합리적 외관을 만들었다고 인정하기 어렵다고 판단했다.

이 판단은 승계계약이 처음부터 토지거래허가 문제로 무효였다는 결론과 다르다. 고정 판결문은 그런 무효를 판단 근거로 삼지 않았다. 오히려 공사가 참여한 승계 절차와 원고들이 선택한 거래 형식을 존중할 사정을 확인했다. 따라서 이 사건을 설명하면서 승계계약이 처음부터 토지거래허가 때문에 무효였다고 단정해서는 안 된다.

항소심: 계약상 지급일 도래와 실제 지급은 다르다

항소심은 제1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보고 일부 문구를 고친 외에는 제1심 이유를 그대로 인용했다. 여기에 처분청의 새로운 주장에 대한 판단을 덧붙였다.

처분청은 계약상 6차 할부금 지급일인 2014년 7월 25일이 도래했으므로 그날 원고들이 토지를 사실상 취득했다고 주장했다. 항소심은 당시 대금 지급이라는 소유권 취득의 실질적 요건이 없었다고 보았다. 계약서에 적힌 잔금 지급일이 왔다는 사실만으로 그날을 시행령 제20조 제5항의 사실상의 연부금 지급일로 볼 수 없다고 판단했다.

항소심은 이 구별을 위해 대법원 2002두5115 판결을 인용했다. 다만 고정 원문이 제공하는 범위는 계약상 잔금 지급일 도래만으로 취득세 납세의무가 성립하는지에 관한 판결이라는 점까지다. 그 사건의 구체적인 거래 구조나 결론을 이 글에서 더 넓게 단정하지 않는다.

대법원: 처분청 상고를 기각했다

대법원 사건의 상고인은 피고 처분청이고 원고들은 피상고인이다. 대법원은 원심판결과 상고이유를 살핀 뒤 상고이유에 관한 주장이 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당해 이유 없음이 명백하다고 보아 같은 법 제5조에 따라 상고를 기각했다.

대법원은 사실상 취득이나 연부취득에 관한 상세한 법리를 새로 길게 설명하지 않았다. 따라서 마지막 약 15퍼센트의 의미, 지급 주체, 승계 뒤 소유권 취득 가능성, 거래 형식 존중에 관한 구체적인 판단은 제1심에 귀속된다. 계약상 지급일과 사실상의 연부금 지급일을 구별한 보충 판단은 항소심에 귀속된다. 대법원의 역할은 처분청 상고를 기각해 납세자 승소 결과를 유지한 데 있다.

심급별 정확한 주문

심급별 결과를 요약하면 다음과 같다.

제1심 주문

1. 피고가 2019. 4. 17. 원고 등 별지 기재 9인에게 취득세 131,241,600원, 지방교육세 10,734,830원, 농어촌특별세 5,375,070원(각 가산세 포함)을 부과한 처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.

제1심은 주문에 적힌 취득세, 지방교육세와 농어촌특별세 부과처분을 모두 취소했다. 세 금액의 합계는 147,351,500원이다.

항소심 주문

피고의 항소를 기각한다. 항소비용은 피고가 부담한다.

항소인은 피고 처분청이다. 항소심은 처분청의 항소를 기각해 제1심의 전부 취소 결과를 유지했다.

상고심 주문

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

상고인도 피고 처분청이다. 대법원은 처분청 상고를 기각해 납세자 승소 결과를 유지했다. 주문 자체에는 상고인을 다시 적지 않았으므로 정확한 인용에서도 원문처럼 상고를 기각한다라고 쓴다.

비교 판례

고정 판결문이 인용한 비교 판례는 대법원 2013두18018 판결, 대법원 전원합의체 2014두43110 판결, 대법원 2002두5115 판결이다. 이 글은 고정 원문이 밝힌 법리와 인용 목적의 범위에서만 비교한다.

2013두18018과 2014두43110이 보여 주는 판단 방식

제1심은 두 판결을 함께 인용하면서 사실상 취득의 기준을 설명했다. 등기가 없더라도 대금 지급 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추면 사실상 취득이 될 수 있다. 매매의 경우에는 사회 통념상 대금 거의 전부가 지급됐다고 볼 정도여야 한다.

