공동주택 신축비인가, 단지 밖 기반시설 비용인가: 지역주택조합 취득세 과세표준 재조사 결정 (조심2025지0502)

공동주택 신축사업의 취득세 과세표준은 공사도급액만으로 끝나지 않는다. 사업계획 승인 조건, 도시관리계획, 단지 밖 기반시설, 금융비용, 조합운영비, 분양 관련 용역비가 모두 한꺼번에 들어온다. 이 사건은 지역주택조합이 공동주택 590세대와 상가를 신축한 뒤, 이미 신고·납부한 취득세 과세표준에서 여러 비용을 빼 달라고 경정청구한 사안이다.

결론은 항목별로 갈렸다. 조세심판원은 단지 외부 도시계획시설 조성비는 공동주택이라는 과세대상 물건 자체의 취득가격이 아니라고 보아 과세표준에서 제외하도록 했다. 간선시설 인입·통신선로 지중화 관련 비용은 자료상 단지 외부 시설공사비인지 명확하지 않으므로 재조사 후 외부 시설공사비에 해당하는 부분만 제외하도록 했다. 반면 분양가 산정 용역비, 차입금 이자 등 금융비용, 조합운영비는 공동주택 신축을 위한 직·간접 비용으로 보아 취득가격에 포함했다.

이 결정의 실무상 핵심은 “인허가 조건 때문에 지출했다”는 사정만으로 모든 금액을 취득가격에 넣거나 빼는 식의 단순 접근이 통하지 않는다는 점이다. 비용이 어떤 물건에 관한 지출인지, 그 물건이 취득세 과세대상인 공동주택 자체인지, 아니면 단지 밖 도로·공원·유수지·관로와 같이 별개의 시설인지를 먼저 나누어야 한다. 그다음 해당 비용이 지방세법 시행령 제18조의 간접비용인지, 아니면 제18조 제2항의 제외 비용인지 따져야 한다.

사건 개요

청구법인은 「주택법」에 따라 2017.10.13. 주택조합 설립인가를 받았고, 부동산등기용 등록번호도 부여받았다. 처분청은 2017.8.23. 신남1지구 도시관리계획을 결정·고시하면서 도로, 공원, 녹지, 공공공지, 유수지 등의 공공시설을 결정했다. 청구법인은 2019.9.18. 주택건설사업계획 승인을 받았고, 2020.9.11. 건축공사에 착공하여 2023.11.3. 공동주택 사용승인을 받았다.

쟁점비용은 다섯 묶음이다. 첫째는 단지 외부 도로·공원·유수지 등 도시계획시설 조성비다. 둘째는 분양가 산정 용역비다. 셋째는 지역난방·가스·전기·통신 등 간선시설 인입 또는 지중화 관련 비용이다. 넷째는 신탁수수료, 브릿지대출이자, 유동화대출이자, 금융대출주선 및 금융자문용역비 등 금융비용이다. 다섯째는 급여, 수당, 사무실 임차료, 건물관리비, 사무용품비 등 조합운영비다.

사실관계 구조도

[2017.8.23.]
  화성시 도시관리계획 결정·고시
  - 도로, 공원, 녹지, 공공공지, 유수지 등 공공시설 결정
      │
      ▼
[2017.10.13.]
  청구법인 주택조합 설립인가
  - 지역주택조합 형태로 공동주택 신축사업 추진
      │
      ▼
[2019.9.18.]
  주택건설사업계획 승인
  - 승인 조건과 도시계획시설 조성 의무가 사업비 구조에 반영
      │
      ▼
[2020.9.11.]
  건축공사 착공
  - 단지 내부 공동주택 공사
  - 단지 외부 기반시설·간선시설 공사 병행
      │
      ├─ 쟁점①: 단지 외부 도로·공원·유수지·오수관로 등 조성비
      ├─ 쟁점②: 분양가 산정 용역비
      ├─ 쟁점③: 지역난방·가스·전기·통신 인입 또는 지중화 관련 비용
      ├─ 쟁점④: 신탁수수료, 차입금 이자, 금융주선·자문 비용
      └─ 쟁점⑤: 조합 임직원 급여, 사무실 임차료 등 운영비
      │
      ▼
[2023.11.3.]
  공동주택 590세대 및 상가 22개호 사용승인·신축 취득
      │
      ▼
[2023.12.11.]
  청구법인 취득세 등 신고·납부
  - 위 비용 상당 부분을 취득세 과세표준에 포함
      │
      ▼
[2024.7.22.]
  경정청구
  - 쟁점비용은 공동주택 취득가격이 아니거나 제외 비용이라고 주장
      │
      ▼
[2024.9.13./2024.9.23.]
  처분청 일부 인용, 나머지 거부
      │
      ▼
[2026.6.2.]
  조세심판원 결정
  - 쟁점① 제외
  - 쟁점③ 재조사 후 단지 외부 시설공사비 해당분 제외
  - 쟁점②·④·⑤ 기각

이 구조에서 가장 중요한 분기점은 비용의 귀속 대상이다. 공동주택 건물과 그 부속토지의 신축을 위해 직접 지출한 비용인지, 아니면 단지 외부에 설치되어 공공에 제공되거나 지방자치단체 등에 귀속되는 별도 시설의 조성비인지에 따라 취득세 과세표준 판단이 달라진다. 같은 인허가 조건에서 출발한 비용이라도, 과세대상 물건과의 직접성·구체성이 다르면 결과가 달라진다.

