상가 명도합의금, 사례금이 아니라 사업소득으로 본 뒤 권리금 공제 인정 (조심2026서0140)

건물 매각과 재건축 과정에서 기존 임차인에게 지급되는 명도합의금은 세무상 자주 다툼이 생긴다. 계약서에는 대체로 “명도합의금”, “이사비”, “보상금” 같은 표현이 섞여 있고, 실제 협상 과정에서는 권리금, 시설투자비, 영업손실, 조기 퇴거 협조가 한꺼번에 논의되기 때문이다. 이 사건은 그중에서도 처분청이 전체 금액을 기타소득 중 사례금으로 보았으나, 조세심판원이 이를 그대로 받아들이지 않고 사업소득과 필요경비의 대응 관계로 다시 정리한 결정이다.

특히 눈여겨볼 점은 조세심판원이 청구인의 주장을 전부 같은 방식으로 받아들인 것은 아니라는 점이다. 청구인은 주된 주장으로 “소득세 과세대상이 아닌 손해배상금”이라고 보았다. 그러나 심판원은 비과세 손해배상금이라는 틀보다는, 청구인이 실제 운영하던 커피전문점의 폐업으로 인한 손해를 보전받은 것이므로 사업과 관련된 영업손실보상, 즉 사업소득으로 보아야 한다고 판단했다. 그리고 과거에 전 임차인에게 지급했던 권리금과 시설비보상금이 그 보상금 산정의 바탕이 되었고, 이미 감가상각비 등으로 필요경비 처리되지 않았다고 보아 이를 직접 대응 비용으로 인정했다.

사건 개요

청구인은 2013.8.1. 임대인으로부터 서울 중구 소재 건물 1층 상가를 임차하고, 2013.8.16.부터 프랜차이즈 커피전문점을 운영했다. 쟁점 상가는 같은 건물 1층의 다른 상가보다 면적이 넓고 대로변에 있었으며, 커피전문점의 입지와 프랜차이즈 영업권이 반영된 권리금이 형성되어 있었다고 청구인은 주장했다.

청구인은 개업 전인 2013.8.2. 전 임차인에게 권리금과 시설비보상금 명목의 금액을 지급했다. 결정문상 구체 금액은 비공개 처리되어 있으나, 청구인은 예금계좌 거래내역과 전 임차인의 사실확인서를 제출했다. 영업양도계약서에는 권리금 항목에 매장의 집기, 비품, 무형 영업자산이 포함된 것으로 나타났고, 청구인은 이 지급 내역을 나중에 임대인과의 명도합의금 협상 자료로 활용했다.

다만 원문에는 청구인에게 불리한 자료도 분명히 나타난다. 청구인이 임대차계약을 체결할 무렵인 2013.7.26. 작성한 것으로 보이는 각서에는, 청구인이 쟁점상가에 2013.8.1.자로 임대차계약을 체결하면서 권리금을 지급한 적이 없고 퇴실 시에도 시설비, 권리금 등을 요구하지 않는다는 취지의 문구가 있었다. 이는 나중에 청구인이 “권리금 회수기회 상실에 대한 보상”이라고 주장하는 데 부담이 되는 사정이었고, 처분청이 쟁점금액을 손해배상금으로 보기 어렵다고 본 배경 중 하나이다.

이후 임대인은 2020.2.14. 건물과 부속토지를 제삼자에게 양도하는 매매계약을 체결했다. 매매계약서에는 기존 건물을 철거하고 새 건물을 신축하기 위해 매수한다는 취지가 기재되어 있었다. 쟁점 건물은 1969년에 사용승인된 노후 건물이었고, 실제로 2021.1.16. 멸실된 것으로 확인되었다.

청구인은 2020.7.15. 임대인과 합의서를 작성했다. 합의서의 핵심은 청구인이 2020.7.31.까지 상가를 명도하고, 임대인이 명도합의금 명목으로 쟁점금액을 지급한다는 내용이었다. 청구인은 2020.7.15.과 2020.7.17. 두 차례에 걸쳐 쟁점금액을 수취한 뒤, 2020년 8월 관할 세무서에 사업장 폐업신고를 했다. 폐업일은 2020.7.31.이다.

과세는 몇 년 뒤 발생했다. 서울지방국세청장은 2023년 임대인에 대한 상속세 조사를 실시했고, 2024년 1월 처분청에 쟁점금액 관련 과세자료를 보냈다. 처분청은 쟁점금액을 “청구인이 상가에서 조속히 퇴거하는 데 협조한 대가로 받은 사례금”이라고 보아 2025.3.14. 수정신고 안내문을 보냈고, 청구인이 수정신고를 하지 않자 2025.8.8. 2020년 귀속 종합소득세를 경정하여 고지했다. 청구인은 이의신청을 거쳐 2025.12.3. 심판청구를 제기했다.

사실관계 구조도

[2013.7.26. 임대차계약 전 각서]

  청구인 → 임대인
      │  "권리금을 지급한 적이 없고,
      │   퇴실 시 시설비·권리금 등을 요구하지 않는다"는 취지의 각서
      │  ※ 청구인의 권리금 회수기회 보상 주장에 불리한 자료
      ▼

[2013.8.2. 사업장 인수]

  전 임차인
      │  권리금 + 시설비보상금 지급
      ▼
  청구인 ── 2013.8.16. 커피전문점 개업
      │
      │  2013년 이후 복식장부상 기타 비유동자산 계상
      │  감가상각비 등 필요경비 산입은 확인되지 않음
      ▼

[2020년 건물 매각·철거 흐름]

  임대인 ── 2020.2.14. 건물 매매계약 ──> 양수인
    │                                      │
    │ 기존 건물 철거 및 신축 예정          │ 2021.1.16. 건물 멸실
    │                                      │ 2021.2.1. 신축공사 착공
    ▼

