[일부승소] 매매대금 지급 여부가 재산세 사실상 소유자를 가른다 (2024두48510)

재산세는 매년 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하는 자에게 부과된다. 등기명의와 실질이 다르면 실질을 보지만, 매수인이 토지를 사용하고 수익한다는 사정만으로 곧바로 사실상 소유자가 바뀌는 것은 아니다. 이 사건은 국가와 지방자치단체가 외국인투자기업에 산업용지를 공급하기 위해 토지를 매수하고 관리까지 맡긴 구조에서, 사용·수익권의 이전과 매매대금 지급 완료가 서로 다른 결과를 낳는다는 점을 보여 준다.

원고는 2020년 재산세 과세기준일인 2020.6.1. 당시 16개 필지의 등기명의자였다. 국가, 강원도와 원주시 등 매수인 측은 용지매매계약과 관리 위·수탁계약에 따라 토지를 사용·수익하고 외국인투자기업에 임대할 수 있었다. 원고는 이 사정만으로 16개 필지 전부의 사실상 소유자가 국가 등으로 바뀌었다고 주장했다.

법원은 16개 필지 전부에 관한 주장은 받아들이지 않았다. 등기가 원고 명의로 남아 있었고, 매매대금이 지급되지 않은 토지에서는 대외적 처분권능도 원고에게 남아 있었다. 위·수탁계약은 당사자 사이의 채권적 약정이므로 사용·수익권과 내부적 관리권한이 넘어갔다는 사실만으로 지방세법상 사실상 소유자를 바꿀 수 없다고 보았다.

다만 항소심은 과세기준일 전에 대금 지급이 끝난 9개 필지를 별도로 판단했다. 계약은 ㎡당 299,000원을 기준으로 필지별 가격을 계산할 수 있었고, 지급 경위와 계약 제7조는 대금 지급이 완료된 필지별로 소유권을 이전할 수 있는 구조를 뒷받침했다. 이에 따라 9개 필지에서는 등기 전이라도 국가 등이 사실상 소유자라고 보아 재산세 17,242,396원과 지방교육세 1,436,863원을 취소했다. 대법원은 피고 과세관청의 상고를 기각하여 원고 일부 승소 결론을 확정했다.

사건 개요

원고가 취소를 구한 범위는 이 사건 16개 필지에 배분된 재산세 36,337,485원과 지방교육세 3,028,118원 전부였다. 항소심이 받아들인 범위는 그 가운데 9개 필지에 대응하는 재산세 17,242,396원과 지방교육세 1,436,863원이다. 따라서 이 판결을 16개 필지 전부에 관한 취소나 전체 고지세액의 취소로 표현해서는 안 된다.

사실관계 구조

계약과 과세의 시간 흐름

2013.12.3.
원고가 이 사건 16개 필지에 소유권보존등기
        │
        ▼
2013.12.10.
외국인투자지역 지정·고시
최초 지정 면적 99,132.3㎡
        │
        ▼
2013.12.24.
원고와 국가 등 사이 최초 용지매매계약
총액 29,640,556,000원, ㎡당 299,000원
        │
        ▼
2014.2.부터 2014.5.까지
계약금 2,966,000,000원 지급
        │
        ▼
2014.5.28. 무렵
관리 위·수탁계약 체결
국가 등 측의 사용·수익 및 임대 구조 형성
        │
        ├─ 2017.8.4. 외국인투자지역 면적 감축
        ├─ 2018.10.25. 변경 매매계약·위수탁계약
        └─ 입주기업이 정해진 필지를 중심으로 대금 지급
        │
        ▼
2020.6.1. 재산세 과세기준일
  ├─ 16개 필지 등기명의: 원고
  ├─ 사용·수익 및 관리: 국가 등과 수탁 구조
  ├─ 9개 필지: 필지별 매매대금 지급 완료
  └─ 나머지 7개 필지: 대금 지급 완료 불인정
        │
        ▼
2020.9.23.
재산세 67,352,290원 및 지방교육세 6,677,560원 고지
        │
        ▼
2021.12.10.
외국인투자지역 추가 감축에 따른 변경계약
과세기준일 뒤의 계약 변경
        │
        ▼
2023.5.16. 제1심 원고 패소
        │
        ▼
2023.5.24. 원주시의 소유권 이전 계획 작성
2023.5.26. 9개 완납 필지 소유권이전등기
        │
        ▼
2024.6.26. 항소심 원고 일부 승소
2024.10.31. 피고 상고 기각

과세기준일 뒤인 2021년 변경계약과 2023년 소유권이전등기가 2020년 재산세 납세의무를 새로 만든 것은 아니다. 항소심은 2023년 자료를 과세기준일 전에 이미 9개 필지의 대금이 완납되었고 계약 제7조에 따른 이전등기의무가 존재했음을 뒷받침하는 사정으로 보았다. 2023년 운영지침 개정 때문에 비로소 사실상 소유권이 발생했다고 판단한 것이 아니다.