핵심 쟁점

첫째, 단지 외부 도시계획시설 조성비가 공동주택 취득가격인지가 문제다. 청구법인은 도로, 공원, 유수지, 오수관로 등 기반시설이 공동주택 단지 밖에 위치하고 처분청이나 국가 등에 무상귀속되는 시설이므로 공동주택 자체의 취득가격이 아니라고 주장했다. 처분청도 이 비용을 공동주택 신축 취득세 과세표준에 포함하는 것은 타당하지 않다는 취지의 의견을 냈다. 다만 처분청은 토지 지목변경 관련 취득세 문제는 별도로 검토되어야 한다고 보았다.

둘째, 분양가 산정 용역비가 판매비인지 취득절차비용인지가 문제다. 청구법인은 분양가 산정은 분양과 판매를 위한 비용이므로 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호의 판매비용에 가깝다고 보았다. 반면 처분청은 공동주택 준공과 사업 진행에 필요한 절차적 용역비로 보아 취득가격에 포함된다고 주장했다.

셋째, 간선시설 인입·통신선로 지중화 비용 중 단지 외부 공사비를 어떻게 볼 것인지가 문제다. 지방세법 시행령 제18조 제2항 제2호는 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 법률에 따라 분담하는 비용을 사실상 취득가격에서 제외한다. 또한 단지 밖 도로상 전주·전선·통신시설 등을 지하에 매설해 공용에 제공한 비용이라면 공동주택 자체의 취득가격으로 보기 어렵다. 이 사건에서는 쟁점③ 비용이 실제로 어느 구간의 어떤 시설공사비인지 자료상 명확하지 않았다.

넷째, 지역주택조합이 부담한 차입금 이자와 금융비용을 법인이 아닌 자의 제외 항목으로 볼 수 있는지가 문제다. 지방세법 시행령 제18조 제1항 단서는 법인이 아닌 자가 취득한 경우 건설자금 차입금 이자 등 일부 금융비용을 사실상 취득가격에서 제외한다. 청구법인은 지역주택조합이 법인격 없는 단체이므로 이 단서가 적용된다고 주장했다. 처분청은 주택조합을 세법상 법인으로 보는 법인격 없는 단체로 보아야 하고, 주택조합의 회계감사 의무와 사업 구조상 금융비용은 취득가격에 포함된다고 반박했다.

다섯째, 조합운영비가 판매비와 관리비인지 공동주택 신축비인지가 문제다. 청구법인은 급여, 수당, 사무실 임차료, 관리비, 사무용품비 등을 기업회계상 판매비와 관리비로 기장했으므로 공사원가와 구별되어야 한다고 주장했다. 처분청은 청구법인의 존립 목적 자체가 공동주택 신축사업이고, 사업 완료 후 해산·청산되는 구조이므로 운영비도 공동주택 신축 업무 수행에 들어간 비용이라고 보았다.

청구인 주장

청구법인의 주장은 비용의 성격별로 구분된다.

1. 쟁점① 도시계획시설 조성비

청구법인은 쟁점① 비용이 이 건 공동주택 단지 외부의 도로, 공원, 유수지 등 정비기반시설 조성비라고 보았다. 해당 기반시설은 공동주택 자체가 아니라 별개의 공공시설이고, 처분청이나 국가 등에 무상귀속되는 시설이다. 따라서 공동주택 취득과 직접적·구체적 관련성이 있는 비용이 아니라 인허가 조건 이행 또는 공익 목적의 별도 지출이라는 논리다.

청구법인은 대법원 2024.8.29. 선고 2024두43089 판결과 서울고등법원 2024.4.25. 선고 2022누47195 판결을 같은 취지로 들었다. 결정문상 이 판례들의 구체적 사안 전체가 자세히 정리되지는 않았지만, 청구법인이 제시한 핵심 취지는 단지 외부 기반시설 조성비를 취득세 과세대상 건축물 자체의 취득가격으로 볼 수 없다는 것이다.

2. 쟁점② 분양가 산정 용역비

청구법인은 분양가 산정 용역비가 공동주택을 취득하기 위한 비용이 아니라 분양, 즉 판매활동과 관련된 비용이라고 주장했다. 분양가 산정은 취득할 건축물의 물리적 완성이나 사용승인을 위해 직접 투입되는 공사비가 아니라, 준공 후 또는 분양 과정에서 수분양자에게 공급할 가격을 정하기 위한 용역이라는 취지다. 따라서 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호의 광고선전비 등 판매비용과 유사한 비용으로 보아 과세표준에서 제외해야 한다는 입장이다.