[2020.7.15. 명도합의]

  청구인 ── 상가 명도, 제소 전 절차 협력 ──> 임대인
    ▲                                           │
    │                                           │
    └──── 2020.7.15. 및 2020.7.17. 쟁점금액 수취

[세무상 다툼]

  처분청: 조속한 퇴거 협조 대가 → 기타소득 중 사례금
  청구인: 권리금 회수기회 침해 보상 → 비과세 손해배상금
  심판원: 폐업으로 인한 영업손실보상 → 사업소득
          전 임차인에게 지급한 권리금·시설비보상금은 직접 대응 필요경비

이 구조에서 실무상 중요한 지점은 쟁점금액이 “명도”라는 행위 하나만의 대가인지, 아니면 청구인이 운영하던 사업장의 폐업과 권리금 회수 불가능이라는 경제적 손실을 보전한 것인지이다. 합의서 제목이나 지급 명목만으로는 결론이 나지 않고, 금액 산정의 근거와 협상 과정, 장부 처리, 실제 폐업 여부가 함께 보아야 할 자료가 된다.

핵심 쟁점

이 사건의 쟁점은 크게 두 갈래이다.

1. 명도합의금을 기타소득 중 사례금으로 볼 수 있는가 처분청은 청구인이 임대인의 건물 매각과 철거를 원만하게 진행할 수 있도록 상가를 넘겨준 데 대한 고마움의 대가라고 보았다. 반면 청구인은 임대인이 상가임대차법상 권리금 회수기회를 침해했으므로, 쟁점금액은 법률상 지급의무가 있는 손해배상금이라고 주장했다.

2. 전 임차인에게 지급한 권리금과 시설비보상금을 비용으로 공제할 수 있는가 청구인은 적어도 쟁점금액이 과세소득이라면, 과거 사업장 인수 때 지급한 권리금과 시설비보상금은 그 수입을 얻기 위해 들인 비용이므로 공제해야 한다고 보았다. 처분청은 해당 비용이 장부상 어떻게 처리되었는지 불분명하고, 지급 당시부터 오랜 시간이 지나 잔존가치가 없으며, 감가상각비는 결산조정으로 반영되어야 한다는 이유로 공제를 부인했다.

3. 소득구분을 사례금과 손해배상금 중 하나로만 나누어야 하는가 심판원의 결론은 이 지점에서 실무적으로 의미가 크다. 심판원은 청구인의 비과세 손해배상금 주장을 그대로 받아들이지 않았다. 대신 쟁점금액을 사업장 폐업에 따른 영업손실보상으로 보아 사업소득으로 분류하고, 그 수입에 직접 대응하는 권리금과 시설비보상금을 필요경비로 공제했다. 즉, “사례금이냐 비과세 손해배상금이냐”라는 양자택일에서 벗어나, 실제 사업과의 관련성을 기준으로 소득구분을 다시 한 것이다.

처분청 주장

처분청의 기본 논리는 쟁점금액이 법률상 지급의무가 없는 명도 협조 대가라는 것이다.

첫째, 처분청은 합의서 문구를 중시했다. 합의서에는 임대인이 쟁점금액을 명도합의금으로 지급하고, 청구인은 상가 명도를 완료하며, 합의와 관련한 제소 전 절차에 협력한다는 취지의 문구가 있었다. 처분청은 이 문구를 근거로 쟁점금액을 손해배상금이 아니라 명도를 원만하게 받기 위해 지급한 사례금으로 보았다.

둘째, 처분청에게는 2013.7.26. 각서도 중요한 반대 자료였다. 그 각서에는 청구인이 임대차계약을 체결하면서 권리금을 지급한 적이 없고, 퇴실 시 시설비나 권리금 등을 요구하지 않는다는 취지의 내용이 기재되어 있었다. 이 문구는 전 임차인에게 실제로 권리금과 시설비보상금을 지급했다는 청구인의 설명, 그리고 퇴거 시 권리금 회수기회 침해 보상이라는 청구인의 법률구성에 모두 불리하게 작용할 수 있다.

셋째, 처분청은 상가임대차법상 손해배상 책임이 바로 인정된다고 보기 어렵다고 보았다. 처분청 의견에 따르면 청구인이 신규임차인을 주선했다는 사정이 분명하지 않았고, 쟁점 건물은 1969년 사용승인 후 50년 이상 지난 노후 건물로서 철거와 재건축 필요가 있었다. 특히 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 및 제7호 나목은 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우 등에는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고, 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 권리금 회수기회 방해금지 의무의 예외가 될 수 있도록 정한다. 처분청은 이 예외 구조를 근거로, 이 사건에서 임대인의 법적 배상책임을 단정할 수 없다고 보았다.

넷째, 처분청은 청구인의 사업환경도 문제 삼았다. 청구인의 신고내역상 2017년 이후 쟁점사업장에서 영업손실이 발생했고, 프랜차이즈 본사의 경영난과 2020년 코로나 확산 상황까지 고려하면 명도 당시 권리금이 현실적으로 형성되기 어려웠다고 보았다. 처분청은 감정평가서 등 명도 당시 권리금 가액을 직접 확인할 자료가 없다는 점도 들었다.

다섯째, 처분청은 다른 임차인과의 형평도 보았다. 같은 건물의 다른 임차인들도 임대인으로부터 명도합의금 등을 지급받았고, 그에 대해 법인세 또는 종합소득세를 신고하거나 과세처분을 받았으나 별도 불복을 하지 않았다. 또한 처분청은 청구인이 받은 금액을 면적 기준으로 환산하면 다른 임차인들에게 지급된 금액과 비교해 현저히 많다고 보기 어렵다고 판단했다.