16개 필지와 9개 완납 필지의 구분

이 사건 토지는 A읍 B리 0059-3, 0059-4, 0000-0, 0074-1부터 0074-10까지 가운데 0074-1부터 0074-10까지의 해당 필지, 그리고 0075-8, 0075-9, 0075-10 등 모두 16개 필지로 구성되었다. 항소심이 대금 완납을 인정한 토지는 다음 9개 필지다.

• A읍 B리 0074-1
• A읍 B리 0074-2
• A읍 B리 0074-3
• A읍 B리 0074-4
• A읍 B리 0074-5
• A읍 B리 0074-6
• A읍 B리 0074-8
• A읍 B리 0074-9
• A읍 B리 0074-10

0074-7은 완납 9개 필지에 포함되지 않는다. 법원은 단지 같은 외국인투자지역에 있거나 같은 계약의 대상이라는 이유만으로 16개 필지를 하나의 소유 단위로 처리하지 않았다. 지급 사실을 필지별로 나누어 판단했다.

통합 전문은 국가 등이 원고에게 지급한 전체 금액을 16,536,000,720원으로 적고, 별도로 9개 필지에 해당하는 매매대금 합계를 13,570,000,720원으로 특정한다. 계약상 가격은 ㎡당 299,000원이었다. 실무에서는 전체 지급액만 확인할 것이 아니라 계약금의 필지별 안분, 입주기업별 지급 요청, 필지 면적과 단가, 지급일을 연결해야 한다.

핵심 쟁점

이 사건은 두 판단을 분리해서 읽어야 한다.

1. 사용·수익권 이전만으로 16개 필지 전부의 사실상 소유자가 바뀌는가

국가 등은 용지매매계약과 위·수탁계약에 따라 토지를 외국인투자기업에 임대하고 관리할 수 있었다. 원고의 소유권자로서의 권능도 계약상 상당히 제한되었다. 그러나 과세기준일에 등기명의는 원고에게 있었고, 대금이 지급되지 않은 토지에 관한 대외적 처분권능도 원고에게 남아 있었다.

핵심은 사용·수익권과 사실상 소유권이 같지 않다는 점이다. 당사자 사이 계약으로 관리권한과 비용부담을 조정할 수는 있지만, 명확한 실질적 취득 표지 없이 법정 납세의무자까지 바꿀 수는 없다. 항소심은 16개 필지 전체에 관한 원고의 주장을 이 이유로 배척했다.

2. 대금 지급이 완료된 9개 필지는 달리 볼 수 있는가

유상승계취득에서는 대금 지급이 등기 전 사실상 취득을 인정하는 대표적인 실질 요건이 된다. 이 사건 계약은 ㎡당 단가를 명시했고, 계약 제7조는 납부한 매매대금에 해당하는 필지 이상을 대상으로 부담비율에 따라 등기하도록 정했다. 항소심은 이 문언과 실제 지급 경위를 근거로 9개 필지별 완납을 인정했다.

따라서 9개 필지는 과세기준일에 아직 원고 명의로 등기되어 있었어도 국가 등이 사실상 소유자였다. 사용·수익권만으로 사실상 소유권을 인정한 것이 아니라, 필지별 매매대금 완납이라는 추가 요건 때문에 결론이 달라졌다.

3. 계약상 제세공과금 부담 약정이 납세의무자를 정하는가

용지매매계약 제11조는 소유권이전등기 전 제세공과금의 부담과 토지사용승낙 뒤 비용부담을 당사자 사이에서 나누었다. 원고는 국가 등이 재산세를 부담하기로 한 약정을 사실상 소유권 이전의 근거로 들었다. 피고도 같은 조항의 다른 문언을 원고의 납세의무 근거로 원용했다.

항소심은 어느 방향이든 당사자 약정만으로 지방세법상 납세의무자가 바뀌지는 않는다고 보았다. 제세공과금 약정은 국가 등이 사용·수익하면서도 등기명의자에게 세금이 부과될 때 생기는 경제적 부담을 내부적으로 조정하는 규정이다. 법률상 납세의무와 계약상 최종 부담은 구분해야 한다.