3. 쟁점③ 간선시설 인입·지중화 비용

청구법인은 지역난방, 가스시설 분담금, 전기인입공사비 등이 공급자의 공급시설에서 이 건 공동주택까지 인입하는 데 든 공사비용이고, 건축물 구외 시설물 공사비를 부담한 것이라고 주장했다. 또한 결정문상 청구법인은 2022.10.5. 유지텔레콤 주식회사와 통신선로 지중화공사 계약을 체결해 그 비용을 취득가격에 포함 신고한 것으로 나타난다. 청구법인의 주장은 결국 단지 밖 공용시설 또는 공급시설에 관한 비용은 공동주택 자체의 취득가격이 아니라는 것이다.

4. 쟁점④ 금융비용

청구법인은 지역주택조합이 「주택법」상 법인격을 별도로 부여받은 법인이 아니고, 부동산등기용 등록번호를 부여받은 법인격 없는 단체일 뿐이라고 보았다. 이에 따라 지방세법 시행령 제18조 제1항 단서의 “법인이 아닌 자가 취득한 경우”에 해당하므로 건설자금에 충당한 차입금 이자 또는 그와 유사한 금융비용은 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장했다.

이 주장은 단순히 비용의 성격만 다투는 것이 아니라, 취득 주체의 세법상 지위에 관한 주장이다. 같은 차입금 이자라도 취득자가 법인인지, 법인이 아닌 자인지에 따라 시행령상 포함 여부가 달라질 수 있기 때문이다.

5. 쟁점⑤ 조합운영비

청구법인은 조합운영비가 사무실 운영을 위해 정기적으로 지출한 직원 급여, 수당, 건물관리비, 사무용품비, 사무실 임차료 등이라고 주장했다. 또한 통상적인 기업회계기준에 따라 이를 판매비와 관리비 항목으로 공사원가와 구분해 기장했다는 점을 강조했다. 따라서 해당 비용은 공동주택 신축과 직접 관련된 공사원가가 아니라 조합이라는 조직의 일반 관리비에 해당하므로 과세표준에서 제외되어야 한다는 입장이다.

처분청 주장/의견

처분청은 항목별로 다른 논리를 제시했다. 특히 쟁점①에 대해서는 청구법인 주장과 상당 부분 같은 방향의 의견을 냈지만, 나머지 비용에 대해서는 대부분 취득가격 포함을 주장했다.

1. 쟁점①은 공동주택 취득가격이 아니라는 점을 인정했다

처분청은 기반시설 설치공사비가 지목변경 취득세 과세표준에 포함될 수 있다는 대법원 2022.10.27. 선고 2019두56654 판결의 취지를 언급했다. 실시계획에 따른 기반시설을 설치하지 않거나 기반시설부담금 등을 납부하지 않으면 토지 사용승인이나 지목변경이 어려울 수 있고, 해당 비용이 택지조성원가에 포함되어 회수되는 점을 고려해야 한다는 논리다.

다만 처분청은 이 사건에서 쟁점① 비용이 공동주택 신축에 따른 취득세 과세표준이 아니라 토지 지목변경에 수반된 비용에 해당한다는 의견을 냈다. 따라서 공동주택 취득세 과세표준에서 제외되는 방향 자체에는 다툼이 크지 않았다. 다만 국가 등에 귀속하거나 기부채납하는 부동산, 반대급부로 무상양여받는 부동산, 지방세특례제한법 제73조의2 감면 적용 등 토지 관련 세액 산정 문제는 별도 검토가 필요하다고 보았다.

2. 쟁점②는 취득에 필요한 용역비라고 보았다

처분청은 분양가 산정 용역비가 단순 판매비가 아니라 취득에 필요한 절차 비용이라고 주장했다. 분양 예정 대지 또는 건축물의 추산액을 평가하는 비용이고, 이 건 공동주택의 준공인가 또는 사업 절차상 필요한 관리처분계획 수립 등에 소요되는 필수 비용이라는 취지다. 처분청은 대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결을 같은 취지로 들었다.

3. 쟁점③은 구외 공사비 여부가 확인되지 않는다고 보았다

처분청은 부동산 구외 도로상 기존 전주·전선·통신시설 등을 지하에 매설한 비용이라면 해당 관로 등이 사실상 공용에 제공되는 시설이므로 공동주택 취득가액에서 제외될 수 있다는 점은 인정했다. 이 부분에서 처분청은 조심2019지2369, 2020.11.19. 결정을 언급했다.

그러나 처분청은 쟁점③ 비용이 주택건설사업계획 승인 조건에 따라 부담한 비용이고, 해당 공사를 하지 않으면 사업 승인을 받거나 공사를 완료하기 어려웠을 것이라는 점을 강조했다. 또한 자료상 쟁점③ 비용이 실제로 이 건 공동주택 구외 공사비용인지 확인되지 않는다고 보아 취득가격에 포함되어야 한다고 주장했다.

