특수관계인 매매와 생애최초 주택 취득세 감면, 시가인정액을 다시 본 결정 (조심2025지2487)

사건 개요

이번 사건은 부부가 서울 강동구 소재 주택을 각 2분의 1 지분으로 취득하면서 시작되었다. 매도인은 청구인 박○○의 형제였고, 다른 청구인 김○○은 매매계약 체결일 당시에는 매도인과 특수관계인이 아니었다. 이후 두 청구인은 혼인신고를 하고 잔금을 지급해 주택을 공동 취득했다.

핵심은 단순히 “가족 사이에 싸게 산 주택인가”가 아니었다. 박○○에게는 특수관계인 거래에 따른 부당행위계산 규정이 적용될 수 있었지만, 김○○에게는 같은 규정이 그대로 적용되는지부터 달랐다. 여기에 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면은 주택의 취득당시가액이 12억원 이하일 때만 가능하므로, 시가인정액 산정 결과가 곧 감면 가능 여부를 좌우했다.

사실관계 구조

사실관계 흐름은 다음과 같다.

2025.3.21.
매매계약 체결
박○○ + 김○○  ----  매도인: 박○○의 형제
각 1/2 지분 취득 예정
        |
        | 2025.3.25. 혼인신고
        v
2025.5.16.
잔금 지급 및 소유권 이전
처분청에 취득세 신고 납부
        |
        | 특수관계인 저가거래로 보아
        | 시가인정액 기준 과세표준 적용
        v
2025.6.30.
경정청구
- 김○○ 지분은 부당행위계산 제외
- 전체 취득당시가액이 12억원 이하라고 주장
- 생애최초 주택 취득세 감면 주장
        |
        v
2025.9.22.
서울특별시 이의신청 일부 인용
김○○ 지분 감면 대상 인정, 한도는 100만원
박○○ 지분은 12억원 초과로 감면 제외
        |
        v
2026.5.28.
조세심판원 결정
시가인정액 산정은 경정,
나머지 감면 주장은 기각

결론부터 보면 청구인은 일부 이겼다. 조세심판원은 처분청이 적용한 시가인정액 산정에 문제가 있다고 보아, 유사부동산 거래가액 중 취득일 전후로 가장 가까운 2024.10.3.의 두 거래가액 12.5억원과 12.2억원을 평균한 12.35억원을 기준으로 박○○ 지분 관련 과세표준과 세액을 다시 계산하라고 결정했다.

하지만 청구인이 더 크게 기대했던 생애최초 주택 취득세 감면 확대 주장은 받아들여지지 않았다. 박○○ 지분은 취득당시가액이 12억원을 초과한 것으로 보아 감면 대상이 아니고, 김○○ 지분은 감면 대상이더라도 공동취득 지분비율을 반영해 감면한도는 100만원이라는 판단이다.

핵심 쟁점

이 사건의 쟁점은 세 갈래로 나뉜다.

첫째, 쟁점부동산의 시가인정액을 어떻게 산정할 것인가. 박○○은 매도인의 형제이므로 특수관계인 거래에 해당한다. 특수관계인 사이의 저가거래로 조세부담이 부당하게 줄어든 경우 지방자치단체장은 사실상취득가격이 아니라 시가인정액을 취득당시가액으로 삼을 수 있다. 따라서 어느 유사부동산 거래사례를 시가인정액으로 삼을지가 첫 번째 문제였다.

둘째, 박○○ 지분도 생애최초 주택 취득세 감면 대상인지 여부다. 청구인은 박○○ 지분은 시가인정액의 절반, 김○○ 지분은 실제 매매가액의 절반으로 계산하면 전체 취득당시가액이 12억원 이하가 된다고 보았다. 반면 처분청은 생애최초 감면의 12억원 기준은 공유지분 금액이 아니라 주택 전체의 취득당시가액을 기준으로 보아야 한다고 판단했다.

셋째, 김○○ 지분의 감면한도를 200만원으로 볼 수 있는지 여부다. 김○○은 매매계약일 당시 매도인과 특수관계인이 아니므로 부당행위계산 적용대상이 아니라는 점이 이의신청 단계에서 받아들여졌다. 문제는 김○○만 감면을 받을 수 있는 상황에서, 일반 주택에 대한 생애최초 취득세 감면한도 200만원을 전부 적용할 수 있는지, 아니면 2분의 1 지분만큼인 100만원으로 제한되는지였다.