4. 전체 대금의 일부 지급인가, 특정 필지의 완납인가

제1심과 항소심의 결론을 가른 직접적인 쟁점이다. 제1심은 지급액을 전체 목적물에 관한 중도금으로 보아 특정 9개 필지의 완납을 인정하지 않았다. 항소심은 ㎡당 단가, 입주기업별 지급 요청, 계약 제7조의 필지별 이전 구조, 2023년 완납 필지 분류와 실제 이전등기를 종합해 9개 필지의 대금이 전부 지급되었다고 보았다.

같은 지급액도 계약과 증빙을 어떻게 필지에 대응시키는지에 따라 재산세 납세의무 판단이 달라질 수 있다. 단순 누적 지급액보다 필지별 충당 관계가 중요하다.

원고 주장

1. 16개 필지 전부에서 국가 등이 사실상 소유자라는 주장

원고는 용지매매계약과 위·수탁계약 때문에 이 사건 토지에 소유권자로서의 권능을 행사하지 못했다고 주장했다. 늦어도 계약 제5조의 토지사용승낙일 또는 위·수탁계약 체결일부터 국가 등이 토지를 사용·수익하고 관리했으므로 국가 등이 사실상 소유자이고, 원고는 형식적 소유자에 불과하다는 논리였다.

원고는 위·수탁계약상 수탁자가 외국인투자기업과 임대차계약을 체결하고 토지사용을 승낙하며 임대료를 징수할 수 있다는 점도 들었다. 계약 종료 뒤 재산반환 구조와 원고 권능의 제한을 고려하면 실질적인 소유권이 국가 등에 넘어갔다고 보았다.

2. 적어도 9개 필지는 대금 완납으로 사실상 소유권이 이전되었다는 주장

원고는 예비적으로 9개 필지에 관한 대금 지급이 과세기준일 전에 완료되었다고 주장했다. 국가 등의 지급은 전체 토지에 관한 추상적인 중도금이 아니라 입주기업이 정해진 특정 필지의 ㎡당 가격을 계산해 납부한 금액이었다. 완납 필지별 소유권이전이 가능한 계약 구조이므로 9개 필지의 사실상 소유자는 국가 등이라는 입장이다.

원고는 일부 토지가 외국인투자지역에서 빠진 뒤에도 기존 지급액 일부가 반환되지 않았다는 점도 특정 필지에 충당된 대금이라는 근거로 들었다. 항소심은 이 주장 전체를 그대로 받아들였다기보다 계약 문언과 지급 요청, 완납 필지 분류, 이전등기 자료를 종합해 9개 필지의 완납을 인정했다.

3. 제세공과금 약정도 국가 등의 실질적 부담을 보여 준다는 주장

계약은 소유권이전등기 전이라도 토지사용이 이루어진 부분의 재산세를 포함한 제세공과금을 토지사용승낙일부터 국가 등이 부담하도록 했다. 원고는 이 약정이 사용승낙 뒤 사실상 소유권이 국가 등에 있다는 점을 보여 준다고 주장했다.

법원은 경제적 부담 약정의 존재는 인정했지만, 그것만으로 법정 납세의무자가 바뀐다는 결론은 받아들이지 않았다.

피고 주장

1. 등기와 전체 대금 완납 전에는 원고가 사실상 소유자라는 주장

피고는 과세기준일 현재 등기명의가 원고에게 있고 전체 계약상 매매대금도 완납되지 않았으므로 원고가 사실상 소유자라고 보았다. 관리 위·수탁계약은 국가 등의 사용·수익과 관리권한을 정한 계약일 뿐 소유권을 이전하는 법률행위가 아니라는 입장이다.

제1심도 이 관점에서 국가 등이 전체 계약의 매매대금을 완납하지 않았다는 점을 중시했다. 매매대금을 완납하지 않은 매수인은 원칙적으로 재산세 납세의무자인 사실상 소유자라고 보기 어렵다고 판단했다.

2. 지급액은 전체 토지의 중도금일 뿐 9개 필지 대금이 아니라는 주장

피고는 계약 목적물이 전체 필지이고, 특정 필지별로 별도 매매계약이 체결된 것이 아니라고 주장했다. 이전 대상 토지나 지분, 구체적인 이전 시기가 충분히 특정되지 않았고 과세기준일까지 실제 등기도 이루어지지 않았으므로, 지급액은 전체 매매대금의 일부 또는 중도금으로 보아야 한다는 논리였다.

제1심은 이 주장을 받아들였다. 그러나 항소심은 계약 제7조가 기납부 금액에 대응하는 필지별 등기를 예정하고 있고 ㎡당 단가로 각 필지 가격을 계산할 수 있다는 점을 들어 판단을 달리했다.

3. 2023년 운영지침 개정 전에는 이전등기의무가 없었다는 주장

피고는 매입대금을 지급한 부지의 이전등기를 명시한 외국인투자지역운영지침이 이 사건 처분 뒤인 2023년에 개정되었다는 점을 들었다. 과세기준일 당시에는 국가 등에 이전등기의무가 없었다는 취지다.