4. 쟁점④ 금융비용은 지역주택조합의 취득비용이라고 보았다

처분청은 주택조합이 지방세기본법 및 국세기본법상 법인으로 보는 법인격 없는 단체에 해당한다고 보았다. 대법원 2006.10.13. 선고 2006다43712 판결, 행정안전부 지방세운영과-642, 2019.3.14. 등도 같은 취지로 언급했다. 또한 「주택법」 제14조의3 등에 따라 주택조합도 외부감사인의 회계감사를 받아야 하는 구조라는 점을 근거로 들었다.

따라서 처분청은 지역주택조합이 공동주택 취득을 위해 지급한 금융비용, 신탁수수료, 금융대출주선 및 자문용역비 등을 취득가격에 포함해야 한다고 보았다.

5. 쟁점⑤ 조합운영비는 사업 수행 비용이라고 보았다

처분청은 청구법인의 존립 목적이 이 건 공동주택 신축사업에 있고, 사업 완료 후 해산·청산되는 구조라는 점을 강조했다. 그러므로 급여 등 조합운영비는 일반기업의 영구적 관리조직 운영비와 달리 공동주택 신축 또는 그 관련 업무 수행에 들어간 비용으로 보아야 한다는 논리다. 또한 청구법인이 제출한 심판청구서만으로 조합운영비 세부 지출내역이 확인되지 않는다는 점도 지적했다. 처분청은 조심2021지750, 2021.9.9. 등 다수 결정을 같은 취지로 들었다.

관련 법령

결정문상 [관련법령]에는 지방세법 제10조가 표시되어 있고, 별지에는 현행 조문 체계에 따른 지방세법 제10조의4, 지방세법 시행령 제18조, 지방세특례제한법 제73조의2가 제시되어 있다. 이 사건 판단의 중심은 지방세법 시행령 제18조의 “사실상취득가격” 범위다.

1. 지방세법 제10조의4: 원시취득의 과세표준

부동산 등을 원시취득하는 경우 취득당시가액은 사실상 취득가격으로 한다.

공동주택을 신축해 취득하는 경우는 원시취득이다. 따라서 과세표준은 통상 시가표준액이 아니라 사실상 취득가격을 기준으로 잡는다. 문제는 사실상 취득가격이 공사비 원장에 올라간 모든 지출을 의미하는지 여부다. 지방세법 시행령 제18조는 이를 직접비용과 일정한 간접비용으로 나누어 정한다.

2. 지방세법 시행령 제18조 제1항: 직접비용과 간접비용

시행령 제18조 제1항은 사실상취득가격을 “해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용”과 일정한 간접비용의 합계로 규정한다. 이 사건에서 특히 문제 된 항목은 다음과 같다.

• 제1호: 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
• 제4호: 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
• 제5호: 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
• 제10호: 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

다만 제1항 단서는 법인이 아닌 자가 취득한 경우 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한다고 규정한다. 청구법인은 이 단서를 근거로 차입금 이자를 제외해야 한다고 주장했다.

3. 지방세법 시행령 제18조 제2항: 사실상취득가격 제외 비용

시행령 제18조 제2항은 제1항에도 불구하고 일정 비용을 사실상취득가격에서 제외한다고 규정한다. 이 사건에서 중요한 항목은 다음과 같다.

• 제1호: 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그 관련 부대비용
• 제2호: 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
• 제5호: 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

쟁점②는 제1호 판매비용인지, 쟁점③은 제2호 이용자 분담비용 또는 구외 공용시설 공사비인지가 핵심이다. 조세심판원은 쟁점②는 판매비용이 아니라 취득 관련 용역비로 보았고, 쟁점③은 구체적 공사구간과 시설 성격을 재조사하도록 했다.

4. 지방세특례제한법 제73조의2: 기부채납용 부동산 등에 대한 감면

지방세특례제한법 제73조의2는 국가 등에게 귀속되거나 기부채납한 것의 반대급부로 국가 등이 소유한 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나, 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 등에 대한 취득세 감면을 규정한다. 결정문 별지는 2021.1.1.부터 2024.12.31.까지 취득하는 경우 취득세의 50%를 경감하는 내용을 제시한다.

이 조문은 쟁점① 비용을 공동주택 과세표준에서 제외하는 결론 자체보다, 해당 비용이 토지 지목변경 또는 기부채납 구조와 연결될 때 별도 세액 산정에 어떤 영향을 주는지와 관련된다. 조세심판원은 쟁점①이 공동주택 취득비용인지 여부를 중심으로 판단했고, 지목변경 취득세나 기부채납 감면의 구체적 적용은 별론으로 두었다.

5. 지방세기본법 제96조, 국세기본법 제80조의2 및 제65조

결론 부분에서 조세심판원은 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 따라 주문과 같이 결정했다. 이는 심판청구 인용, 재조사, 기각의 절차적 근거다. 이 사건은 전부 취소가 아니라 항목별 일부 인용 및 재조사, 나머지 기각으로 나뉜다.

심판원 판단 단계별 분석

1. 판단 출발점은 “해당 물건 자체의 가격”이다

조세심판원은 대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결의 법리를 먼저 전제했다. 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생하거나 확정된 금액 중 당해 물건 자체의 가격, 또는 그에 준하는 취득절차비용이 포함된다. 예컨대 취득자금 이자, 설계비, 소개수수료, 준공검사비 등은 간접비용으로 취득가격에 들어갈 수 있다.