중요한 점은 거의 전부를 하나의 비율로 고정하지 않았다는 것이다. 미지급 잔금 액수, 전체 대금에서 차지하는 비율, 잔금이 남은 경위 등 여러 사정을 종합한다. 이 사건에서 약 15퍼센트가 남았다는 사실은 중요하지만 그것만으로 판단이 끝나지 않는다. 그 잔액을 내기 전에 원고들이 매수인 지위를 잃었고 새 법인이 실제로 지급했다는 경위가 결론을 강화했다.

고정 원문은 두 비교 판례의 세부 사실을 제공하지 않는다. 따라서 두 사건에서도 같은 비율의 잔금이 남았다거나 같은 승계계약이 있었다고 추정할 수 없다. 비교의 범위는 사실상 취득을 종합 판단한다는 법리에 한정된다.

2002두5115가 보여 주는 날짜의 구별

항소심은 계약상 지급일이 왔다는 사정과 실제 지급이 이루어졌다는 사정을 구분하기 위해 2002두5115 판결을 들었다. 이 사건 시행령 제20조 제5항은 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 정한다. 따라서 계약서의 6차 할부금 약정일인 2014년 7월 25일이 지났더라도 실제 지급이 없었다면 그날을 곧바로 사실상의 지급일로 바꿀 수 없다.

이 비교 역시 고정 원문이 제공한 범위를 넘지 않는다. 2002두5115의 구체적인 자산, 지급 비율이나 소송 결과는 이 글의 고정 자료에 없으므로 별도로 설명하지 않는다.

실무상 의미

지급률보다 계약상 지위와 지급 경위를 함께 본다

연부대금의 상당 부분을 냈다는 사실은 사실상 취득 판단의 중요한 자료다. 그러나 이 사건은 약 85퍼센트를 지급했다는 수치만으로 취득을 인정하지 않았다. 남은 금액이 약 15퍼센트로 작지 않았고, 그 금액을 종전 매수인이 아니라 지위를 승계한 새 법인이 지급했다.

실무에서는 누적 지급률을 계산한 뒤 판단을 멈추면 안 된다. 마지막 대금을 누가 낼 의무를 지고 있었는지, 실제 돈은 누구를 위해 지급됐는지, 지급 당시 종전 매수인이 소유권 이전을 청구할 수 있었는지를 이어서 확인해야 한다.

계약상 약정일과 실제 지급일을 분리해야 한다

연부계약서에는 각 할부금의 약정일이 적혀 있다. 하지만 시행령 제20조 제5항의 문언은 사실상의 연부금 지급일을 기준으로 한다. 항소심은 마지막 할부금 약정일이 지났다는 이유만으로 취득세 납세의무가 생기지 않는다고 판단했다.

따라서 취득 시기를 검토할 때 계약서 일정표만 보면 부족하다. 은행 거래내역, 입금전표, 공급자의 수납 대장과 완납확인서를 대조해 실제 지급일을 확인해야 한다. 약정일과 지급일이 다르면 두 날짜를 분명히 나눠 기록해야 한다.

개인 계좌 송금도 법적 귀속을 따로 판단한다

이 사건 마지막 돈은 법인 계좌가 아니라 대표이사 개인 계좌에서 나갔다. 그럼에도 법원은 대표이사가 새 법인을 대신해 낸 돈으로 보았다. 지급 당시 원고들의 의무가 이미 사라진 점, 입금인을 새 법인으로 표시한 점, 공사가 새 법인을 매수인으로 인정한 점이 함께 작용했다.

개인 계좌에서 보냈다는 사실만으로 개인이나 종전 계약 당사자의 지급이라고 단정해서는 안 된다. 반대로 입금인 표시 하나만으로 법인 지급이 확정되는 것도 아니다. 지급 의무의 주체, 대위변제 의사, 회계처리, 채권자의 인식과 뒤이은 소유권 이전을 한 묶음으로 검토해야 한다.