여섯째, 필요경비 공제에 대해서도 처분청은 부정적이었다. 권리금은 사업 개시 당시 자산으로 계상한 뒤 감가상각을 통해 사업소득의 필요경비로 처리되어야 하는 성격인데, 청구인이 이를 제대로 장부에 반영했는지 불분명하다는 것이다. 처분청은 장부에 반영하지 않은 감가상각비를 나중에 쟁점금액의 비용으로 한꺼번에 공제할 수 없다고 보았다. 또한 2013년에 지급한 권리금과 시설비보상금이 2020년 수취한 명도합의금과 직접 대응된다고 보기 어렵고, 수취 당시 잔존가치도 없다고 보았다.

청구인 주장

청구인은 쟁점금액이 단순한 퇴거 협조 대가가 아니라 권리금 회수기회 상실에 대한 보상이라고 주장했다.

첫째, 청구인은 쟁점상가가 커피전문점으로서 독자적인 권리금이 형성될 만한 입지였다고 보았다. 같은 건물 1층의 다른 소규모 상가와 달리 면적이 컸고, 대로변에 위치했으며, 프랜차이즈 커피전문점의 특성상 일정한 상권 보호와 점포 가치가 있었다는 것이다. 청구인은 그래서 2013년 전 임차인에게 권리금과 시설비보상금을 지급하고 사업장을 인수했다.

둘째, 청구인은 2020년 임대인이 건물 매각과 철거를 이유로 상가 명도를 요구하면서 권리금 회수기회가 사실상 사라졌다고 보았다. 상가임대차법은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호하고, 임대인이 이를 방해하여 손해가 발생하면 손해를 배상하도록 정하고 있다. 청구인은 임대인이 더 이상 상가를 임대하지 않고 건물을 철거하려는 상황에서는 신규임차인을 찾아 권리금계약을 체결하는 것이 사실상 불가능하므로, 쟁점금액은 법률상 지급의무가 있는 손해배상금이라고 보았다.

셋째, 청구인은 합의서 문구만으로 실질을 판단할 수 없다고 했다. 합의서에는 명도합의금이라는 표현이 쓰였지만, 동시에 쟁점금액 외에 권리금, 손해배상 등을 추가로 요구하지 않는다는 문구도 있었다. 청구인은 이 문구가 오히려 쟁점금액 산정 과정에서 권리금과 손해배상 문제가 함께 다루어졌음을 보여 준다고 보았다.

넷째, 청구인은 임대인 측과 주고받은 문자메시지를 제출했다. 그 내용에는 임대인 측이 권리금 계약서, 입금내역, 시설비 관련 자료 등을 요청한 정황이 포함되어 있었다. 청구인은 이 자료들이 쟁점금액 협상과 산정 과정에서 권리금과 시설투자비가 실제로 고려되었음을 뒷받침한다고 주장했다.

다섯째, 예비적으로 청구인은 쟁점금액을 기타소득 중 사례금으로 보더라도 권리금과 시설비보상금은 필요경비로 공제되어야 한다고 주장했다. 쟁점금액은 청구인이 전 임차인에게 지급한 권리금과 시설비보상금의 회수 불가능을 전제로 협상된 금액이므로, 그 지출은 쟁점금액과 직접 대응하는 비용이라는 것이다. 청구인은 조심2023서6861, 조심2021부3662 등에서 실제 지급한 권리금, 인테리어비, 경영권 취득가액 등을 대응 비용으로 인정한 취지도 함께 들었다.

관련 법령

아래 법령은 쟁점금액을 2020년에 수취한 점을 고려하여 지급 시점의 법령 체계를 중심으로 정리했다. 조문은 공개 글의 가독성을 위해 사건 판단에 직접 필요한 부분만 요약하거나 발췌했다. 원문 별지에 문언이 확인되는 조항은 그 취지를 최대한 그대로 옮기고, 집행기준처럼 법령 본문이 아닌 자료는 그 성격을 구분해 표시했다.

국세기본법 제14조 제2항: 실질과세

세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

이 조항은 이 사건의 판단 방법을 설명한다. 합의서 제목이 “명도합의금”인지, 청구인이 이를 “손해배상금”이라고 부르는지보다, 실제로 어떤 경제적 손실을 보전했고 그 수입과 비용이 어떤 사업과 연결되는지가 우선 검토된다.

소득세법 제19조 제1항, 제2항: 사업소득

사업소득은 해당 과세기간에 발생한 각 사업에서 발생하는 소득으로 한다. 음식점업에서 발생하는 소득도 사업소득에 포함된다. 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하면 결손금이 된다.

이 조문은 심판원의 결론을 이해하는 출발점이다. 청구인이 운영한 커피전문점은 음식점업에 속하고, 그 사업장을 폐업하면서 받은 영업손실보상 성격의 금액은 사업과 분리된 우발적 사례금이 아니라 사업과 관련하여 발생한 수입으로 볼 여지가 있다.

소득세법 제21조 제1항, 제3항: 기타소득과 사례금

기타소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 퇴직소득, 양도소득 외의 소득으로서 법에서 정한 항목에 해당하는 소득이다. 기타소득에는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금과 배상금, 사례금 등이 포함된다. 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액이다.

처분청은 쟁점금액을 제21조 제1항 제17호의 사례금으로 보았다. 그러나 사례금은 사무처리나 역무 제공에 대한 감사의 뜻으로 지급되는 금품인지, 아니면 다른 법률관계나 사업상 손실 보전인지에 따라 결론이 달라진다.