그러나 어떤 비용이 취득 대상이 아닌 다른 물건이나 권리에 관한 것이라면 결론이 달라진다. 그 비용이 취득시기 이전에 발생했고 사업 수행상 필요했다고 하더라도, 당해 과세대상 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없으면 취득세 과세표준에 넣을 수 없다. 이 법리가 쟁점①과 쟁점③ 판단의 핵심 축이다.

2. 쟁점① 도시계획시설 조성비는 공동주택 취득가격이 아니라고 보았다

조세심판원은 쟁점① 비용이 이 건 공동주택 단지 외부 토지에 도로, 유수지, 소공원, 오수관로 등 정비기반시설을 설치하는 과정에서 발생한 비용이라고 보았다. 이 시설들은 처분청에 귀속되거나 기부채납되는 시설로서 공동주택과 별개의 물건인 토지의 조성비에 해당한다.

또한 처분청도 쟁점① 비용을 공동주택 취득세 과세표준에 포함하는 것은 타당하지 않다는 의견을 냈다. 조세심판원은 쟁점① 비용이 토지 지목변경에 수반되는 비용인지 여부는 별론으로 하더라도, 이 건 공동주택의 취득비용으로 보기는 어렵다고 판단했다. 이에 따라 주문은 쟁점① 비용을 공동주택 과세표준에서 제외하도록 했다.

실무적으로 이 부분은 “사업승인 조건 때문에 지출했다”는 사실과 “공동주택 자체를 취득하기 위해 지출한 비용이다”라는 결론 사이에 간극이 있다는 점을 보여 준다. 인허가 조건 이행 비용이라도 단지 외부의 별도 공공시설 조성비라면 공동주택 취득가격에서 빠질 수 있다.

3. 쟁점② 분양가 산정 용역비는 취득 관련 용역비로 보았다

조세심판원은 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호를 적용했다. 해당 조항은 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를 사실상취득가격에 포함한다. 청구법인은 재단법인 현대산업정보연구원과 2020.10.23. 분양가 산정 용역계약을 체결하고 비용을 지급했다.

심판원은 이 비용이 공동주택 신축 목적에서 지급된 간접비용이고, 공동주택 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생하거나 확정된 비용이라고 보았다. 따라서 판매비용으로 제외할 수 없고, 취득가격에 포함된다고 판단했다. 결정문은 조심2022지526, 2024.5.24. 결정을 같은 취지로 인용했다.

여기서 회계상 계정분류만으로 취득세 결과가 정해지지 않는다는 점이 드러난다. 분양가 산정이라는 명칭만 보면 판매활동에 가까워 보일 수 있지만, 사업승인·분양승인·준공 전 절차와 결합되어 공동주택 취득을 위한 필수 용역으로 기능했다면 취득가격에 포함될 수 있다.

4. 쟁점③ 간선시설 비용은 재조사 대상이라고 보았다

쟁점③은 결론이 가장 섬세하다. 조세심판원은 지방세법 시행령 제18조 제2항 제2호가 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 법률에 따라 분담하는 비용을 사실상취득가격에서 제외한다고 규정한 점을 들었다. 또한 청구법인이 주장하는 통신선로 지중화 비용이 이 건 공동주택 단지 밖에 매설한 통신선로의 지중화 비용이라면 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 보았다.

다만 결정문상 제출자료만으로 쟁점③ 비용 전부가 단지 외부 공사비인지, 법률상 이용자 분담비용인지, 공동주택 내부 설비와 구분되는 비용인지가 명확히 확인되지는 않았다. 그래서 조세심판원은 처분청이 구체적인 자료를 재조사한 뒤, 이 건 공동주택 구외의 지중화 공사비용 또는 단지 외부 시설공사비에 해당하는 부분에 한정해 과세표준에서 제외하도록 했다.

이 지점은 실무에서 매우 중요하다. 간선시설 비용은 “인입공사비”라는 한 단어로 묶여 있어도 내부 구간과 외부 구간, 전용시설과 공용시설, 공급자가 소유·관리하는 시설과 조합이 취득하는 시설이 섞여 있을 수 있다. 세무조정이나 경정청구에서는 계약서, 설계도, 위치도, 준공도면, 계량기 전후 구간, 공급약관, 분담금 고지서, 세금계산서 품목명을 모두 나누어야 한다.

5. 쟁점④ 금융비용은 공동주택 신축의 직·간접 비용으로 보았다

청구법인은 법인격 없는 지역주택조합이므로 법인이 아닌 자의 차입금 이자 제외 규정이 적용되어야 한다고 주장했다. 그러나 조세심판원은 신탁수수료, 금융이자, 금융대출주선용역비, 금융상담비 등 쟁점④ 비용을 이 건 공동주택 신축을 위한 직·간접 비용으로 보았다. 결정문은 조심2016지0302, 2017.9.5. 결정을 같은 취지로 인용했다.

