[승소] 협의취득·수용보상 주택은 철거보상계약이 체결된 주택이다 (2026두30208)

재개발구역의 주택이 과세기준일 전에 비어 있고 단전·단수되었다는 사정만으로 재산세 과세대상인 주택성을 잃는 것은 아니다. 이 사건에서도 항소심은 외벽, 기둥, 지붕, 창틀과 창문 등이 남아 있던 주택이 사회통념상 주택의 형태를 유지했다고 보아 원고의 주택성 상실 주장을 받아들이지 않았다.

승패를 가른 쟁점은 따로 있었다. 재개발조합이 과세기준일 전에 현금청산대상자의 주택을 협의취득하거나 수용하고 보상금을 지급·공탁한 경우, 그 보상에는 사업 목적상 예정된 철거에 대한 보상 성격도 포함된다. 항소심은 이를 구 지방세법 시행령 제108조 제3항의 철거보상계약이 체결된 주택으로 보아 주택의 건축물 부분을 비과세 대상으로 판단했다. 대법원은 과세관청의 상고를 기각했다.

다만 이 결론을 이 사건 부동산 전체의 영구적 비과세로 읽어서는 안 된다. 주택의 부속토지는 토지로 별도 과세할 수 있다. 이 사건 처분 전부가 취소된 이유는 부속토지까지 당연히 비과세였기 때문이 아니라, 과세관청이 제출한 자료만으로 토지의 과세대상 구분과 정당세액을 산출할 수 없었기 때문이다.

사건 개요

항소심 주문은 청구취지의 처분일 2019년 7월 8일을 증거에 따라 2019년 7월 10일의 오기로 보아 직권으로 바로잡았다. 따라서 이 글은 2019년 7월 10일을 첫 부과일로 사용한다.

사실관계 구조

2016. 1. 11. 사업시행인가
        │
2017. 2. 27. 관리처분계획인가
        │
        ├─ 기존 건축물 철거 예정 시기: 관리처분인가 고시일부터 5개월
        │
2017. 8.경부터 2019. 2. 28.까지
        ├─ 일부 주택: 협의취득 + 보상금 지급 + 소유권이전등기
        └─ 나머지 주택: 수용재결 + 보상금 공탁 + 소유권 취득
        │
2018. 11.경부터 2019. 7.경까지
        └─ 14회 철거·멸실 신고 및 철거신고 수리 통보
        │
2019. 6. 1. 재산세 과세기준일
        ├─ 상당수 주택의 이주·단전·단수 진행
        ├─ 건물의 외벽·기둥·지붕·창호 등은 대부분 유지
        └─ 협의취득·수용 및 보상금 지급·공탁은 이미 완료
        │
2019. 7. 10.·8. 2.·9. 2. 재산세 등 합계 70,428,160원 부과
        │
2020. 2. 3.경 대부분 건축물 철거공사 완료
        │
2024. 1. 18. 제1심 원고 패소
        │
2025. 12. 18. 항소심 제1심 취소 + 부과처분 전부 취소
        │
2026. 4. 30. 대법원 과세관청 상고 기각

과세기준일 전후의 핵심 사실

1. 원고 조합은 2016년 12월경 제출한 관리처분계획인가 신청서에 기존 건축물 철거 예정 시기를 관리처분인가 고시일부터 5개월로 적었다. 2017년 2월 27일 관리처분계획인가 고시에도 같은 철거 예정 시기가 기재되었다.
2. 조합은 2017년 12월경부터 2019년 6월경까지 기존 건축물 철거공사를 위한 석면조사를 의뢰했고, 2018년 1월경부터 2019년 7월경까지 조사 결과를 통보받았다.
3. 조합은 2018년 11월경부터 2019년 7월경까지 14회에 걸쳐 건축물 철거·멸실 신고를 했고, 과세관청은 같은 기간 14회에 걸쳐 철거신고 수리사항을 통보했다. 신고에 첨부된 시공계획서상 철거공사 기간은 2018년 11월경부터 2019년 6월경까지였다.
4. 사업 시공사 계열사는 2018년 10월경 철거공사를 하도급하면서 공사기간을 2018년 10월 19일부터 2020년 5월 31일까지로 정했다가, 2020년 8월경 종료일을 2021년 6월 30일로 변경했다. 항소심은 2020년 이후로 계획되거나 늦춰진 공사를 이 사건 부동산 외의 주변 시설물·지장물 등에 관한 것으로 보았다.
5. 과세기준일 전후로 부동산 대부분이 단전·단수되고 거주자가 퇴거했지만, 가장 늦은 단전·단수 확인일은 2019년 8월 29일이었다. 항소심은 이주와 폐쇄 상태를 주택성 상실의 결정적 근거로 삼지 않았다.
6. 이 사건 부동산 대부분에 관한 철거공사는 2020년 2월 3일경 완료되었고, 그에 따른 건축물대장 말소 사실은 2020년 2월 26일경 통지되었다.