소득세법 제27조: 사업소득의 필요경비

사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 과거 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 해당 과세기간에 확정된 것은, 그 전에 필요경비로 계상하지 않은 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

심판원이 쟁점금액을 사업소득으로 분류한 이상, 필요경비 판단의 직접 근거는 이 조문이 된다. 이 사건에서 권리금과 시설비보상금은 이미 감가상각비 등으로 필요경비 처리되지 않았고, 쟁점금액 산정의 근거로 활용되었다고 보아 직접 대응 비용으로 인정되었다.

소득세법 제37조: 기타소득의 필요경비

기타소득금액을 계산할 때도 특별히 달리 정한 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다. 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것은, 그 전에 필요경비로 계상하지 않은 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

이 조문은 청구인의 예비적 주장과 연결된다. 설령 사례금이라고 보더라도, 사례금에 아무런 필요경비를 인정할 수 없다는 식으로 접근해서는 곤란하다. 실제 지급 사실과 대응 관계가 입증되면 비용 공제 가능성을 검토해야 한다.

소득세법 시행령 제41조 제8항: 위약금과 배상금

소득세법상 위약금과 배상금은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서, 명목과 관계없이 본래 계약 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대한 배상 금액을 말한다.

청구인은 쟁점금액이 상가임대차법상 권리금 회수기회 침해에 따른 손해배상금이라고 주장했다. 다만 심판원은 이 사건을 순수한 비과세 손해배상금으로 정리하기보다는, 청구인의 사업 폐업에 따른 영업손실보상으로 보아 사업소득으로 분류했다.

소득세법 시행령 제87조: 기타소득의 필요경비 계산

원문 별지에 따르면, 시행령 제87조는 소득세법 제37조 제2항 제2호에서 말하는 기타소득의 필요경비 계산 관련 대통령령 사항을 규정한다. 그중 일부 기타소득은 거주자가 받은 금액의 80% 또는 60% 상당액을 필요경비로 하되, 실제 소요된 필요경비가 그 금액을 초과하면 초과분도 필요경비에 산입할 수 있도록 정한다. 원문 별지상 60% 필요경비 규정은 소득세법 제21조 제1항 제7호, 제8호의2, 제9호, 제15호 및 제19호의 기타소득을 대상으로 열거되어 있고, 제17호 사례금은 그 열거에 포함되어 있지 않는다.

이 조항은 처분청의 “사례금” 분류가 받아들여질 경우 필요경비 계산이 어떻게 문제 되는지를 보여 준다. 이 사건에서 심판원은 쟁점금액을 기타소득 사례금으로 유지한 뒤 정률 필요경비를 적용한 것이 아니라, 실질상 사업 폐업 보상으로 보아 사업소득으로 구분하고 실제 권리금·시설비보상금의 대응 관계를 인정했다.

소득세법 집행기준 21-0-5 및 21-0-6: 사례금과 건물명도 합의금

집행기준 21-0-5는 사례금의 범위에, 의무 없는 자가 타인을 위하여 사무를 관리하고 그 대가로 지급받는 금품을 포함한다고 정리한다. 다만 그 의무 없는 자가 타인을 위하여 실제로 지급한 비용의 청구액은 제외한다고 설명한다. 집행기준 21-0-6은 임대용 건물을 경락으로 취득한 법인이 기존 세입자들로부터 해당 건물을 조속하고 원만하게 넘겨받기 위해 지급의무 없는 합의금을 지급하는 경우, 기존 세입자가 받는 건물명도 합의금은 기타소득에 해당한다고 설명한다.

이 집행기준은 처분청 주장에 힘을 실어 주는 자료이다. 다만 원문 자체가 “지급의무 없는 합의금”을 전제로 하고 있으므로, 실제 지급 경위가 사업장 폐업 보상인지, 권리금·시설비 자료를 바탕으로 산정된 것인지, 실질과세 원칙상 사업소득으로 볼 사정이 있는지는 별도로 따져야 한다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 및 제7호 나목: 철거·재건축 관련 갱신거절 예외

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 일정 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다. 그중 제7호는 임대인이 일정한 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 규정하고, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우를 들고 있다.

처분청은 쟁점건물이 1969년에 사용승인되어 2020년 당시 50년 이상 지난 노후 건물이고 실제로 2021년에 멸실되었다는 점을 들어, 임대인에게 상가임대차법상 손해배상책임이 바로 발생한다고 보기 어렵다고 주장했다. 이 조항은 청구인의 손해배상금 주장을 약하게 만드는 핵심 근거였다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3: 권리금의 정의

권리금은 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 지급하는 금전 등을 말한다.

이 조문은 청구인이 2013년에 전 임차인에게 지급한 금액의 성격을 이해하는 데 중요하다. 단순 인테리어비가 아니라, 점포의 자리, 영업시설, 비품, 프랜차이즈 영업 기반이 함께 묶인 권리금 성격이 있을 수 있기 때문이다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 및 제3항: 권리금 회수기회 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 제10조의4 제1항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 하면 그 손해를 배상할 책임이 있다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

청구인의 주된 법리 주장은 이 조문에 기초한다. 그러나 처분청은 제10조의4 제1항 단서가 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유를 다시 끌어오므로, 노후건물 철거·재건축 사유가 인정되면 임대인의 권리금 회수기회 방해 책임도 제한될 수 있다고 보았다. 심판원은 결국 민사상 손해배상책임 성립 여부를 정면으로 확정하기보다, 세무상 소득구분과 필요경비 대응 관계에 초점을 맞추어 결론을 냈다.

심판원 판단

조세심판원은 처분청이 쟁점금액 전부를 기타소득 중 사례금으로 보아 과세한 처분을 그대로 유지하지 않았다. 판단 구조는 다음과 같이 단계별로 정리할 수 있다.