항소심은 이전등기의무가 이미 용지매매계약 제7조에서 발생했다고 보았다. 2023년 지침은 완납 부지의 등기를 지체 없이 처리한다는 원칙을 명시한 것이고, 지침 개정으로 의무가 처음 생긴 것은 아니라고 판단했다.

4. 제세공과금 약정상 원고가 부담한다는 주장

피고는 계약 제11조가 소유권이전등기 전 원고 명의로 부과되는 제세공과금을 원고가 부담하도록 한 부분을 근거로 원고가 납세의무자라고 주장했다. 항소심은 법률상 사실상 소유자는 관계 법령에 따라 정해지고 내부 약정에 좌우되지 않는다며 배척했다.

관련 법령

통합 전문은 별지 관련 법령에 지방세법, 지방세법 시행령과 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 수록했다. 아래는 이 사건 판단에 직접 연결된 문언과 법원의 사용 방식을 정리한 것이다. 다른 과세연도나 현재 사건에 적용할 때는 해당 과세기준일에 시행된 법령을 별도로 확인해야 한다.

지방세법 제107조 제1항

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

이 조항이 사건의 출발점이다. 사실상 소유자는 공부상 소유자로 등재되었는지와 관계없이 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 뜻한다. 다만 사용·수익이나 내부적 비용부담만으로 실질적 소유권이 당연히 이전되는 것은 아니다.

지방세법 제7조 제1항·제2항

취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다. 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 취득자로 한다.

이 사건은 재산세 사건이지만, 항소심은 등기 전 사실상 취득의 의미를 설명하기 위해 취득세 법리를 함께 참조했다. 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우 등기 전에도 사실상 취득이 인정될 수 있다는 논리다.

지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항

유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일을 기준으로 한다. 그 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

항소심은 이 규정까지 고려해 국가 등이 사실상 소유권을 취득했다고 보려면 대금 지급과 같은 명확하고 실질적인 요건이 필요하다고 판단했다. 이는 16개 필지 전부에 관한 주장을 배척하는 기준이면서, 동시에 완납된 9개 필지를 달리 판단하는 기준이 되었다.

지방세법 제109조 제2항

국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에는 원칙적으로 재산세를 부과하지 않는다. 다만 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다.

항소심은 이 조항이 사건에 그대로 적용된다고 단정하지는 않았다. 다만 국가가 장차 유상매수할 토지를 먼저 사용한다는 사실만으로 사실상 소유권과 납세의무가 곧바로 변동하지 않는다는 취지는 이 사건 판단에도 반영할 수 있다고 보았다.

상고심절차에 관한 특례법 제4조·제5조

대법원은 기록, 원심판결과 상고이유를 살핀 뒤 피고의 상고이유가 특례법 제4조에 해당해 이유 없음이 명백하다고 보아 제5조에 따라 상고를 기각했다. 대법원 판결은 별도의 긴 실체 판단을 새로 제시하지 않았다. 구체적인 사실인정, 16개 필지와 9개 필지의 구분, 취소 세액은 상고기각으로 유지된 원심 주문과 이유에서 확인해야 한다.

심급별 법원 판단

제1심: 16개 필지 전부와 9개 필지 주장을 모두 배척했다

춘천지방법원은 원고의 청구를 전부 기각했다. 먼저 과세기준일 현재 등기부상 소유자가 원고이고, 국가 등이 전체 매매대금을 완납하지 않았다는 점을 중시했다. 원고가 관리수수료만 받고 국가 등이 토지를 실질적으로 사용한다는 사정이 있어도, 명문의 근거 없이 위·수탁계약만으로 국가 등을 사실상 소유자라고 볼 수 없다고 판단했다.

9개 필지에 관해서도 제1심은 지급액을 특정 필지의 완납금으로 인정하지 않았다. 전체 계약 목적물에 관한 매매대금이 완납되어야 소유권이 이전되는 구조로 해석했고, 국가 등이 납부한 금액은 입주실적에 따라 산정한 전체 토지의 중도금이라고 보았다. 이전 대상 토지나 지분, 이전 시기가 충분히 정해지지 않았고 실제 등기도 없었다는 점도 들었다.

결국 제1심은 사용·수익권 이전만으로는 물론 일부 지급액만으로도 사실상 소유권 이전을 인정할 수 없다고 판단했다. 주문은 원고 청구 기각과 소송비용 원고 부담이다.

항소심 첫 번째 판단: 사용·수익권만으로 16개 필지 전부의 사실상 소유권은 이전되지 않았다

서울고등법원도 이 부분에서는 제1심과 결론을 같이했다. 판단 근거는 다음과 같다.