핵심 쟁점

이 사건의 쟁점은 네 단계로 나뉜다.

1. 주택성 쟁점: 이주, 단전·단수와 무거주 상태에 있던 건축물이 과세기준일 현재 재산세 과세대상인 주택인지가 문제되었다.
2. 철거계획 쟁점: 2019년도에 철거하기로 한 구체적 계획이나 일정이 확정되어 있었는지가 문제되었다.
3. 철거보상계약 쟁점: 현금청산대상자의 주택을 협의취득·수용하고 보상금을 지급·공탁한 법률관계가 지방세법 시행령상 철거보상계약 체결에 해당하는지가 문제되었다.
4. 취소 범위 쟁점: 건축물 부분만 비과세이고 부속토지는 토지로 과세할 수 있는데도 처분 전부를 취소할 수 있는지가 문제되었다.

최종 승소의 직접 근거는 첫 번째 쟁점이 아니라 두 번째와 세 번째 쟁점이었다. 네 번째 쟁점에서는 적법한 토지 정당세액을 법원이 계산할 수 없다는 자료상 한계가 처분 전부 취소로 이어졌다.

원고 주장

원고는 세 가지 주장을 했다.

1. 이주·단전·단수로 주택성을 잃었다는 주장

원고는 전체 575호 중 491개 부동산에 관하여, 공부상 주택으로 등재되어 있더라도 종전 거주자가 이주했고 단전·단수까지 이루어져 사실상 주거용으로 사용할 수 없으므로 주택법상 주택이 아니라고 주장했다. 이 주장은 제1심과 항소심 모두 받아들이지 않았다.

2. 철거계획 확정 및 철거보상계약 체결에 따른 비과세 주장

원고는 해당 연도인 2019년에 철거계획이 확정되어 있었고, 과세기준일 현재 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택이므로 지방세법 제109조 제3항 제5호와 지방세법 시행령 제108조 제3항에 따라 비과세라고 주장했다. 제1심은 이 주장을 배척했으나 항소심은 협의취득·수용과 보상금 지급·공탁의 법적 성격을 달리 보아 받아들였다.

3. 신탁재산으로 보아 위탁자별로 과세표준을 산정해야 한다는 주장

원고는 이 사건 각 부동산이 신탁재산이므로 수탁자인 조합이 전부를 소유한 것으로 합산할 것이 아니라 위탁자별로 과세표준을 산정해야 한다고 주장했다. 제1심은 신탁등기, 신탁원부, 정관상 신탁 조항, 별도의 신탁설정합의 자료가 없다는 이유로 배척했다. 항소심은 철거보상계약 관련 주장을 받아들여 처분을 취소했으므로 이 주장을 별도로 판단하지 않았다.

피고 주장

판결문은 항소심에서 피고의 주장을 독립된 항목으로 상세히 옮기지 않았다. 다만 처분 경위, 제1심 판단, 항소심의 세액 판단에서 확인되는 피고의 대응은 다음과 같다.

1. 과세기준일 현재 건축물의 외형과 주요 구조가 유지되어 있었으므로 이주·단전·단수만으로 주택성을 잃지 않았다는 입장이었다. 이 점은 항소심도 받아들였다.
2. 철거공사의 완료 예정일이 2020년 5월 31일이었고 이후 2021년 6월 30일로 연장된 사정을 들어, 2019년에 구체적인 철거계획이 확정되었다고 볼 수 없다는 방향으로 처분의 적법성을 다투었다. 제1심은 같은 이유로 원고의 비과세 주장을 배척했지만 항소심은 사업 전체의 진행 경과와 이 사건 부동산의 실제 철거 일정을 구분했다.
3. 항소심에서 피고는 2024년 12월 18일자 준비서면 등을 통해 부속토지 부분의 재산세액이 59,287,140원이라고 주장했다. 그러나 토지가 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상 중 어디에 해당하는지와 그 산출 근거를 확인할 자료를 제출하지 못했다.