1단계: 합의서의 명칭만으로 소득구분을 정할 수 없다

합의서에는 명도합의금이라는 표현이 쓰였다. 처분청은 이를 근거로 조속한 명도 협조에 대한 사례금이라고 보았다. 그러나 심판원은 합의서 명칭이나 문구만으로 실질을 확정하지 않았다. 세무상 소득구분은 지급 명목보다 실제 지급 경위, 금액 산정 근거, 사업과의 관련성, 수취자의 손실 보전 여부를 종합해 보아야 한다.

이 사건에서 쟁점금액은 청구인이 계속 운영하던 사업장을 넘기고 폐업하는 과정에서 지급되었다. 따라서 단순히 “상가를 비워준 행위”만 떼어 볼 것이 아니라, 그 결과 청구인이 영위하던 커피전문점 사업이 종료되었다는 점을 함께 보아야 한다.

2단계: 쟁점금액은 사업장 폐업에 따른 영업손실보상 성격이 있다

심판원은 쟁점금액을 청구인이 쟁점상가를 명도함으로써 그 전까지 상가에서 영위하던 사업장의 폐업으로 인한 손해를 보전받은 것으로 보았다. 이 표현이 이 결정의 핵심이다. 즉, 쟁점금액의 실질은 청구인의 사업과 무관한 우연한 이익이나 감사의 뜻으로 받은 돈이 아니라, 영업을 중단하게 된 데 따른 손실 보전이라는 것이다.

따라서 심판원은 쟁점금액을 기타소득 중 사례금으로 분류하기보다, 쟁점사업과 관련하여 받은 영업손실보상으로서 사업소득으로 구분하는 것이 타당하다고 판단했다. 청구인이 “비과세 손해배상금”이라고 주장한 것과는 결론의 법적 틀이 다르지만, 처분청의 “사례금” 과세 틀도 받아들이지 않은 것이다.

3단계: 권리금과 시설비보상금 지급 사실이 객관 자료로 뒷받침되었다

심판원은 청구인이 제출한 예금계좌 금융거래 내역, 전 임차인의 사실확인서, 2014년 이후 종합소득세 신고 때 제출한 재무상태표 등을 확인했다. 그 결과 청구인이 전 임차인에게 권리금과 시설비보상금 명목의 금액을 지급했고, 이를 다른 항목과 함께 재무상태표의 기타 비유동자산에 포함한 것으로 보인다고 판단했다.

이 부분은 실무상 매우 중요하다. 권리금 지급 사실을 주장만 한 것이 아니라, 계좌 이체 내역과 확인서, 장부상 자산 계상 흔적이 함께 제시되었다. 처분청은 영업양도계약서의 표시 방식과 장부 처리의 불명확성을 지적했지만, 심판원은 전체 자료를 보아 실제 지급과 사업장 인수 관련성을 인정한 셈이다.

4단계: 이미 감가상각비 등으로 필요경비 처리된 것으로 보이지 않았다

사업장 인수 때 지급한 권리금이나 시설비 성격의 금액은 통상 자산으로 계상하고 내용연수에 따라 비용화하는 구조가 된다. 처분청은 이 점을 들어 “장부에 반영하지 않은 감가상각비를 뒤늦게 공제할 수 없다”고 주장했다.

그러나 심판원은 청구인이 해당 권리금 등을 기타 비유동자산으로 계상한 뒤, 쟁점사업 영위기간 중 그 감가상각비 등을 필요경비로 산입하지 않은 것으로 보인다고 판단했다. 이미 과거에 비용 처리해 세무상 혜택을 받은 금액을 다시 공제하는 문제가 아니라, 아직 비용화되지 않은 사업장 인수 비용이 쟁점금액 수취와 직접 대응된다고 본 것이다.

5단계: 문자메시지 등 협상 자료에서 금액 산정의 연결성이 확인되었다

심판원은 청구인이 임대인 측과 주고받은 문자메시지도 보았다. 그 메시지에는 임대인 측이 권리금 계약서, 입금내역, 시설비 관련 자료 등을 요청한 정황이 나타났다. 이는 쟁점금액이 단순히 면적이나 이사비만을 기준으로 정해진 것이 아니라, 청구인이 실제 지급했던 권리금과 시설비보상금 내역을 바탕으로 협상된 것으로 볼 수 있는 근거가 되었다.

결국 필요경비 인정의 핵심은 “과거에 돈을 썼다”는 사실만이 아니다. 그 과거 지출이 현재 받은 금액의 산정 근거로 실제 사용되었고, 수입과 비용 사이에 대응 관계가 있다는 점이 중요하다. 이 사건에서는 문자메시지와 지급 내역, 장부가 그 연결고리를 만들어 주었다.

6단계: 불리한 사정을 세무상 실질 판단으로 넘었다

이 결정에서 특히 중요한 부분은, 심판원이 청구인에게 불리한 사정을 못 본 척하지 않았다는 점이다. 원문에는 2013.7.26. 각서, 노후건물과 철거·재건축 예외, 다른 임차인들의 신고·과세 사례, 장부 처리의 불명확성이라는 처분청 논리가 모두 제시되어 있다. 그런데도 심판원은 그 사정들이 곧바로 “쟁점금액 전부가 사례금이고 권리금·시설비는 전혀 공제할 수 없다”는 결론으로 이어지지는 않는다고 본 것이다.

첫째, 2013.7.26. 각서는 청구인이 임대인에게 시설비나 권리금을 요구하지 않겠다는 취지여서 손해배상금 주장에는 불리하다. 그러나 심판원은 민사상 권리금 손해배상 청구권이 완전하게 성립했는지를 판단의 전부로 삼지 않았다. 쟁점금액이 실제로 청구인의 사업장 폐업과 연결되어 지급되었는지, 그리고 그 금액 산정 과정에서 과거 권리금·시설비 지급 내역이 사용되었는지를 별도로 보았다.