1. 과세기준일에 등기부상 소유자는 원고였고 대외적 처분권능도 원고에게 남아 있었다.
2. 위·수탁계약은 당사자 사이의 채권계약이므로 사용·수익권과 대내적 권한을 이전할 수는 있어도, 대금 지급이라는 명확한 표지 없이 세법상 사실상 소유자를 임의로 바꿀 수는 없다.
3. 계약 당사자가 국가라는 이유로 사실상 소유의 개념을 달리 해석할 법적 근거가 없다.
4. 토지사용승낙일부터 국가 등이 제세공과금을 부담한다는 약정은 내부 부담을 조정하는 규정일 뿐 납세의무자 변경 약정이 아니다.
5. 국가 등이 유상매수 예정 토지를 미리 사용하는 경우에도 사용권 이전과 소유권 취득은 구분된다.
6. 일부 필지의 외국인투자지역 지정과 계약이 해제될 수 있었고, 위·수탁계약 체결 당시에는 계약금만 지급된 상태여서 전체 사실상 소유권 이전에 관한 의사 합치를 인정하기 어려웠다.
7. 피고가 2014년부터 2019년까지 원고에게 재산세를 부과했지만 원고가 이의를 제기하지 않은 사정도 간접 자료로 고려되었다.

따라서 항소심은 16개 필지에서 사용·수익권이 국가 등에 넘어간 사정만으로 국가 등의 사실상 소유권을 인정하지 않았다. 이 판단은 9개 필지의 완납 판단과 충돌하지 않는다. 전자는 계약 체결과 사용·수익만으로 충분한지를 본 것이고, 후자는 대금 지급이라는 별도 실질 요건이 추가된 경우를 본 것이다.

항소심 두 번째 판단: 대금 지급이 끝난 9개 필지는 국가 등이 사실상 소유했다

항소심은 제1심과 달리 9개 필지별 완납을 인정했다. 판단 근거는 다음과 같다.

1. 계약은 전체 매매대금을 정하면서도 ㎡당 가격 299,000원을 명시하여 필지별 대금을 계산할 수 있었다.
2. 계약 제7조는 원고가 매매대금을 수납하면 부담비율에 따라 소유권 이전서류를 교부하고 등기하며, 등기 대상 토지는 기납부 금액에 해당하는 필지 이상으로 하도록 정했다.
3. 국가 등은 입주기업이 결정된 토지마다 원고의 지급 요청을 받아 해당 필지 가격을 산정해 지급했다.
4. 통합 전문은 9개 필지에 해당하는 매매대금 합계를 13,570,000,720원으로 특정했다.
5. 2023.5.24. 원주시의 소유권 이전 계획은 9개 필지를 매매대금 완납 필지로 분류했다.
6. 국가 등은 2023.5.26. 9개 필지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
7. 과세기준일 전 대금 지급과 2023년 등기 사이에 사실상 소유권 판단을 바꿀 다른 사정변경은 없었다.
8. 2023년 지침 개정은 완납 필지의 즉시 등기 원칙을 명시한 것일 뿐, 계약 제7조에 따른 기존 이전등기의무를 새로 만든 것이 아니었다.

항소심은 이 사정들을 종합해 2020.6.1. 전에 9개 필지의 대금이 모두 지급되었다고 인정했다. 등기명의가 원고에게 남아 있었더라도 국가 등이 사실상 소유자이고 재산세 납세의무자라고 판단했다.

대법원: 피고 상고를 기각해 원고 일부 승소를 확정했다

피고 과세관청이 상고했으나 대법원은 상고를 기각했다. 상고비용도 피고가 부담하도록 했다. 대법원은 상고심절차에 관한 특례법에 따른 간략한 기각 이유만 제시했다. 따라서 대법원이 원심의 각 사실을 독립적으로 다시 길게 판시했다고 표현해서는 안 된다.

절차적 효과는 명확하다. 제1심의 전부 기각 판결을 변경하여 9개 필지 부분만 취소한 항소심 주문이 유지되었고, 피고의 상고기각으로 원고 일부 승소 결과가 확정되었다.

판결문 인용 법리와 비교

이 사건 통합 전문은 사실상 소유와 사실상 취득을 설명하면서 여러 대법원 판례를 인용했다. 아래 표는 통합 전문이 사용한 범위만 정리한 것이다.

이 비교에서 중요한 점은 사실상 소유자는 실질을 본다는 일반론만으로 결론을 낼 수 없다는 것이다. 어떤 실질이 소유권 취득에 충분한지를 다시 확인해야 한다. 이 사건에서는 사용·수익과 관리권한은 부족했고, 필지별 대금 완납은 충분했다.