이 세 쟁점은 서로 연결되어 있다. 시가인정액이 낮아지면 과세표준은 줄어들 수 있다. 그러나 시가인정액이 12억원을 조금이라도 넘으면 생애최초 감면의 문턱은 넘지 못한다. 이 사건에서 조세심판원은 시가인정액 산정은 납세자에게 유리하게 고쳤지만, 감면 요건과 감면한도는 엄격하게 해석했다.

청구인 주장

청구인 주장은 크게 주위적 주장과 예비적 주장으로 구성되었다.

먼저 주위적 청구에서 청구인은 쟁점부동산의 취득당시가액을 하나의 금액으로 단순히 시가인정액 전액으로 볼 수 없다고 주장했다. 박○○은 매도인의 형제이므로 특수관계인에 해당하지만, 김○○은 매매계약일 현재 매도인과 특수관계인이 아니었다. 그렇다면 박○○ 지분에는 시가인정액의 2분의 1을 적용하고, 김○○ 지분에는 실제 매매가액의 2분의 1을 적용해야 한다는 논리다.

이렇게 계산하면 청구인들이 취득한 주택의 취득당시가액은 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 기준인 12억원 이하가 된다고 보았다. 청구인 입장에서는 같은 주택을 공동으로 취득했더라도 각자의 과세관계가 다르고, 특히 김○○은 특수관계인 거래의 당사자가 아니므로 전체를 하나의 시가인정액으로 묶어 감면을 배제하는 것은 과도하다는 취지였다.

예비적 청구에서는 박○○이 감면 대상이 아니라고 보더라도 김○○에게는 200만원의 감면한도를 적용해야 한다고 주장했다. 김○○의 취득세 산출세액이 200만원을 초과하는 이상, 법에서 정한 일반 주택 생애최초 감면한도 200만원을 온전히 공제해야 한다는 것이다. 청구인은 박○○이 감면을 받지 못한다면 공동취득에 따른 총 감면액 한도 문제가 발생하지 않으므로, 김○○이 남은 한도 전부를 적용받을 수 있다고 보았다.

요약하면 청구인의 실무적 목표는 두 가지였다.

1. 박○○ 지분도 12억원 이하 주택 취득으로 보아 생애최초 감면을 적용받는 것
2. 설령 박○○이 제외되더라도 김○○에게는 100만원이 아니라 200만원 감면한도를 적용받는 것

처분청 의견

처분청 의견은 “공유지분을 취득했더라도 감면 여부와 세율 판단은 주택 전체 가액을 기준으로 해야 한다”는 데 초점이 있었다.

처분청은 취득세가 개인별로 부과되는 세금이라는 점은 인정했다. 그러나 개인별로 과세된다는 것과 감면 요건의 기준가액을 지분가액으로 쪼개 판단한다는 것은 별개라고 보았다. 주택을 공동명의로 취득한 경우에도 취득세율이나 감면 여부는 주택 전체의 취득당시가액을 기준으로 판단해야 하며, 공유지분의 가액은 과세표준 계산에 쓰일 뿐이라고 본 것이다.

특히 처분청은 박○○ 지분의 경우 매도인과 특수관계인 관계가 분명하므로 지방세법 제10조의3 제2항에 따른 부당행위계산 규정을 적용해야 한다고 보았다. 따라서 박○○에 대해서는 실제 매매가액이 아니라 시가인정액을 취득당시가액으로 삼아야 하고, 그 시가인정액이 12억원을 초과하므로 생애최초 주택 취득세 감면은 적용될 수 없다는 의견이었다.

김○○에 대해서도 처분청은 감면한도를 200만원 전부로 볼 수 없다고 했다. 부부가 50 대 50 지분으로 주택을 취득한 경우, 생애최초 주택 취득세 감면한도도 각자의 지분비율에 따라 나누어 적용하는 것이 타당하다는 것이다. 이 사건처럼 한 사람만 감면 대상이 되는 경우에도 그 사람의 지분비율에 해당하는 100만원이 한도라고 보았다.

처분청 논리의 핵심은 다음과 같다.

• 취득세는 납세자별로 과세되지만, 주택의 가액 기준은 전체 주택을 기준으로 보아야 한다.
• 지분가액을 기준으로 감면 여부를 판단하면 고가 주택을 지분으로 나누어 감면받는 결과가 생길 수 있다.
• 공동취득 감면한도는 전체 주택에 대한 총한도이므로 지분비율을 반영해야 한다.
• 따라서 김○○의 감면한도는 200만원이 아니라 100만원이다.