승계계약의 실재와 효력을 증빙해야 한다

이 사건에서는 원고 등과 새 법인만 계약한 것이 아니라 공급자인 공사까지 승계계약에 참여했다. 공사는 새 법인을 매수인으로 적은 완납확인서를 발급하고 새 법인에 소유권을 이전했다. 이런 후속 행위가 승계계약이 실제로 집행됐음을 뒷받침했다.

매수인 지위 승계를 계획한다면 승계합의서만 보관해서는 부족하다. 원계약이 요구한 공급자 동의, 권리와 의무의 이전 범위, 미지급 대금의 부담 주체, 완납확인서의 매수인, 소유권이전등기의 명의가 서로 맞아야 한다.

거래 형식 존중에는 실제 사업 목적과 일관된 실행이 필요하다

법원은 납세자가 같은 경제적 목적을 이루기 위해 여러 거래 형식 중 하나를 선택할 수 있다고 보았다. 다만 조세 부담을 피하려고 실질과 다른 비합리적 외관만 만들었다면 실질에 따라 과세할 수 있다는 한계도 함께 제시했다.

이 사건에서는 여러 명의 복잡한 권리관계를 단순하게 하고 토지 관리와 처분을 편리하게 하려는 목적, 공사가 참여한 승계 절차, 새 법인의 대금 지급과 소유권 취득이 서로 이어졌다. 사업 목적과 계약, 자금, 등기가 같은 방향으로 실행됐다는 점이 중요했다.

대법원 상고기각을 새로운 상세 법리로 넓히지 않는다

대법원은 상고심절차에 관한 특례법에 따라 처분청 상고를 기각했다. 상세한 사실 판단과 법리 전개는 제1심에 있고 항소심이 이를 인용했다. 따라서 이 사건을 의견서나 불복 문서에서 쓸 때 심급별 판단 주체를 밝혀야 한다.

정확한 표현은 제1심이 마지막 대금의 지급 주체와 소유권 취득 가능성을 판단했고, 항소심이 이를 인용하면서 계약상 약정일 도래만으로 사실상 지급일이 되지 않는다고 보충했으며, 대법원이 처분청 상고를 기각했다는 것이다.

실무 체크리스트

1. 연부계약과 지급 내역을 다시 맞춘다

• 최초 매매계약서와 변경계약서를 함께 확보한다.
• 면적 정산이나 가격 변경이 있었다면 최초 대금과 최종 대금을 구분한다.
• 계약보증금과 각 할부금의 원금, 이자, 연체이자를 나눠 적는다.
• 계약상 지급일과 은행에서 실제 출금된 날을 별도 열로 관리한다.
• 각 지급 뒤 남은 원금과 전체 대금 대비 미지급 비율을 확인한다.
• 지급률만으로 사실상 취득을 결론내리지 않고 잔액이 남은 경위를 적는다.

2. 승계 시점을 기준으로 권리와 의무를 나눈다

• 승계계약 체결일을 확인한다.
• 공급자나 원매도인의 동의가 필요한지 원계약에서 확인한다.
• 승계계약에 공급자가 실제로 참여하거나 동의했는지 증빙한다.
• 미지급 할부금 의무가 누구에게 넘어가는지 문언으로 확인한다.
• 승계 뒤 종전 매수인이 소유권 이전을 청구할 권리를 유지하는지 검토한다.
• 승계계약 전 지급과 승계계약 뒤 지급을 구분한다.

3. 마지막 지급의 귀속을 입증한다

• 송금 계좌의 명의와 실제 자금 부담자를 구분한다.
• 입금인 표시가 누구로 되어 있는지 확인한다.
• 송금 메모, 대위변제 약정과 이사회 자료가 있으면 함께 보관한다.
• 공급자의 수납 대장과 완납확인서에 적힌 매수인을 확인한다.
• 법인 장부의 선급금, 가지급금, 차입금 등 회계처리가 거래 설명과 맞는지 확인한다.
• 회계처리 오류가 있으면 거래 실질을 보여 주는 다른 자료와 함께 바로잡는다.