주문과 세액 효과

항소심 주문

항소심은 제1심판결을 다음과 같이 변경했다.

피고가 2020.9.23. 원고에게 한 2020년도분 재산세 67,352,290원의 부과처분 중 50,109,894원을 초과하는 부분과, 2020년도분 지방교육세 6,677,560원의 부과처분 중 5,240,697원을 초과하는 부분을 각 취소한다. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

소송총비용은 원고와 피고가 절반씩 부담하도록 했다. 대법원은 피고의 상고를 기각하고 상고비용을 피고가 부담하도록 했다.

원 부과액, 정당세액과 취소 세액

세액 관계는 다음과 같이 일치한다.

• 재산세: 67,352,290원에서 17,242,396원을 빼면 50,109,894원이다.
• 지방교육세: 6,677,560원에서 1,436,863원을 빼면 5,240,697원이다.
• 합계: 74,029,850원에서 18,679,259원을 빼면 55,350,591원이다.

원 부과액은 이 사건 16개 필지만의 고지액이 아니라 원주시 소재 31필지 전체에 대한 고지액이다. 항소심 판결문 합계란은 이 사건 16개 필지에 배분된 세액을 재산세 36,337,485원과 지방교육세 3,028,118원, 합계 39,365,603원으로 적었다. 원고는 그 16개 필지 관련 세액 전부의 취소를 구했지만, 법원이 주문에서 취소한 것은 9개 완납 필지에 대응하는 합계 18,679,259원이다.

공식 판결문에 적힌 9개 필지별 세액과 내부 불일치

공식 통합 판결문 내부에는 재산세 수치가 220,000원 어긋난다. 위 9개 필지의 재산세 기재액을 더하면 17,022,396원이지만, 항소심 주문과 판단은 취소 재산세를 17,242,396원으로 적었다. 16개 필지 전체도 개별 재산세 기재액의 합계는 36,117,485원인 반면 판결문 합계란은 36,337,485원으로 적어 같은 220,000원 차이가 난다. 지방교육세 필지별 합계 1,436,863원은 주문상 취소액과 일치한다.

공개 원문만으로는 어느 필지의 재산세 기재액이 잘못되었는지 특정할 수 없다. 따라서 개별 필지 금액을 임의로 고치지 않았고, 최종 취소 효과는 항소심 주문에 적힌 재산세 17,242,396원과 지방교육세 1,436,863원을 기준으로 정리했다.

나머지 7개 필지 관련 세액은 사용·수익권이 국가 등에 있다는 이유만으로 취소되지 않았다. 전체 고지 중 이 사건 토지와 관계없는 부분도 그대로 남았다. 원고 일부 승소는 9개 필지의 세액만 취소되고 나머지 청구는 기각되었다는 의미다.

실무 시사점

1. 재산세 사실상 소유자는 권리 묶음을 나누어 판단해야 한다

사용권, 수익권, 임대권한, 관리권한, 비용부담, 대외적 처분권과 매매대금 지급은 서로 다른 요소다. 토지를 실제로 사용하는 사람이 있다는 이유만으로 등기명의자의 재산세 납세의무가 사라지지 않는다. 특히 유상매매에서는 잔금 지급 또는 필지별 대금 완납처럼 소유권 취득을 뒷받침하는 명확한 표지가 필요하다.

이 사건에서 국가 등은 토지를 사용·수익하고 외국인투자기업에 임대할 권한까지 가졌지만, 대금이 지급되지 않은 토지에서는 사실상 소유자가 아니었다. 반대로 9개 필지는 같은 계약 아래 있었어도 대금이 모두 지급되었기 때문에 사실상 소유자로 인정되었다.

2. 여러 필지를 한 계약으로 매매해도 필지별 완납이 가능하다

계약이 전체 토지의 총액을 정했다는 사실만으로 모든 지급액을 전체 목적물의 중도금으로 볼 수는 없다. 이 사건에서는 ㎡당 단가, 입주기업별 지급 요청, 기납부액에 대응한 필지별 등기 조항이 있었다. 이 자료들이 특정 필지의 완납을 입증했다.

세무전문가는 필지별 면적과 단가, 계약금 안분, 중도금과 잔금의 충당 표시, 지급 요청서, 계좌내역, 세금계산 또는 정산 자료, 소유권이전 요청을 하나의 대응표로 만들어야 한다. 총 지급액과 전체 미지급 잔액만 적은 표로는 부족하다.