관련 법령

이 사건은 지방세법상 유상승계취득의 과세표준, 시가인정액 산정, 생애최초 주택 취득세 감면 규정이 함께 문제된 사안이다. 취득일인 2025.5.16. 당시 시행되던 규정을 기준으로 정리하면 다음과 같다.

지방세법 제7조 제1항 — 취득세 납세의무자

취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다.

취득세는 주택 단위로 한 번만 부과되는 세금이 아니라, 부동산을 취득한 사람별로 납세의무가 성립한다. 부부가 하나의 주택을 각 2분의 1 지분으로 취득하더라도 각자에게 취득세 납세의무가 생긴다는 출발점은 이 조문이다.

지방세법 제10조의3 — 유상승계취득의 경우 과세표준

부동산 등을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 해당 물건을 취득하기 위해 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상취득가격으로 한다.

지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.

일반적인 매매라면 실제 지급한 사실상취득가격이 과세표준의 출발점이다. 그러나 특수관계인 간 저가거래로 취득세 부담이 줄었다고 인정되면 실제 매매가액 대신 시가인정액을 적용할 수 있다. 이 사건에서 박○○ 지분이 문제된 이유가 바로 여기에 있다.

지방세법 시행령 제14조 — 시가인정액의 산정과 평가기간

시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 적용한다.

취득한 부동산 자체에 대한 시가인정액이 없는 경우에는 면적, 위치, 종류 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사한 다른 부동산의 매매사례 등을 시가인정액으로 본다.

시가인정액 산정에서 중요한 것은 “가장 높은 금액”을 고르는 것이 아니라 법령이 정한 순서와 기준에 맞추는 것이다. 이 사건에서 심판원이 처분청의 산정을 직권으로 다시 본 이유도, 평가기간 안의 유사부동산 거래 중 어느 거래가 취득일 전후로 가장 가까운지 따졌기 때문이다.

지방세법 시행령 제18조의2 — 부당행위계산의 유형

법 제10조의3 제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서, 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상인 경우로 한다.

특수관계인 거래라고 해서 언제나 시가인정액이 적용되는 것은 아니다. 저가거래의 정도가 일정 기준 이상이어야 한다. 이 사건에서는 박○○과 매도인이 형제관계였고, 박○○ 지분에 부당행위계산 규정이 적용된다는 점 자체는 청구인과 처분청 사이에 큰 다툼이 없었다.

지방세법 제11조 제1항 제8호 및 제2항 — 주택 유상거래 세율과 공유물

유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 취득당시가액 구간에 따라 세율을 적용한다.

부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.

공유물 규정은 지분가액을 과세표준으로 삼는다는 의미다. 그러나 세율 구간이나 감면 요건의 기준이 되는 주택가액까지 지분가액으로 쪼개 판단한다는 뜻은 아니다. 이 점은 과거 심판례와 대법원 판례에서도 반복되어 온 쟁점이다.

지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면

주택 취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서, 지방세법 제10조의3에 따른 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래로 취득하는 경우 취득세를 감면한다.

제1호 외의 주택은 산출세액이 200만원 이하인 경우 취득세를 면제하고, 산출세액이 200만원을 초과하는 경우 산출세액에서 200만원을 공제한다.

2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우 해당 주택에 대한 총 감면액은 제1호 주택은 300만원 이하, 제1호 외의 주택은 200만원 이하로 한다.

생애최초 주택 취득세 감면은 요건이 비교적 명확하다. 무주택 요건, 유상거래 요건, 취득당시가액 12억원 이하 요건, 상시거주 요건 등이 맞아야 한다. 이 사건에서 박○○은 다른 요건에는 다툼이 없었지만, 취득당시가액 12억원 이하 요건에서 탈락했다.

심판원 판단

조세심판원은 이 사건을 세 단계 쟁점으로 나누어 판단했지만, 실무적으로는 일곱 단계 흐름으로 이해하면 쉽다.

1단계: 김○○ 지분은 부당행위계산 적용대상이 아니라는 점을 전제로 삼았다

이 사건에서 김○○은 매매계약일 현재 매도인과 특수관계인이 아니었다. 서울특별시 이의신청 단계에서도 이 점이 받아들여졌고, 심판 단계에서도 박○○만 지방세법 제10조의3 제2항의 부당행위계산 적용대상이라는 사실 자체에는 다툼이 없었다.