피고가 제시한 59,287,140원은 판결이 적법한 토지 정당세액으로 인정한 금액이 아니다. 이를 총 고지세액에서 기계적으로 빼 건축물 비과세액이나 최종 환급액을 계산할 수 없다.

관련 법령

이 사건의 과세기준일은 2019년 6월 1일이다. 아래 내용은 판결문이 관계 법령으로 수록하고 판단에 사용한 문언을 기준으로 정리한 것이다. 항소심 판결문은 지방세법 제106조를 2019년 12월 3일 법률 제16653호로 일부개정되기 전의 것, 지방세법 시행령 제108조 제3항을 2025년 5월 27일 대통령령 제35544호로 일부개정되기 전의 것이라고 표시했다. 판결문 밖의 연혁과 부칙까지 별도로 대조한 것은 아니므로, 다른 과세연도에 적용할 때에는 해당 과세기준일의 시행 문언을 다시 확인해야 한다.

지방세법 제104조 제1호·제3호

판결문 수록 문언에 따르면 토지는 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되는 사실상의 토지를 말하고, 주택은 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 토지와 건축물의 범위에서는 주택을 제외한다.

이 구분은 이 사건에서 중요하다. 하나의 주택은 건축물과 부속토지를 포함하지만, 비과세 규정은 주택 중 건축법상 건축물 부분으로 범위를 제한하기 때문이다.

지방세법 제109조 제3항 제5호

다음은 판결문에 수록된 조문 문언의 요지다.

행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택으로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만 주택은 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다는 문언이 포함되어 있다.

따라서 시행령상 요건을 충족하더라도 주택의 부속토지까지 이 조항에 따라 자동 비과세되는 것은 아니다.

구 지방세법 시행령 제108조 제3항

다음은 판결문에 수록된 조문 문언의 요지다.

재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택을 비과세 대상으로 정한다. 주택은 건축법상 건축물 부분으로 한정한다.

판결문에 수록된 문언의 핵심 요건은 다음과 같다.

• 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 한 계획이 확정되어 있을 것
• 과세기준일 현재 철거명령 또는 철거보상계약이 존재할 것
• 주택의 경우 비과세 범위가 건축물 부분으로 한정될 것

지방세법 제114조

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 이 사건에서는 2019년 6월 1일 전에 협의취득·수용과 보상금 지급·공탁이 완료되었는지가 판단의 기준점이 되었다.

구 지방세법 제106조 제1항

토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 나뉜다. 항소심이 부속토지의 정당세액을 산출하지 못한 이유는 이 분류와 세액 계산의 근거가 제출 자료에서 확인되지 않았기 때문이다.

도시 및 주거환경정비법과 토지보상법

항소심은 철거보상계약의 의미를 정비사업과 수용보상의 법적 구조 속에서 해석했다.

• 관리처분계획인가가 고시되면 종전 권리자는 원칙적으로 이전고시일까지 종전 토지 또는 건축물을 사용·수익할 수 없고, 사업시행자는 인가 후 기존 건축물을 철거한다.
• 분양신청을 하지 않거나 철회한 현금청산대상자와는 토지·건축물 등의 손실보상을 협의하고, 협의가 성립하면 계약을 체결한다.
• 협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 수용재결을 통해 토지 등을 취득할 수 있다.
• 수용의 경우 사업시행자는 수용개시일까지 보상금을 지급·공탁해야 하고, 권리자는 그때까지 토지나 물건을 인도·이전해야 한다.
• 이전이 어렵거나 이전 후 종래 목적대로 사용할 수 없는 건축물 등은 물건가격으로 보상할 수 있다.

항소심은 이 구조를 바탕으로 주택 취득보상과 철거보상을 서로 단절된 별개 관계로 보지 않았다.

심급별 법원 판단

제1심: 원고 청구 기각

울산지방법원은 2024년 1월 18일 원고의 청구를 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 했다.

첫째, 과세기준일 당시 대부분 건물의 외벽, 기둥, 지붕, 창틀과 창문이 유지되고 있었다. 훼손·멸실·붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능하거나 재산적 가치를 전부 상실한 상태가 아니므로 주택으로 보았다. 실제 사용·수익 여부는 재산세 과세요건이 아니어서 이주와 단전·단수만으로 결론이 달라지지 않는다고 판단했다.