둘째, 쟁점건물이 노후화되어 철거·재건축되었다는 사정도 임대인의 상가임대차법상 책임을 약하게 만드는 요소이다. 하지만 그 사정은 “임대인이 반드시 손해배상금을 지급해야 했는가”라는 민사법적 질문에 주로 관련된다. 세무상으로는, 실제 지급된 쟁점금액이 조속한 명도 행위만의 감사 표시인지, 아니면 사업을 종료하게 된 임차인의 손실을 보전하는 금액인지가 다시 문제 된다. 심판원은 후자의 성격, 즉 영업손실보상 성격을 더 중시했다.

셋째, 다른 임차인들이 유사 금액에 대해 신고하거나 과세처분을 다투지 않았다는 사정은 형평 논리로는 의미가 있다. 그러나 다른 임차인의 세무처리가 청구인의 권리금 지급 사실, 장부상 자산 계상, 감가상각비 미처리, 협상 자료 제출이라는 개별 증빙을 부정하지는 못한다. 심판원은 동일 건물의 일괄 명도 사건이라는 배경보다, 청구인이 자신의 사업장 인수 비용과 쟁점금액 사이의 직접 대응 관계를 어느 정도 입증했는지를 더 중요하게 본 셈이다.

넷째, 장부 처리의 불명확성도 완전히 사라진 것은 아니다. 영업양도계약서의 권리금 표시와 전 임차인 확인서의 항목 구분이 완벽하게 일치하지 않았고, 처분청은 권리금의 자산 계상 여부도 문제 삼았다. 그럼에도 금융거래 내역, 전 임차인 확인서, 2014년 이후 재무상태표의 기타 비유동자산 계상 흔적, 그리고 감가상각비 등으로 이미 비용화된 정황이 확인되지 않는다는 점이 결합되면서, 심판원은 이 비용을 쟁점금액에 직접 대응하는 미비용화 지출로 인정할 수 있다고 보았다.

따라서 이 사건의 결론은 청구인의 모든 법리를 그대로 받아들인 것이 아니다. “비과세 손해배상금” 주장은 그대로 통과되지 않았고, “노후건물 재건축이라도 항상 권리금 보상을 해야 한다”는 취지도 아니다. 심판원은 반대 사정을 고려하면서도, 실질과세 원칙상 쟁점금액의 중심 성격을 사업 폐업에 따른 영업손실보상으로 보고, 그 보상금 산정에 직접 연결된 권리금·시설비보상금은 비용으로 빼야 한다는 제한된 결론을 낸 것이다.

7단계: 권리금과 시설비보상금은 사업소득에 직접 대응하는 필요경비다

심판원은 쟁점금액을 사업소득으로 본 이상, 청구인이 전 임차인에게 지급한 권리금과 시설비보상금은 그 사업소득에 직접 대응하는 필요경비로 공제하는 것이 타당하다고 판단했다. 주문도 이에 맞추어, 쟁점금액을 청구인이 해당 건물에서 영위한 사업의 사업소득으로 구분하고, 권리금과 시설비보상금을 그 사업소득에 대응하는 필요경비로 공제하여 과세표준과 세액을 경정하도록 했다.

정리하면, 심판원은 다음의 결론을 낸 것이다.

처분청: 쟁점금액 전부 = 기타소득 중 사례금
청구인: 쟁점금액 전부 = 과세대상이 아닌 손해배상금
심판원: 쟁점금액 = 사업장 폐업에 따른 영업손실보상 성격의 사업소득
        권리금·시설비보상금 = 그 사업소득에 직접 대응하는 필요경비

이 결정은 납세자에게 유리한 경정 결정이지만, “명도합의금이면 모두 비과세”라는 취지는 아니다. 오히려 사업 관련 보상금이면 사업소득으로 과세될 수 있고, 다만 그 수입에 대응하는 실지 비용이 입증되면 공제해야 한다는 균형 잡힌 결론에 가깝다.

과거 결정례 및 판례 비교

이 사건은 명도합의금의 소득구분, 사례금의 판단 기준, 권리금 등 과거 지출의 필요경비 인정이라는 세 갈래 쟁점이 겹쳐 있다. 관련 결정례와 판례를 비교하면 다음과 같다.

위 비교에서 보듯, 최근 흐름은 명도합의금을 기계적으로 사례금으로 보지 않는 방향이다. 그러나 그 결론이 곧바로 비과세를 뜻하지는 않는다. 실제 사업을 하던 임차인이 사업장 폐업과 관련하여 받은 금액이라면 사업소득이 될 수 있고, 그 경우 수입과 비용의 대응 관계를 얼마나 입증하느냐가 세액을 좌우한다.

실무 시사점

1. 명도합의금의 이름보다 금액 산정 근거가 더 중요하다

명도합의서에 “명도합의금”이라고 적혀 있으면 과세관청은 흔히 조속한 퇴거 협조 대가, 즉 사례금으로 접근한다. 반대로 납세자는 손해배상금이라는 표현을 넣고 싶어 한다. 그러나 이 사건은 어느 표현을 쓰느냐보다 실제 산정 근거가 더 중요하다는 점을 보여 준다.

실무에서는 합의금 산정표를 따로 두는 것이 좋다. 권리금 회수기회 상실, 시설투자 잔존가치, 인테리어 철거 손실, 이전 비용, 영업중단 기간 손실, 보증금 정산, 미지급 차임 등을 구분해 두어야 한다. 합의서에 모든 항목을 세부적으로 적기 어렵더라도, 협상 과정에서 주고받은 산정표와 증빙 목록은 보관해야 한다.