따라서 심판원은 김○○ 지분에 대해서는 실제 매매가액을 기초로 보는 구조를 전제로 했다. 다만 이것이 곧 박○○에게도 감면이 적용된다는 의미는 아니었다. 박○○의 취득당시가액 판단은 별도로 이루어져야 했다.

2단계: 박○○ 지분에는 특수관계인 저가거래 규정이 적용된다

박○○과 매도인은 형제관계다. 지방세기본법상 특수관계인 범위에는 일정 범위의 혈족과 인척이 포함된다. 박○○이 형제로부터 주택 지분을 취득했고, 거래가액이 시가인정액보다 낮아 취득세 부담이 줄어든 것으로 볼 수 있다면 지방세법 제10조의3 제2항에 따라 시가인정액을 취득당시가액으로 삼을 수 있다.

이 지점에서 중요한 것은 “실제 계약서가 존재한다”는 사정만으로 충분하지 않다는 점이다. 특수관계인 사이의 거래에서는 실제 지급액이 있더라도 그 금액이 세법상 기준가액으로 그대로 인정되지 않을 수 있다.

3단계: 시가인정액 산정은 처분청 계산을 그대로 둘 수 없다고 보았다

심판원은 직권으로 시가인정액 산정의 적법성을 살폈다. 자료상 쟁점부동산과 유사한 부동산의 평가기간은 2024.5.16.부터 2025.7.14.까지였고, 그 기간 안에 시가인정액으로 사용할 수 있는 거래는 총 5건이었다.

그중 취득일 전후로 가장 가까운 매매계약일은 2024.10.3.이었다. 같은 날 거래가 두 건 있었고, 거래가액은 각각 12.5억원과 12.2억원이었다. 지방세법 시행령 제14조는 취득일 전후 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그 가액이 둘 이상이면 평균액을 적용하도록 한다.

따라서 심판원은 두 금액의 평균인 12.35억원을 시가인정액으로 보아야 한다고 판단했다. 이 부분에서 청구인은 일부 승소했다. 처분청이 적용한 시가인정액이 이 기준과 달랐다면 박○○ 지분에 대한 과세표준과 세액은 다시 계산되어야 한다.

4단계: 그러나 12.35억원은 여전히 생애최초 감면 기준인 12억원을 넘는다

시가인정액이 일부 낮아졌다고 해도, 생애최초 주택 취득세 감면의 문턱은 12억원이다. 심판원이 인정한 시가인정액 12.35억원은 이 기준을 초과한다.

청구인은 박○○ 지분만 보면 2분의 1이므로 12억원 이하라고 볼 수 있다는 취지로 주장했지만, 심판원은 그렇게 보지 않았다. 생애최초 감면에서 말하는 취득당시가액은 공유지분의 절반 금액이 아니라, 취득한 주택 전체의 가액을 기준으로 판단한다는 기존 흐름을 따른 것이다.

5단계: 취득세는 개인별 과세지만, 주택가액 기준은 전체 주택 기준이다

심판원은 지방세법 제7조 제1항을 근거로 취득세가 부동산을 취득한 자에게 부과되는 세금이라고 보았다. 즉 부부가 공동취득하더라도 납세의무는 각자 성립한다.

그러나 이것은 감면 기준을 지분가액으로 보겠다는 뜻이 아니다. 공유지분 취득에서 과세표준은 각 지분가액으로 계산하더라도, 세율 구간이나 감면 적용 여부를 판단할 때는 주택 전체의 가액을 기준으로 보는 것이 타당하다고 판단했다. 조심2023지1599, 조심2015지0855, 대법원 2016두32367 판결과 같은 흐름이다.

6단계: 박○○에게 생애최초 감면은 적용되지 않는다

박○○은 무주택 요건이나 전입 요건 등 다른 감면 요건에는 다툼이 없었다. 그러나 취득당시가액 조건을 충족하지 못했다. 심판원은 박○○ 지분에 적용할 주택 전체의 취득당시가액을 12.35억원으로 보았고, 이는 12억원을 초과한다.

결국 박○○에 대한 생애최초 주택 취득세 감면 주장은 기각되었다. 이 사건에서 “시가인정액 산정은 고쳤지만 감면은 안 된다”는 다소 복합적인 결론이 나온 이유다.