3. 과세기준일 뒤 등기는 보강 증거가 될 수 있지만 기준일을 바꾸지는 않는다

9개 필지의 소유권이전등기는 2023.5.26. 이루어졌다. 그러나 재산세 판단 기준일은 2020.6.1.이다. 항소심은 후행 등기를 소유권이 2023년에 처음 이전되었다는 증거로 보지 않고, 과세기준일 전에 완납된 필지에 기존 계약상 이전등기의무가 있었다는 점을 확인하는 자료로 보았다.

후행 자료를 사용할 때는 그 자료가 새로운 권리를 창설했는지, 이미 존재한 권리와 지급 관계를 확인했는지 구분해야 한다. 운영지침 개정일, 이전 계획 작성일과 실제 지급일을 섞으면 사실상 소유권의 귀속 시점을 잘못 잡을 수 있다.

4. 계약상 세금 부담과 법률상 납세의무를 별도 원장으로 관리해야 한다

계약이 매수인이 재산세를 부담한다고 정해도 과세관청이 매수인에게 직접 과세할 수 있다는 뜻은 아니다. 법률상 납세의무자가 납부한 뒤 계약에 따라 비용을 정산할 수도 있다. 반대로 계약서에 등기명의자가 제세공과금을 부담한다고 적혀 있어도, 매수인이 대금을 모두 지급하여 사실상 소유자가 되었다면 세법상 판단은 달라질 수 있다.

실무 문서에는 과세관청에 대한 납세의무자, 계약상 최종 비용부담자, 실제 납부자, 상대방에 대한 구상·정산 가능성을 각각 기록해야 한다.

5. 소송 청구 범위와 실제 승소 범위를 세액표로 고정해야 한다

원고는 16개 필지에 배분된 세액 전부의 취소를 구했으나 9개 필지 부분만 인용받았다. 기사나 의견서에서 사실상 소유자가 국가 등으로 인정되어 재산세가 취소되었다고만 쓰면 16개 필지 전부가 취소된 것처럼 오해할 수 있다.

원 부과액, 원고가 남기겠다고 한 금액, 이 사건 토지 관련 세액, 정당세액, 필지별 취소 세액을 나누어 적어야 한다. 이 사건 최종 취소액은 재산세 17,242,396원, 지방교육세 1,436,863원, 합계 18,679,259원이다.

6. 제1심 패소가 항소심에서 뒤집힌 이유는 새 법리가 아니라 증빙 평가에 가깝다

두 심급 모두 사용·수익권만으로 사실상 소유자가 바뀌지 않는다는 데에는 큰 차이가 없었다. 차이는 9개 필지에 관한 지급액을 전체 토지의 중도금으로 볼지, 특정 필지의 완납금으로 볼지에서 생겼다. 항소심은 계약 제7조와 추가 증거를 토대로 필지별 완납을 인정했다.

따라서 유사 사건의 승패는 추상적인 실질과세 주장보다 계약서의 필지별 충당 구조와 지급 증빙에 달릴 가능성이 크다. 처음 불복할 때부터 필지별 증빙을 갖추는 것이 중요하다.

실무 체크리스트

A. 사건과 심급 확인

• 대상 사건번호가 대법원 2024두48510인지 확인한다.
• 원심이 서울고등법원 2023누455, 제1심이 춘천지방법원 2022구합31776인지 확인한다.
• 제1심은 원고 청구를 전부 기각했고 항소심은 원고 항소를 일부 인용했는지 확인한다.
• 상고인이 피고 과세관청이고 대법원이 피고 상고를 기각했는지 확인한다.
• 대법원 주문이 상고기각과 상고비용 피고 부담인지 확인한다.
• 대법원이 별도 실체이유를 길게 판시한 사건이 아니라 특례법에 따라 상고를 기각한 사건임을 구분한다.

B. 과세기준일과 토지 범위 확인

• 2020년도분 재산세 과세기준일인 2020.6.1. 상태를 기준으로 검토한다.
• 처분일 2020.9.23.과 과세기준일을 혼동하지 않는다.
• 전체 고지 대상 31필지와 소송상 이 사건 토지 16개 필지를 분리한다.
• 16개 필지 가운데 완납이 인정된 9개 필지와 나머지 7개 필지를 구분한다.
• 0074-7이 완납 9개 필지에서 제외되었는지 확인한다.
• 과세기준일 뒤의 계약 변경과 2023년 이전등기를 기준일 현재 사실과 구분한다.