2. 비과세 손해배상금 주장만으로는 부족할 수 있다

청구인은 주된 주장으로 소득세 과세대상이 아닌 손해배상금이라고 보았지만, 심판원은 사업소득으로 정리했다. 이는 실무상 매우 현실적인 결론이다. 사업자가 사업장을 비워 주며 받은 보상금은 사업의 종료와 밀접하게 관련되어 있어, 과세대상에서 완전히 벗어나기 어렵다는 판단이 나올 수 있다.

따라서 불복 전략을 세울 때에는 “비과세 손해배상금” 주장만 준비할 것이 아니라, 예비적으로 “사업소득이라면 어떤 비용이 직접 대응되는가”, “기타소득이라면 어떤 필요경비가 인정되는가”를 함께 준비해야 한다. 이 사건에서 청구인이 예비적으로 권리금과 시설비보상금 공제를 주장한 것이 실제 경정 결론으로 이어졌다.

3. 권리금은 지급 사실, 자산 계상, 비용 미처리 여부를 함께 입증해야 한다

권리금 지급 사실은 계약서만으로 부족할 수 있다. 계좌 이체 내역, 영수증, 전 임차인의 확인서, 영업양도계약서, 인테리어 및 비품 목록, 장부상 자산 계상 내역이 함께 필요하다. 특히 이 사건에서는 청구인이 제출한 금융거래 내역과 확인서, 재무상태표의 기타 비유동자산 계상 내역이 중요하게 작용했다.

또 하나 중요한 점은 이미 비용 처리했는지 여부이다. 권리금이나 시설비를 과거에 감가상각비 등으로 이미 필요경비에 넣었다면, 나중에 명도합의금을 받을 때 같은 금액을 다시 공제하기 어렵다. 반대로 이 사건처럼 장부상 자산으로 남아 있고 감가상각비 등으로 비용 처리된 흔적이 없다면, 해당 수입에 대응하는 필요경비로 주장할 여지가 커진다.

4. 임대인과의 문자, 메일, 자료 요청 내역도 핵심 증빙이다

세무조사와 불복에서는 최종 합의서만 제출되는 경우가 많다. 그러나 이 사건에서는 임대인 측이 권리금 계약서, 입금내역, 시설비 자료 등을 요청한 문자메시지가 쟁점금액 산정의 연결성을 보여 주는 자료가 되었다.

실무적으로는 협상 단계부터 자료를 정리해 두어야 한다. 임대인이 어떤 자료를 요청했는지, 납세자가 어떤 권리금·시설비 자료를 제출했는지, 그 자료를 바탕으로 금액이 어떻게 조정되었는지 남아 있어야 한다. 단순히 “권리금 손해를 보상받았다”고 주장하는 것과 “상대방이 권리금 자료를 요청했고 그 자료가 합의금 산정표에 반영되었다”고 입증하는 것은 세무상 설득력이 크게 다르다.

5. 같은 건물 다른 임차인의 처리와 비교될 수 있다

처분청은 다른 임차인들이 유사한 명도합의금에 대해 신고하거나 과세를 받았고 불복하지 않았다는 점을 들었다. 또한 면적당 지급액을 비교해 청구인이 특별히 큰 보상을 받은 것이 아니라고 보았다. 건물 전체가 매각·철거되는 사건에서는 과세관청이 여러 임차인의 보상 내역을 함께 보게 된다.

따라서 특정 임차인만 비과세 또는 비용 공제를 주장하려면, 다른 임차인과 다른 사정이 무엇인지 분명히 해야 한다. 예를 들어 실제 지급한 권리금 규모, 사업장의 면적과 입지, 시설투자 규모, 폐업 여부, 이전 가능성, 권리금 회수기회 상실 정도, 장부 처리 내역이 차별화 포인트가 된다.

6. 사업소득 분류는 세액 계산 전반에 영향을 준다

기타소득과 사업소득은 단순히 이름만 다른 것이 아니다. 필요경비 범위, 결손금 처리, 원천징수 여부, 종합소득세 신고 구조, 건강보험료 등 후속 부담까지 달라질 수 있다. 이 사건은 심판원이 쟁점금액을 사업소득으로 보면서 권리금과 시설비보상금을 사업소득 필요경비로 공제하도록 했다.

실무에서는 합의금 수취 시점에 세금계산서 발급 대상인지, 부가가치세 과세 여부는 별도 쟁점인지, 종합소득세 신고서의 어느 소득구분에 반영할지, 과거 장부상 자산의 처분 또는 비용화는 어떻게 할지까지 함께 검토해야 한다. 명도합의금은 종합소득세 한 항목만의 문제가 아니라 장부 정리와 신고 구조 전체의 문제이다.

실무 체크리스트

상가 임차인이 건물 매각, 철거, 재건축 과정에서 합의금을 받는 경우에는 다음 항목을 확인하는 것이 좋다.

계약·합의 단계

• 합의서에 지급 명목을 하나로 뭉뚱그리지 말고, 가능한 범위에서 권리금 회수기회 보상, 시설투자 보상, 이전비, 영업중단 손실, 기타 정산 항목을 구분한다.
• “명도합의금”이라는 표현을 쓰더라도, 별도 산정표나 부속 합의서에서 금액 산정 근거를 남깁니다.
• 권리금, 시설비, 인테리어비, 비품대, 원자재 재고, 임차보증금, 연체차임, 원상복구비를 서로 구분해 정산한다.
• 합의금 외에 권리금이나 손해배상을 추가로 청구하지 않는다는 문구가 있다면, 그 문구가 어떤 항목을 포함하는지 내부 검토 메모를 남깁니다.
• 제소 전 절차 협력, 소송 취하, 명도 완료 조건 등 행위 대가로 보일 수 있는 문구가 있는 경우, 손실 보전 항목과 혼동되지 않도록 문장을 정리한다.