처분청이 제시한 논리까지 함께 보면, 지역주택조합이 민법상 법인격을 갖지 않는다는 사정만으로 취득세 과세표준에서 금융비용이 당연히 제외되는 것은 아니다. 세법상 법인으로 보는 법인격 없는 단체 여부, 주택조합의 사업목적, 회계감사 구조, 차입금의 사용처, 금융비용의 발생 시기와 원인관계를 함께 보아야 한다.

이 사건에서 금융비용은 공동주택 신축자금을 조달하기 위한 비용으로 파악되었다. 조합이 공동주택 사업을 수행하기 위해 차입을 일으키고, 그 차입에 따른 이자·주선수수료·자문수수료·신탁수수료를 부담했다면 공동주택 취득을 위한 간접비용으로 평가될 가능성이 높다.

6. 쟁점⑤ 조합운영비도 신축 비용의 일부로 보았다

조세심판원은 이 건 공동주택을 신축하는 과정에서 발생한 조합운영비도 공동주택 신축 비용의 일부라고 판단했다. 결정문은 조심2022지835, 2024.1.30. 결정을 같은 취지로 인용했다.

이 판단은 지역주택조합의 특수성에서 출발한다. 일반 영업회사는 여러 사업부문을 계속 운영하면서 일부 부동산을 취득할 수 있다. 그런 경우 본사 관리비와 특정 자산 취득비를 구분할 여지가 크다. 반면 지역주택조합은 특정 공동주택 신축사업을 위해 설립되고, 사업 완료 후 해산·청산되는 구조가 일반적이다. 따라서 조합 임직원 급여, 사무실 임차료, 사무용품비 등도 실질적으로 공동주택 신축사업 수행에 투입된 비용으로 평가될 수 있다.

다만 모든 운영비가 항상 취득가격에 포함된다는 뜻으로 확대하면 위험하다. 조세심판원은 청구법인이 제출한 자료만으로 조합운영비 세부 지출내역이 충분히 확인되지 않는다는 처분청 의견도 함께 전제했다. 향후 유사 사건에서 운영비 제외를 주장하려면 사업 추진과 직접 관련 없는 항목, 취득시기 이후 발생분, 분양·홍보 등 판매활동 관련 지출, 조합원 모집 관련 비용 등을 구체적으로 분리해 입증해야 한다.

과거 결정례 또는 판례 비교

비교하면 세 갈래 흐름이 보인다. 첫째, 별도 물건 비용 배제 법리다. 대법원 2007두15643 법리는 취득세 과세표준을 “사업 전체 원가”가 아니라 “해당 취득 물건 자체의 가격”으로 좁혀 보는 기준을 제공한다. 쟁점①이 여기에 해당한다.

둘째, 취득절차비용 포함 법리다. 분양가 산정 용역비, 금융비용, 조합운영비처럼 물리적 공사비는 아니지만 취득 목적의 사업 수행에 필요한 비용은 간접비용으로 포함될 수 있다. 쟁점②·④·⑤가 여기에 해당한다.

셋째, 구외 시설공사비 분리 법리다. 간선시설 인입비, 지중화 공사비, 전기·가스·열 이용자 분담금은 비용 명칭만으로 결론을 내기 어렵다. 단지 내부 전용시설인지, 단지 외부 공용시설인지, 법률상 이용자가 부담하는 분담금인지, 공급자가 소유·관리하는 시설인지가 입증되어야 한다. 쟁점③이 재조사로 간 이유다.

실무 시사점

첫째, 취득세 과세표준 검토는 계정과목보다 과세대상 물건과의 귀속관계가 먼저다. 회계장부상 공사원가, 판매비와 관리비, 금융비용으로 어떻게 분류했는지는 중요한 자료지만 결정적 기준은 아니다. 해당 비용이 공동주택 자체를 취득하기 위한 비용인지, 단지 밖 별도 시설 또는 타인 소유 시설에 관한 비용인지가 먼저 검토되어야 한다.

둘째, 인허가 조건 비용은 자동 포함도 자동 제외도 아니다. 사업계획 승인 조건에 따라 지출한 비용이라도 공동주택 자체의 취득과 직접 관련되면 과세표준에 들어갈 수 있고, 단지 외부 공공시설 조성비처럼 별도 물건의 조성비이면 빠질 수 있다. “사용승인을 받으려면 필요했다”는 문장만으로는 부족하다. 필요성의 대상이 공동주택인지, 토지 지목변경인지, 공공시설인지 분리해야 한다.

셋째, 단지 외부 기반시설은 취득세 신고 단계에서 별도 코드를 만들어 관리할 필요가 있다. 도로, 공원, 유수지, 녹지, 공공공지, 오수관로, 상수도시설 등은 위치도와 귀속관계가 중요하다. 준공 전 사용검사 공문에 기반시설 설치 완료 예정일이나 시설물 인수인계 절차가 별도로 적혀 있다면, 공동주택 사용승인과 기반시설 귀속이 서로 다른 과세 논점을 만든다.