C. 계약 구조 확인

• 매매계약서에 전체 총액뿐 아니라 ㎡당 단가가 명시되어 있는지 확인한다.
• 필지별 면적에 단가를 적용해 각 필지 대금을 계산할 수 있는지 확인한다.
• 계약금이 필지별로 어떻게 안분되는지 정리한다.
• 중도금과 잔금이 어느 필지에 충당되는지 지급 요청서와 회계처리에서 확인한다.
• 기납부 금액에 대응하는 필지별 소유권이전 조항이 있는지 확인한다.
• 일부 필지의 계약 해제나 면적 변경 때 기존 지급액이 어떻게 처리되는지 확인한다.
• 관리 위·수탁계약과 용지매매계약의 목적과 권한을 따로 분석한다.

D. 사실상 소유권 요소 확인

• 과세기준일 현재 등기명의자를 확인한다.
• 대외적 처분권능이 누구에게 있었는지 확인한다.
• 토지의 사용·수익자와 임대차계약 체결권자를 확인한다.
• 매매대금의 실제 지급일과 잔액을 확인한다.
• 필지별 대금 완납 여부를 전체 계약 완납 여부와 별도로 판단한다.
• 매수인의 이전등기청구권과 매도인의 이전등기의무가 발생했는지 확인한다.
• 후행 등기가 과세기준일 전 완납을 확인하는 자료인지, 새로운 권리 발생 자료인지 구분한다.

E. 제세공과금 약정 확인

• 소유권이전 전 제세공과금 부담 조항을 확인한다.
• 토지사용승낙 뒤 매수인이 부담하는 조항이 있는지 확인한다.
• 계약상 부담자와 지방세법상 납세의무자를 동일시하지 않는다.
• 실제 납부 뒤 상대방에게 정산하거나 구상할 수 있는지 별도로 검토한다.
• 계약상 비용부담 문구만으로 사실상 소유권 이전을 단정하지 않는다.

F. 지급 증빙 확인

• 매매대금 지급 요청서에 대상 필지와 입주기업이 표시되어 있는지 확인한다.
• 계좌입금액과 계약상 필지 가격이 일치하는지 대조한다.
• 계약금, 중도금, 잔금의 필지별 배분표를 작성한다.
• 지급 당시 당사자의 회계전표와 내부 결재문서가 필지 완납으로 처리되었는지 확인한다.
• 지방자치단체의 소유권 이전 계획이나 완납 필지 목록이 존재하는지 확인한다.
• 소유권이전등기 신청 자료가 지급 완료 필지와 일치하는지 확인한다.
• 전체 누적 지급액만으로 특정 필지의 완납을 추정하지 않는다.

G. 세액과 주문 확인

• 원 재산세 부과액 67,352,290원을 확인한다.
• 원 지방교육세 부과액 6,677,560원을 확인한다.
• 항소심이 남긴 재산세 정당세액 50,109,894원을 확인한다.
• 항소심이 남긴 지방교육세 정당세액 5,240,697원을 확인한다.
• 취소 재산세가 17,242,396원인지 확인한다.
• 취소 지방교육세가 1,436,863원인지 확인한다.
• 취소 합계가 18,679,259원인지 확인한다.
• 16개 필지 관련 세액 합계 39,365,603원 전부가 취소된 것이 아님을 확인한다.
• 나머지 7개 필지와 이 사건 토지 외 부분의 세액이 정당세액에 남았음을 확인한다.
• 일부승소를 전부 취소나 전액 환급으로 바꾸어 표현하지 않는다.

참고 자료

1. 국가법령정보센터, 대법원 2024.10.31. 선고 2024두48510 관련 심급 통합 전문.
2. 같은 통합 전문의 항소심 식별값: 서울고등법원 2024.6.26. 선고 2023누455.
3. 같은 통합 전문의 제1심 식별값: 춘천지방법원 2023.5.16. 선고 2022구합31776.
4. 지방세법 제7조 제1항·제2항, 제107조 제1항, 제109조 제2항.
5. 지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항.
6. 상고심절차에 관한 특례법 제4조·제5조.
7. 대법원 2016.12.29. 선고 2014두2980, 2997 판결; 대법원 2006.6.30. 선고 2004두6761 판결; 대법원 1994.5.24. 선고 93누23527 판결; 대법원 2020.9.3. 선고 2018다283773 판결. 이 사건 심급 통합 전문이 사실상 소유, 사실상 취득 또는 원고가 제시한 비교 법리와 관련해 언급한 범위만 정리했다.

국가법령정보센터의 세 심급 주소는 사건번호와 법원은 다르지만 동일한 3심 통합 전문을 반환한다. 따라서 이를 서로 독립된 원문 세 개로 계산하거나 같은 전문을 세 번 교차검증한 것으로 보지 않았다. 대법원의 상고기각 주문은 통합 전문의 대법원 부분에서, 일부 취소 범위와 실체 판단은 항소심 주문·이유에서, 제1심의 전부 기각 논리는 제1심 부분에서 각각 확인했다.