증빙 수집 단계

• 전 임차인에게 지급한 권리금 계약서, 영업양도계약서, 시설 양수도 계약서를 확보한다.
• 권리금과 시설비 지급 계좌 이체 내역, 영수증, 상대방 확인서를 보관한다.
• 인테리어 공사 계약서, 세금계산서, 카드전표, 견적서, 공사 사진, 비품 목록을 정리한다.
• 임대인 또는 대리인이 권리금·시설비 자료를 요청한 문자, 메일, 메신저 내역을 저장한다.
• 합의금 산정 과정에서 사용한 표, 협상안, 감정평가서, 권리금 평가자료가 있다면 원본 파일과 작성일자를 보관한다.
• 폐업신고서, 사업자등록 정정 내역, 이전 사업장 계약서 등 실제 사업 종료 또는 이전 사실을 입증할 자료를 확보한다.

장부·신고 단계

• 과거 권리금과 시설비가 장부상 어떤 계정으로 처리되었는지 확인한다.
• 감가상각비 또는 즉시 비용으로 이미 필요경비 처리한 금액이 있는지 연도별로 대조한다.
• 아직 비용화되지 않은 장부가액이 있다면 합의금 수취 시점에 처분손실, 필요경비, 자산 제거 등 어떤 방식으로 반영할지 검토한다.
• 합의금이 사업소득인지, 기타소득인지, 비과세 손해배상금인지 판단 근거를 신고서 작성 파일에 남깁니다.
• 임대인이 원천징수를 했는지 여부와 실제 소득구분이 일치하는지 확인한다.
• 부가가치세 과세대상 거래가 섞여 있는지 별도로 검토한다. 명도합의금 자체의 소득세 분류와 부가가치세 판단은 같은 문제가 아니다.

조사·불복 대응 단계

• 과세관청이 사례금으로 보았을 때 반박할 수 있도록 지급 동기, 목적, 산정 근거, 상대방 요청 자료를 시간순으로 정리한다.
• “비과세 손해배상금” 주장과 함께 예비적으로 “사업소득 또는 기타소득이라면 공제되어야 할 비용” 목록을 준비한다.
• 같은 건물 다른 임차인과 비교될 가능성에 대비하여, 본인 사업장의 면적, 위치, 시설투자, 권리금 지급 내역의 차이를 정리한다.
• 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호 주장에는 신규임차인 주선 여부, 임대인의 거절 의사, 철거·재건축 사유, 보상 제공 여부가 쟁점이 되므로 관련 자료를 모읍니다.
• 권리금과 시설비가 합의금 산정에 실제 반영되었다는 점을 입증하기 위해 협상 자료와 최종 합의금의 연결표를 작성한다.
• 필요경비는 납세자 쪽 자료 영역에 있는 경우가 많으므로, 금융거래 내역과 계약서가 오래된 자료라도 최대한 복원한다.

이 결정에서 특히 배울 점

이 결정의 실무적 가치는 “명도합의금은 과세되지 않는다”가 아니다. 오히려 반대에 가깝다. 사업자가 사업장을 비워 주며 받은 돈은 사업과의 관련성이 강하면 과세소득으로 들어올 수 있다. 다만 그 돈이 실제 영업손실보상이고, 과거 지급한 권리금과 시설비가 그 보상금 산정의 바탕이 되었다면, 수입만 과세하고 대응 비용을 무시해서는 안 된다는 점을 분명히 했다.

세무대리인 입장에서는 다음 세 가지 질문을 먼저 던져야 한다.

1. 이 합의금은 어떤 손실을 보상하기 위해 산정되었는가.
2. 그 손실을 만들었던 과거 지출은 실제 지급되었고 아직 비용화되지 않았는가.
3. 수입과 비용이 같은 사업장, 같은 권리금, 같은 협상 과정으로 연결된다는 자료가 있는가.

이 세 질문에 답할 수 있으면, 과세관청이 사례금으로 단순 과세하더라도 사업소득 재분류와 필요경비 공제 주장을 구성할 수 있다. 반대로 이 세 질문에 대한 자료가 없다면, 합의서에 손해배상금이라고 적었다는 사정만으로는 과세를 피하거나 비용 공제를 받기 어렵다.

참고 자료

• 조세심판원 2026.05.26. 결정, 조심2026서0140, 종합소득세, 경정
• 국세기본법 제14조: 실질과세
• 소득세법 제19조: 사업소득
• 소득세법 제21조: 기타소득
• 소득세법 제27조: 사업소득의 필요경비 계산
• 소득세법 제37조: 기타소득의 필요경비 계산
• 소득세법 시행령 제41조: 기타소득의 범위 등
• 소득세법 시행령 제87조: 기타소득의 필요경비 계산
• 소득세법 집행기준 21-0-5: 사례금의 범위
• 소득세법 집행기준 21-0-6: 건물명도 합의금의 소득구분
• 상가건물 임대차보호법 제10조: 계약갱신 요구 등
• 상가건물 임대차보호법 제10조의3: 권리금의 정의 등
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4: 권리금 회수기회 보호 등
• 조세심판원 2023.06.22. 결정, 조심2023서6861
• 조세심판원 2021.12.21. 결정, 조심2021부3662
• 대법원 2013.09.13. 선고 2010두27288 판결
• 대법원 2019.07.10. 선고 2018다239608 판결
• 서울행정법원 2023.06.08. 선고 2022구합1722 판결