둘째, 2018년 10월 19일 철거공사계약이 체결되었더라도 완료 예정일이 2020년 5월 31일이었고 나중에 2021년 6월 30일로 변경되었다는 사정을 중시했다. 제1심은 이 사건 각 부동산에 관하여 2019년도에 구체적인 철거계획이 확정되었다고 보기 어렵다고 판단했다.

셋째, 신탁등기나 신탁원부가 없고 정관상 신탁관계 조항이나 별도 신탁설정합의를 확인할 자료도 없으므로 신탁재산 주장을 배척했다.

항소심: 제1심 취소 및 재산세 등 처분 전부 취소

부산고등법원은 2025년 12월 18일 제1심판결을 취소하고 재산세 63,047,910원, 지역자원시설세 1,349,780원, 지방교육세 6,030,470원 합계 70,428,160원의 부과처분을 취소했다. 소송총비용은 피고가 부담하도록 했다.

항소심도 주택성 쟁점에서는 제1심과 같은 결론을 냈다. 이 사건 각 부동산은 과세기준일 당시 사회통념상 주택의 형태를 갖추고 있었고, 이주·단전·단수와 무거주만으로 재산세 과세대상인 주택이 아니게 된 것은 아니라고 판단했다.

그러나 철거계획과 철거보상계약 쟁점에서는 제1심과 달리 보았다. 항소심이 확인한 근거는 다음과 같다.

1. 관리처분계획인가 신청서와 인가 고시에 철거 예정 시기가 관리처분인가 고시일부터 5개월로 기재되어 있었다.
2. 2017년 12월경부터 철거공사를 위한 석면조사가 진행되었다.
3. 과세기준일 전후로 대부분의 부동산에서 단전·단수와 퇴거가 진행되었다. 이 사정은 주택성을 없애지는 않지만 철거계획의 현실적 진행 정도를 보여주는 정황이었다.
4. 2018년 11월경부터 2019년 7월경까지 14회의 철거·멸실 신고와 수리 통보가 있었고, 시공계획서에는 철거공사 기간이 2018년 11월경부터 2019년 6월경까지로 기재되어 있었다.
5. 대부분의 철거공사가 2020년 2월 3일경 완료되었다. 2020년 이후로 예정되거나 연장된 공사는 이 사건 부동산 외의 주변 시설물이나 지장물 등에 관한 것으로 보았다.

이 사정들을 종합해 항소심은 2019년에 이 사건 각 부동산을 철거하기로 한 구체적인 계획이나 일정이 확정되어 있었다고 판단했다.

더 중요한 판단은 협의취득·수용보상의 성격이었다. 재개발사업에서 조합이 현금청산대상자의 주택을 취득하는 것은 사업 목적상 예정된 철거를 전제로 한다. 조합이 2017년 8월경부터 2019년 2월 28일까지 협의취득 보상금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤으며, 협의가 성립하지 않은 나머지 부동산은 수용재결로 취득하고 2019년 2월 28일까지 보상금을 모두 공탁했다. 항소심은 이러한 보상에 예정된 철거에 대한 보상 성격도 포함된다고 판단했다.

그 결과 과세기준일인 2019년 6월 1일 전에 협의취득 또는 수용이 완료된 주택은 시행령상 철거보상계약이 체결된 주택에 해당했다. 건축물 부분에 재산세를 부과한 처분은 비과세 규정에 어긋났다.

대법원: 과세관청 상고 기각

대법원은 2026년 4월 30일 과세관청의 상고를 기각하고 상고비용을 피고가 부담하도록 했다. 대법원 판결은 상고이유에 관한 주장이 상고심절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호의 사유를 포함하지 않거나 같은 조 제3항 각 호의 사유에 해당한다는 이유로 같은 법 제5조에 따라 상고를 기각한 간명한 형식이다.

따라서 협의취득·수용보상이 철거보상계약 체결에 해당한다는 상세한 사실인정과 법률해석은 항소심 판결에서 확인해야 한다. 대법원이 별도의 새로운 요건이나 독자적인 상세 법리를 추가했다고 확대해서는 안 된다. 확인되는 상고심의 직접적인 효과는 과세관청의 상고를 배척해 항소심의 처분 전부 취소 결론을 유지한 것이다.