4. 소유권 취득 가능성을 확인한다

• 지급 당시 누가 등기 이전을 요구할 수 있었는지 확인한다.
• 종전 매수인이 계약을 해제하거나 지위를 넘긴 뒤에도 권리를 보유했는지 검토한다.
• 소유권이전등기가 누구 앞으로 이루어졌는지 확인한다.
• 등기 원인과 원매매계약, 승계계약의 연결이 일치하는지 확인한다.
• 공급자가 누구를 최종 매수인으로 인정했는지 완납확인서와 공문으로 남긴다.

5. 사실상 취득 법리를 단계별로 검토한다

• 등기나 등록 여부만으로 취득을 판단하지 않는다.
• 사회 통념상 대금 거의 전부가 지급됐는지 살핀다.
• 미지급 잔금의 절대액과 전체 대금 대비 비율을 함께 본다.
• 미지급 잔금이 남은 이유를 확인한다.
• 마지막 지급 전에 계약상 지위가 이전됐는지 확인한다.
• 종전 매수인에게 소유권 취득 가능성이 남았는지 확인한다.

6. 거래 형식과 사업 목적을 연결한다

• 새 법인을 세운 사업상 이유를 회의록과 사업계획으로 남긴다.
• 여러 가능한 거래 방식 가운데 해당 방식을 택한 이유를 기록한다.
• 계약, 자금 지급, 회계처리와 등기가 같은 거래 구조를 가리키게 한다.
• 조세 절감 결과만 있지 않고 실제 관리와 처분 구조가 바뀌었는지 확인한다.
• 공급공고나 원계약이 정한 승계 요건을 모두 지켰는지 점검한다.
• 승계계약을 처음부터 다른 법적 이유로 무효라고 가정하지 말고 실제 효력과 이행 자료를 확인한다.

7. 처분과 불복의 범위를 맞춘다

• 취득세 본세와 가산세를 구분한다.
• 지방교육세와 농어촌특별세를 별도 세목으로 확인한다.
• 처분서 금액과 판결 주문 금액을 대조한다.
• 항소인과 상고인이 납세자인지 처분청인지 정확히 표시한다.
• 이 사건에서는 피고 처분청이 항소하고 상고했다는 점을 기록한다.
• 대법원 상고기각과 별도 확정증명서 확인을 구분한다.

출처 날짜 확인

공개 판결문 전문과 국가법령정보센터 DRF XML 메타의 선고일 표기는 다음과 같이 일치하지 않는다.

사건 표제와 주문이 직접 밝힌 선고일을 사건 날짜로 사용했다. DRF XML 메타의 날짜도 출처에 실제로 남아 있는 값이므로 삭제하거나 오자로 처리하지 않았다. 다만 이 메타 날짜가 게시일인지 등록일인지에 관한 공식 필드 설명은 확인하지 못했다. 이 차이는 판결 결과나 심급별 주문을 바꾸지 않지만, 날짜 자료를 다시 쓰는 경우에는 두 출처를 구분해야 한다.

참고 자료

공식 판결문

• 창원지방법원 2020구합51394 판결: 원고들의 마지막 할부금 지급 여부, 승계계약 뒤 소유권 취득 가능성, 거래 형식 존중을 구체적으로 판단하고 부과처분을 전부 취소한 제1심 판결이다.
• 부산고등법원 창원재판부 2021누10258 판결: 제1심 이유를 인용하고 계약상 할부금 지급일 도래만으로 사실상의 연부금 지급일이 되지 않는다고 보충한 항소심 판결이다.
• 대법원 2021두54880 판결: 피고 처분청의 상고를 기각하고 상고비용을 피고가 부담하도록 한 상고심 판결이다.

행위 당시 법령

• 지방세법 제7조, 2014년 1월 1일 시행본: 등기나 등록이 없어도 사실상 취득하면 취득자로 보는 취득세 납세의무의 기본 문언이다.
• 지방세법 시행령 제20조, 2014년 7월 29일 시행본: 유상승계취득의 사실상 잔금지급일과 연부취득의 사실상 연부금 지급일을 정한 행위 당시 문언이다.

이 글은 공개 판결문과 행위 당시 법령을 바탕으로 한 일반적인 판례 분석이다. 개별 거래의 취득 시기는 계약, 자금 지급, 승계 효력과 소유권 취득 가능성을 함께 확인해 판단해야 한다.