넷째, 간선시설 인입비와 지중화 비용은 계약 단위보다 구간 단위로 쪼개야 한다. 하나의 계약서 안에 단지 내부 배관·배선, 단지 경계부 접속공사, 단지 외부 도로 굴착·복구, 공급자 시설 증설, 통신선로 지중화, 계량기 전후 공사가 섞일 수 있다. 경정청구에서는 “쟁점③ 전액 제외”보다 “단지 외부 공용시설 해당분 제외”라는 방식이 더 현실적일 수 있다.

다섯째, 지역주택조합의 금융비용과 운영비는 제외 주장에 높은 입증 부담이 따른다. 지역주택조합은 특정 공동주택 신축사업 수행을 위해 만들어지고 사업 완료 후 청산되는 구조가 많다. 따라서 조합의 자금조달비와 운영비는 신축사업 원가로 평가될 가능성이 크다. 제외를 주장하려면 취득과 무관한 지출, 취득시기 이후 지출, 조합원 모집·분양·홍보 등 판매활동 지출, 특정 임원의 사적 지출 등을 증빙으로 세분화해야 한다.

여섯째, 경정청구서에는 법리보다 자료 설계가 더 중요할 때가 있다. 이 사건에서 쟁점③은 법리상 제외 가능성이 인정되었지만, 구체적 자료가 부족해 곧바로 전액 제외가 아니라 재조사가 되었다. 계약서 한 장보다 도면, 위치도, 준공도, 공사내역서, 세금계산서, 공급자 회신, 시설물 인수인계서가 더 중요할 수 있다.

일곱째, 쟁점①처럼 공동주택 과세표준에서 제외되더라도 세무 검토가 끝나는 것은 아니다. 처분청은 해당 비용이 토지 지목변경에 수반된 비용인지, 기부채납·귀속 구조에 따른 감면 또는 비과세가 어떻게 적용되는지 별도 검토가 필요하다는 취지의 의견을 냈다. 실무자는 공동주택 취득세, 토지 지목변경 취득세, 기부채납 감면, 무상양여 취득세를 한 세트로 검토해야 한다.

실무 체크리스트

1. 공동주택 취득세 신고 전 비용 분류

• 총사업비를 공사비, 설계·감리비, 금융비용, 조합운영비, 분양 관련 비용, 기반시설 비용, 간선시설 비용으로 1차 분류한다.
• 각 비용별로 취득시기 이전 지급원인 발생 여부를 확인한다.
• 비용의 귀속 대상이 공동주택 자체인지, 토지인지, 단지 외부 공공시설인지, 공급자 시설인지 표시한다.
• 인허가 조건 이행 비용은 조건 문구, 시설 위치, 귀속 주체, 인수인계 주체를 함께 정리한다.
• 회계상 계정과목과 취득세상 분류가 다를 수 있으므로 세무조정표를 별도로 만든다.

2. 쟁점① 기반시설 조성비 검토

• 도로, 공원, 유수지, 녹지, 공공공지, 오수관로 등 시설별 위치도를 확보한다.
• 해당 시설이 공동주택 단지 내부인지 외부인지 구분한다.
• 시설물의 최종 소유자와 관리자가 청구법인인지, 지방자치단체인지, 국가 등인지 확인한다.
• 무상귀속, 기부채납, 시설물 인수인계 관련 공문을 확보한다.
• 공동주택 사용승인일과 기반시설 공사 완료 예정일이 다른 경우 그 차이를 정리한다.
• 공동주택 취득세 과세표준 제외와 별도로 토지 지목변경 취득세, 기부채납 감면, 무상양여 취득세를 검토한다.

3. 쟁점② 분양가 산정 용역비 검토

• 용역계약서의 목적, 산출물, 수행시기, 대금 지급시기를 확인한다.
• 분양승인, 사업계획 변경, 관리처분계획, 준공인가 등 취득 절차와 연결되는지 확인한다.
• 단순 광고, 홍보, 분양대행, 모델하우스 운영비와 구분한다.
• 산출물이 취득 절차에 제출되었는지, 내부 분양전략 자료에 그쳤는지 확인한다.
• 판매비 제외 주장을 하려면 광고선전비·분양대행수수료와 유사한 기능을 입증할 자료가 필요하다.

4. 쟁점③ 간선시설·지중화 비용 검토

• 계약서와 공사내역서를 단지 내부 구간, 단지 경계 구간, 단지 외부 구간으로 나눈다.
• 전기, 가스, 열, 통신, 상하수도별로 적용 법령과 공급약관을 확인한다.
• 공급자 시설과 조합 소유 시설의 경계를 확인한다.
• 단지 외부 도로상 전주·전선·통신시설 지중화 여부를 위치도와 준공도면으로 확인한다.
• 공사 완료 후 시설이 공용에 제공되는지, 공급자가 관리하는지, 조합이 전용 사용하는지 확인한다.
• 세금계산서 품목명만으로 판단하지 말고 공사구간별 금액 배분표를 작성한다.
• 자료가 부족하면 전액 제외보다 재조사 또는 일부 제외 결론이 나올 수 있음을 전제로 증빙을 보강한다.