법원 판단의 핵심 논리

1. 이주·단전·단수는 주택성 판단과 비과세 판단에서 역할이 다르다

이주와 단전·단수는 건물이 이미 물리적으로 주택성을 잃었다는 근거로는 부족했다. 주요 구조가 남아 있고 복구가 사회통념상 거의 불가능한 상태가 아니었기 때문이다. 재산세는 실제 거주나 사용·수익보다 재산 보유 자체에 담세력을 인정하는 보유세라는 법리가 적용되었다.

반면 같은 사정은 철거계획이 실제 진행되고 있었다는 정황 중 하나로 고려되었다. 즉, 이주·단전·단수는 이 사건 승소의 단독 근거가 아니라 관리처분계획, 석면조사, 철거·멸실 신고, 시공계획, 실제 철거 완료 등과 함께 구체적 철거계획을 뒷받침한 보조 사실이었다.

2. 협의취득과 수용보상에는 예정된 철거에 대한 보상 성격이 포함된다

재개발조합은 정비구역 내 토지와 주택을 확보한 뒤 기존 건축물을 철거하고 새로운 주택을 건축한다. 현금청산대상자 소유 주택을 협의취득하거나 수용하는 목적도 사업부지 확보와 종전 건축물 철거에 있다.

항소심은 이런 사업 구조에서 지급·공탁된 보상금을 단순한 소유권 취득대가로만 좁게 보지 않았다. 취득 후 당연히 예정된 철거에 대한 보상 성격도 포함된다고 해석했다. 이에 따라 전형적인 명칭의 별도 철거보상계약서가 없다는 이유만으로 시행령상 철거보상계약을 부정하지 않았다.

3. 비과세 범위는 건축물 부분으로 제한된다

지방세법 제109조 제3항 제5호와 시행령 제108조 제3항은 주택의 비과세 범위를 건축법상 건축물 부분으로 한정한다. 주택의 개념에 부속토지가 포함되더라도 이 비과세 조항의 적용 범위까지 부속토지로 확장되는 것은 아니다.

따라서 이 판결에서 확정적으로 비과세 판단을 받은 범위는 건축물 부분이다. 부속토지는 구 지방세법 제106조 제1항에 따라 토지로 과세할 수 있다.

4. 정당한 토지 세액을 계산할 수 없어 처분 전부가 취소되었다

부속토지에 과세 가능성이 남아 있더라도 법원이 적법한 세액을 계산할 수 있으려면 토지별 과세표준과 세율 적용의 전제가 확인되어야 한다. 특히 종합합산, 별도합산, 분리과세 중 어느 구분에 해당하는지와 세액 산출 근거가 필요했다.

피고는 부속토지 부분 재산세액이 59,287,140원이라고 주장했지만 그 분류와 계산 근거를 입증하지 못했다. 법원은 피고 주장의 금액을 정당세액으로 인정하지 않았고, 남길 수 있는 적법한 일부 처분을 특정하지 못해 처분 전부를 취소했다.

주문과 세액 효과

심급별 주문

앞의 표는 각 심급 주문의 요지다. 원문 문언 전체를 그대로 옮긴 직접인용은 아니며, 항소심 주문은 청구취지의 2019. 7. 8.을 2019. 7. 10.의 오기로 보아 바로잡은 뒤 처분을 취소했다.

고지 세액

세 세목의 공개된 고지액 합계는 주문상 합계 70,428,160원과 일치한다. 다만 판결문에는 부동산별 과세표준, 세율, 건축물과 토지의 세액 배분, 지역자원시설세·지방교육세의 각 과세물건별 산식이 제시되어 있지 않다.

전부 취소와 전부 비과세의 차이

따라서 70,428,160원 전부를 건축물 비과세액으로 표현해서는 안 된다. 피고가 주장한 59,287,140원을 총 고지액에서 차감해 11,141,020원을 건축물 부분 취소액으로 보는 계산도 허용되지 않는다. 59,287,140원의 산출 근거가 인정되지 않았고, 총 고지액에는 재산세 외에 지역자원시설세와 지방교육세도 포함되어 있기 때문이다.

세액 자료의 한계

이 판결을 환급액 계산이나 다른 사업장의 예상세액 산정에 활용할 때에는 다음 한계를 먼저 확인해야 한다.