7단계: 김○○의 감면한도는 200만원 전부가 아니라 100만원이다

마지막 쟁점은 김○○의 감면한도였다. 지방세특례제한법 제36조의3은 제1호 외의 일반 주택에 대해서 총 감면액을 200만원 이하로 제한한다. 청구인은 박○○이 감면을 받지 못한다면 김○○에게 200만원을 모두 적용해야 한다고 보았다.

하지만 심판원은 공동취득에서 공유자 중 한 사람의 감면 적용 여부에 따라 다른 공유자의 세부담이 달라지는 것은 공평하지 않다고 판단했다. 또한 행정안전부의 생애최초 주택 지분 취득에 따른 적용요령도 공동취득의 경우 지분비율에 따라 감면한도를 적용하는 취지로 이해했다.

따라서 김○○이 감면 대상이라는 점은 인정되더라도, 2분의 1 지분 취득자인 김○○의 감면한도는 200만원 전부가 아니라 100만원으로 제한된다고 보았다.

과거 결정례 또는 판례 비교

이번 사건은 새로운 법리를 만든 결정이라기보다, 기존의 “주택 전체 가액 기준” 법리를 생애최초 주택 취득세 감면과 특수관계인 시가인정액 사안에 함께 적용한 사례로 볼 수 있다. 다만 시가인정액 산정 부분에서는 처분청 계산을 그대로 받아들이지 않고 평가기간과 가장 가까운 거래일, 같은 날 복수 거래의 평균이라는 절차를 엄격히 확인했다는 점이 중요하다.

비교해 보면 흐름은 분명하다. 취득세는 사람별로 부과되지만, 주택의 가액 구간을 나누는 판단에서는 주택 전체 가액을 본다. 지분가액을 기준으로 감면 문턱을 낮추면 고가 주택도 공동명의나 지분 이전을 통해 감면 대상처럼 보일 수 있기 때문이다.

반면 시가인정액 산정은 별개의 문제다. 처분청이 전체 주택가액 기준이라는 큰 방향에서 맞더라도, 구체적인 시가인정액 산정 과정에서 평가기간, 유사성, 가장 가까운 거래일, 복수 거래 평균을 잘못 적용하면 경정될 수 있다. 이번 결정의 실무적 가치가 바로 여기에 있다.

이번 결정의 의미

1. “경정”이라고 해서 생애최초 감면까지 인정된 것은 아니다

이 사건 결과는 경정이다. 그러나 경정의 범위는 주로 박○○ 지분에 적용할 시가인정액 산정 부분이다. 조세심판원은 처분청이 적용한 시가인정액을 그대로 두지 않고 12.35억원으로 다시 보라고 했다.

그렇지만 박○○의 생애최초 주택 취득세 감면은 인정하지 않았다. 12.35억원은 여전히 12억원을 넘기 때문이다. 납세자 입장에서는 일부 환급이 가능할 수 있지만, 감면 전면 인정과는 거리가 있다.

2. 특수관계인 거래에서는 계약금액보다 시가인정액 검토가 먼저다

가족 간 부동산 매매에서 계약서와 계좌이체 자료가 갖추어져 있어도, 세법상 과세표준은 다른 결론이 될 수 있다. 특수관계인 사이의 거래가 시가보다 낮고 차이가 일정 기준 이상이면 시가인정액이 적용된다.

실무적으로는 매매계약을 체결하기 전에 유사부동산 거래사례를 먼저 확인해야 한다. 특히 취득세는 신고기한이 짧고, 신고 당시 산정한 시가인정액이 나중에 문제될 수 있다. 이 사건처럼 유사부동산 거래가 여러 건 있으면 “어느 거래를 고를 것인가”가 세액 차이를 만든다.

3. 생애최초 감면의 12억원 기준은 지분가액 기준이 아니다

부부가 2분의 1씩 취득하면 각자의 실제 부담액은 절반이다. 그래서 납세자 입장에서는 “내 지분은 12억원 이하”라고 생각하기 쉽다. 그러나 지방세 감면에서는 그렇게 접근하면 위험하다.

이번 결정은 생애최초 주택 취득세 감면에서도 주택 전체의 취득당시가액을 기준으로 12억원 이하 여부를 판단한다는 점을 분명히 했다. 이는 취득세율에서 전체 주택가액을 기준으로 보는 과거 판례 흐름과 맞닿아 있다.