5. 쟁점④ 금융비용 검토

• 차입금의 사용처가 공동주택 신축자금인지, 토지 취득자금인지, 운영자금인지 구분한다.
• 브릿지대출, 본PF, 유동화대출, 중도금대출 등 대출별 약정서와 자금집행내역을 확보한다.
• 이자, 금융주선수수료, 금융자문료, 신탁수수료, 보증수수료를 항목별로 분리한다.
• 취득시기 이후 발생한 금융비용은 별도로 배제 가능성을 검토한다.
• 조합의 세법상 지위와 법인으로 보는 단체 해당 여부를 확인한다.
• 법인이 아닌 자 단서 적용을 주장하려면 조합 인가, 등록번호, 세무상 단체 승인 여부, 회계감사 의무, 실제 신고 형태를 함께 검토한다.

6. 쟁점⑤ 조합운영비 검토

• 급여, 수당, 임차료, 관리비, 사무용품비, 회의비, 여비교통비 등 세부 계정별 원장을 확보한다.
• 각 비용이 사업계획 승인, 설계, 공사관리, 조합원 관리, 분양, 홍보, 소송, 금융조달 중 어느 업무와 관련되는지 표시한다.
• 공동주택 취득시기 이후 발생분은 별도로 분리한다.
• 조합원 모집, 분양 홍보, 광고선전과 직접 관련된 비용은 판매비 성격을 검토한다.
• 임원 사적 지출, 과다 급여, 사업무관 비용은 취득가격 제외 또는 손금성 검토를 별도로 수행한다.
• “판매비와 관리비로 기장했다”는 주장만으로는 부족하므로 업무내용별 증빙을 붙인다.

7. 경정청구서 작성 시 유의사항

• 비용별 금액표에는 원 신고 포함액, 경정청구 제외 요청액, 처분청 일부 인용액, 심판청구 잔여 쟁점액을 구분한다.
• 각 비용별 법적 근거를 지방세법 시행령 제18조 제1항 포함 항목과 제2항 제외 항목으로 나누어 적는다.
• 단지 외부 시설 비용은 위치도, 귀속 공문, 기부채납 협약, 인수인계 문서를 첨부한다.
• 간선시설 비용은 공급자별 회신서와 구간별 견적서를 첨부한다.
• 금융비용과 운영비는 발생시기와 취득시기 전후를 구분한다.
• 유사 심판례와 판례는 “전액 제외” 근거인지 “구외 해당분 제외” 근거인지 구분해 인용한다.

참고 자료

• 조세심판원 2026.6.2. 결정, 조심2025지0502: 쟁점비용을 공동주택 신축 비용의 일부로 보아 취득세 과세표준에 포함한 처분의 당부
• 지방세법 제10조 및 제10조의4: 원시취득의 과세표준, 사실상 취득가격
• 지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호·제4호·제5호·제10호: 사실상취득가격에 포함되는 직접비용과 간접비용
• 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1호·제2호·제5호: 판매비용, 전기·가스·열 등 이용자 분담비용, 이에 준하는 제외 비용
• 지방세특례제한법 제73조의2: 기부채납용 부동산 등에 대한 취득세 감면
• 지방세기본법 제96조 제7항, 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호·제3호: 심판청구 결정 근거
• 대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결: 취득가격은 당해 물건 자체의 가격 또는 이에 준하는 취득절차비용이라는 기준
• 대법원 2024.8.29. 선고 2024두43089 판결: 청구법인이 외부 기반시설 조성비 제외 근거로 제시한 판결
• 서울고등법원 2024.4.25. 선고 2022누47195 판결: 청구법인이 외부 기반시설 조성비 제외 근거로 제시한 판결
• 대법원 2022.10.27. 선고 2019두56654 판결: 처분청이 기반시설 설치비와 토지 지목변경 과세표준 관련 근거로 제시한 판결
• 대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결: 처분청이 취득 관련 용역비 포함 근거로 제시한 판결
• 대법원 2006.10.13. 선고 2006다43712 판결: 처분청이 주택조합의 법적 성격과 관련해 제시한 판결
• 조심2019지2369, 2020.11.19.: 단지 구외 전주·전선·통신시설 지중화 비용의 취득가액 제외 가능성 관련 참조결정
• 조심2016지0302, 2017.9.5.: 신탁수수료, 금융이자 등 금융비용의 취득가격 포함 관련 참조결정
• 조심2021지0750, 2021.9.9.: 조합운영비의 공동주택 신축 관련 비용성에 관한 처분청 인용 결정
• 조심2024지0430, 2025.10.1.: 단지 외부 기반시설 조성비를 공동주택 취득비용으로 보기 어렵다는 취지의 참조결정
• 조심2022지0526, 2024.5.24.: 취득 목적 용역비의 취득가격 포함 관련 참조결정
• 조심2022지0835, 2024.1.30.: 공동주택 신축 과정 조합운영비의 취득가격 포함 관련 참조결정