1. 판결문은 총 575호의 개별 소재지, 건축물가액, 토지가액과 지분을 모두 제시하지 않는다.
2. 세 차례 부과일별로 각 세목이 얼마씩 고지되었는지 나누어 제시하지 않는다.
3. 건축물 부분과 부속토지 부분에 대응하는 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세의 개별 산식을 공개하지 않는다.
4. 부속토지의 종합합산·별도합산·분리과세 분류를 확정할 자료가 없었다.
5. 피고가 주장한 59,287,140원은 법원이 정당세액으로 인정한 금액이 아니다.
6. 항소심은 처분 전부 취소에 필요한 결론을 낸 뒤 신탁재산 및 위탁자별 과세표준 산정 주장을 별도로 판단하지 않았다. 이 쟁점에 관하여 원고 주장이 옳다고 확정된 것이 아니다.
7. 대법원 판결은 상고이유가 특례법상 심리 사유를 충족하지 않는다는 형식의 상고기각 판결이다. 구체적 사실인정과 실체 판단은 항소심 판결을 중심으로 읽어야 한다.

판결문이 인용한 판례와 역할

이 사건 대법원 판결은 항소심의 구체적 판단을 별도의 장문 법리로 반복하지 않았다. 위 비교 판례들은 항소심 판결이 주택성, 엄격해석, 재개발 취득·수용 구조를 설명하기 위해 인용한 판례다.

실무 시사점

1. 빈집 자료만으로 비과세를 설계하지 않는다

이주확인서, 단전·단수 확인, 출입문 봉쇄 사진만으로는 주택성 상실을 인정받기 어렵다. 주요 구조가 남아 있다면 실제 거주자가 없어도 재산세 과세대상인 주택으로 판단될 수 있다. 물리적 멸실 여부와 비과세 특례 충족 여부를 별개의 검토표로 관리해야 한다.

2. 과세기준일 전에 취득·보상 절차를 닫았는지 확인한다

이 사건에서는 2019년 2월 28일까지 협의취득 보상금 지급과 소유권이전등기, 수용재결 보상금 공탁이 완료되었다. 과세기준일은 2019년 6월 1일이었다. 협의계약 체결일, 보상금 지급일, 수용재결일, 수용개시일, 공탁일, 소유권 취득일을 각각 확인해야 한다.

3. 별도 명칭의 철거보상계약서 유무만 보지 않는다

재개발조합의 협의취득·수용은 종전 주택 철거를 전제로 한다. 보상금의 법적 성격, 정비사업의 구조, 관리처분계획과 실제 철거 진행을 함께 제시하면 협의취득 또는 수용보상이 철거보상계약에 해당한다는 주장을 구성할 수 있다. 다만 다른 사업 유형이나 철거가 당연히 예정되지 않은 취득에 이 판단을 그대로 확장해서는 안 된다.

4. 해당 연도의 구체적 철거계획을 문서 묶음으로 입증한다

항소심은 한 장의 철거계약서만 보지 않았다. 관리처분계획인가 신청서와 고시, 석면조사, 철거·멸실 신고와 수리 통보, 시공계획서, 착공신고, 실제 철거 완료 시점을 종합했다. 과세기준일 현재의 계획 확정성과 실제 이행 경과를 연결하는 시간표가 중요하다.

5. 건축물 비과세와 토지 과세를 처음부터 분리 계산한다

경정청구, 이의신청, 심판청구, 소송 단계에서 건축물과 부속토지를 분리해야 한다. 토지는 종합합산·별도합산·분리과세 여부, 필지별 과세표준, 세율과 세액을 계산할 수 있어야 한다. 건축물 비과세 주장이 받아들여져도 토지 정당세액이 특정되면 처분 일부가 남을 수 있다.

6. 전부 취소 판결을 다음 연도 무과세 확정으로 오해하지 않는다

이 사건의 전부 취소는 2019년도 특정 처분에 대한 결론이다. 다른 과세연도에는 과세기준일 현재 소유관계, 철거 진행 상태, 법령 문언, 토지 분류와 세액 자료가 달라질 수 있다. 연도별로 사실관계와 적용 법령을 다시 검토해야 한다.