4. 공동취득 감면한도는 남은 사람이 모두 가져가는 구조가 아니다

김○○은 감면 대상이었지만, 감면한도는 100만원으로 제한되었다. 박○○이 감면을 받지 못한다고 해서 김○○이 총한도 200만원을 모두 가져갈 수는 없다는 것이다.

공동취득에서는 감면한도가 주택 단위로 설정되고, 각 지분에 맞게 나누어 적용된다고 이해하는 것이 안전하다. 배우자 중 한 명만 감면 대상이 되는 경우에도 지분비율을 기준으로 한도가 줄어들 수 있다.

5. 처분청의 큰 논리가 맞아도 숫자는 다시 따져야 한다

이번 사건에서 처분청은 감면 배제와 감면한도 제한이라는 큰 방향에서는 대체로 유지되었다. 하지만 시가인정액 산정에서는 조세심판원이 직권으로 경정 판단을 했다.

세무대리 실무에서는 이 지점을 놓치면 안 된다. 법리상 불리한 사건이라도, 과세표준의 숫자 산정이 정확한지 별도로 검토해야 한다. 특히 지방세 시가인정액은 유사부동산의 면적, 위치, 공시가격, 계약일이 결합되어 계산되므로 자료 검증만으로도 결과가 달라질 수 있다.

실무 시사점

1. 특수관계인 여부는 거래 시점별로 확인해야 한다

이 사건에서 김○○은 매매계약일 당시 매도인과 특수관계인이 아니었다. 이후 혼인신고가 있었지만, 이의신청 단계에서 김○○ 지분은 부당행위계산 적용대상이 아니라고 인정되었다. 가족관계가 거래 전후로 변하는 경우에는 계약일, 잔금일, 취득일 기준 관계를 모두 정리해야 한다.

2. 시가인정액은 단순 시세가 아니라 법정 산식의 문제다

주변 부동산의 최근 거래가 많다고 해서 아무 거래나 적용할 수 없다. 취득한 부동산 자체 거래가 있는지, 없다면 유사부동산 요건을 충족하는지, 평가기간 안에 있는지, 취득일 전후로 가장 가까운 날이 언제인지, 같은 날 거래가 여러 건이면 평균을 내야 하는지 순서대로 확인해야 한다.

3. 생애최초 감면 상담에서는 “전체 주택가액”을 먼저 물어야 한다

상담 현장에서는 “제 지분은 얼마이다”라는 답변만으로 감면 가능성을 판단하면 안 된다. 생애최초 주택 취득세 감면의 12억원 기준은 주택 전체 취득당시가액을 기준으로 보아야 한다. 공동명의 취득, 일부 지분 취득, 배우자와의 공동취득 모두 이 점을 먼저 확인해야 한다.

4. 감면한도는 산출세액이 아니라 법정 한도와 지분비율을 함께 봐야 한다

김○○의 산출세액이 200만원을 넘는다고 하더라도 감면한도 전액이 적용되는 것은 아니었다. 공동취득에서는 총 감면한도와 지분비율이 함께 작동한다. 감면 예상액을 계산할 때 산출세액, 법정 한도, 지분비율을 별도 열로 나누어 검토하는 것이 좋다.

5. 경정청구에서는 주된 주장과 예비적 주장을 나누어야 한다

청구인은 박○○도 감면 대상이라는 주위적 주장과, 그렇지 않다면 김○○의 감면한도를 200만원으로 보아야 한다는 예비적 주장을 함께 냈다. 결과적으로 두 감면 주장은 받아들여지지 않았지만, 시가인정액 산정이라는 별도 쟁점에서 경정 결정을 이끌어 냈다. 지방세 불복에서는 법리 주장과 숫자 검증 주장을 분리해 구성하는 것이 중요하다.

6. 유사부동산 자료는 처분청 자료를 그대로 믿지 말고 다시 맞춰야 한다

이번 사건에서 심판원은 유사부동산 평가기간 내 거래 5건을 놓고 가장 가까운 거래일을 확인했다. 납세자 측에서도 같은 단지, 전용면적 차이, 공동주택가격 차이, 거래계약일, 신고기한 만료일을 기준으로 자체 표를 만들어야 한다. 시가인정액 사건에서는 표 하나가 쟁점 정리의 중심이 된다.