실무 체크리스트

A. 과세기준일과 취득·보상

• 해당 연도 재산세 과세기준일인 6월 1일을 기준점으로 표시했는가
• 협의취득 계약일과 보상금 지급일을 확인했는가
• 소유권이전등기일을 확인했는가
• 수용재결일, 수용개시일과 보상금 공탁일을 각각 확인했는가
• 과세기준일 전에 협의취득 또는 수용이 완료되었는가
• 현금청산대상자별 취득 방식과 지급·공탁 증빙을 연결했는가

B. 해당 연도 철거계획의 확정성

• 사업시행인가와 관리처분계획인가 문서를 확보했는가
• 철거 예정 시기와 구체적 일정이 문서에 기재되어 있는가
• 철거·멸실 신고와 수리 통보 일자를 정리했는가
• 석면조사 의뢰일과 결과 통보일을 정리했는가
• 철거공사계약, 하도급계약과 시공계획서의 공사기간을 대조했는가
• 공사기간 연장이 이 사건 건축물인지 주변 시설물·지장물인지 구분했는가
• 실제 철거 완료일과 건축물대장 말소일을 확인했는가

C. 주택성 판단

• 외벽, 기둥, 지붕, 창틀과 창문 등 주요 구조의 존치 상태를 확인했는가
• 단전·단수와 이주 사실을 주택성 상실의 단독 근거로 사용하지 않았는가
• 물리적 훼손·멸실·붕괴와 복구 가능성에 관한 사진·조사자료가 있는가
• 실제 사용·수익 여부와 재산적 가치 상실 여부를 구분했는가

D. 건축물과 부속토지의 세액 분리

• 건축물 부분 비과세와 부속토지 과세를 분리해 검토했는가
• 필지별 토지 과세표준과 지분을 확보했는가
• 종합합산·별도합산·분리과세 구분 근거를 확보했는가
• 적용 세율과 세액 산출표를 제출할 수 있는가
• 재산세와 지역자원시설세·지방교육세의 연동 산식을 구분했는가
• 취소 대상 세액과 향후 적법하게 다시 산정될 수 있는 세액을 혼동하지 않았는가

E. 불복과 소송 문서

• 과세처분일을 고지서와 증거로 재확인했는가
• 청구취지의 날짜·금액 오기를 바로잡았는가
• 제1심, 항소심, 상고심의 주문을 각각 구분했는가
• 원고 주장과 법원이 실제로 받아들인 판단을 구분했는가
• 법원이 판단하지 않은 신탁·과세표준 쟁점을 승소 근거로 적지 않았는가
• 전부 취소를 부속토지까지 전부 비과세라는 의미로 표현하지 않았는가

참고 자료

대상 사건

• 울산지방법원 2024년 1월 18일 선고 2022구합5681 판결: 원고 청구 기각
  • 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=619003
• 부산고등법원 2025년 12월 18일 선고 2024누10184 판결: 제1심 취소 및 재산세 등 부과처분 전부 취소
  • 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=619005
• 대법원 2026년 4월 30일 선고 2026두30208 판결: 과세관청 상고 기각
  • 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=619007

세 심급의 주문과 이유는 하나의 통합 판결 전문에 함께 수록되어 있다. 따라서 같은 전문을 서로 독립된 세 개 원문처럼 중복 인용하지 않고, 각 심급의 주문과 판단이 맡는 역할만 나누어 정리했다.

판결문 수록 관계 법령

• 지방세법 제104조 제1호·제3호, 제109조 제3항 제5호, 제114조, 제115조
• 구 지방세법 제106조 제1항
• 구 지방세법 시행령 제108조 제3항
• 주택법 제2조 제1호
• 도시 및 주거환경정비법 제2조, 제25조, 제63조, 제65조, 제73조, 제81조
• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제17조, 제19조, 제40조, 제42조, 제43조, 제75조
• 신탁법 제2조, 제3조
• 상고심절차에 관한 특례법 제4조, 제5조

이 글의 결론은 단전·단수와 이주만으로 주택성을 상실했다는 데 있지 않다. 과세기준일 전에 완료된 협의취득·수용과 보상금 지급·공탁이 정비사업상 예정된 철거에 대한 보상 성격을 포함해 철거보상계약 체결에 해당한다는 데 핵심이 있다. 건축물 부분의 비과세와 부속토지의 별도 과세 가능성, 정당한 토지 세액을 산출하지 못해 처분 전부가 취소된 소송상 효과를 끝까지 구분해야 한다.