7. 부분 승소 가능성을 세액으로 환산해야 한다

감면이 전부 부인되는 사건이라도 시가인정액이 내려가면 과세표준이 줄어든다. 즉 일부 환급 가능성이 생긴다. 불복 전에는 “감면 인정 시 세액”, “시가인정액만 경정될 때 세액”, “전부 기각 시 세액”을 나누어 기대효과를 계산해야 한다.

실무 체크리스트

특수관계인 부동산 매매와 생애최초 주택 취득세 감면이 함께 문제되는 경우 다음 항목을 순서대로 확인한다.

• 거래당사자 관계 확인: 매도인과 각 취득자의 관계를 계약일, 혼인신고일, 잔금일, 등기일 기준으로 각각 정리한다.
• 특수관계인 범위 검토: 형제, 배우자, 인척, 생계를 같이하는 사람 등 지방세기본법상 특수관계인 해당 여부를 문서화한다.
• 사실상취득가격 확정: 계약서상 매매가액, 계약금, 중도금, 잔금, 승계 채무, 부대비용을 취득자별로 구분한다.
• 시가인정액 후보 수집: 취득 부동산 자체의 매매, 감정, 경매, 공매 자료가 있는지 먼저 확인한다.
• 유사부동산 요건 검토: 같은 공동주택단지 여부, 전용면적 차이 5퍼센트 이내 여부, 공동주택가격 차이 5퍼센트 이내 여부를 표로 정리한다.
• 평가기간 확인: 유사부동산 거래는 취득일 전 1년부터 신고납부기한 만료일까지의 기간에 들어오는지 확인한다.
• 가장 가까운 거래일 적용: 평가기간 내 거래가 여러 건이면 취득일 전후로 가장 가까운 계약일을 찾고, 같은 날 거래가 여러 건이면 평균액을 계산한다.
• 생애최초 감면 12억원 기준 확인: 공유지분 가액이 아니라 주택 전체의 취득당시가액으로 12억원 이하 여부를 판단한다.
• 무주택 및 전입 요건 확인: 본인과 배우자의 과거 주택 보유 이력, 예외 주택 해당 여부, 취득 후 3개월 이내 상시거주 시작 여부를 확인한다.
• 공동취득 감면한도 계산: 총 감면한도 200만원 또는 300만원을 먼저 정한 뒤 지분비율에 따른 개인별 한도를 계산한다.
• 산출세액과 감면액 구분: 개인별 산출세액이 한도를 넘는지, 지분비율 한도 때문에 실제 감면액이 줄어드는지 따로 검토한다.
• 경정청구 전략 수립: 감면 전면 인정 주장, 감면한도 주장, 시가인정액 산정 오류 주장을 구분해 주위적 청구와 예비적 청구로 정리한다.
• 증빙 보관: 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 주민등록표, 등기사항전부증명서, 매매계약서, 계좌이체 내역, 유사부동산 거래자료를 함께 보관한다.

참고 자료

• 지방세법 제7조 제1항: 취득세 납세의무자
• 지방세법 제10조의3: 유상승계취득의 경우 과세표준 및 특수관계인 부당행위계산
• 지방세법 제11조 제1항 제8호 및 제2항: 주택 유상거래 세율과 공유물 과세표준
• 지방세법 시행령 제14조: 시가인정액 산정 및 평가기간 판단
• 지방세법 시행령 제18조의2: 부당행위계산의 유형
• 지방세법 시행규칙 제4조의3: 유사부동산 판단기준
• 지방세특례제한법 제36조의3: 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면
• 지방세기본법 제2조 및 지방세기본법 시행령 제2조: 특수관계인의 범위
• 조세심판원 2026.5.28. 결정 조심2025지2487: 이 사건 결정
• 조세심판원 2023.9.21. 결정 조심2023지1599: 공유지분 취득 시 전체 주택가액 기준 세율 판단
• 조세심판원 2015.8.12. 결정 조심2015지0855: 9억원 초과 주택 공동취득과 전체 주택가액 기준
• 대법원 2016.4.28. 선고 2016두32367 판결: 공유지분 주택 취득세율의 전체 주택가액 기준
• 법제처 2020.5.21. 회신 20-0183: 공동취득 시 취득세 개인별 과세 원칙
• 행정안전부 지방세특례제도과-1198, 2023.5.11.: 생애최초 주택 지분 취득에 따른 적용요령