[취소] 정비기반시설 재편입 토지의 취득세와 국민주택 부속토지의 농어촌특별세 (조심2025지1003)

조심2025지1003은 주택재개발정비사업의 부분준공 과정에서 사업시행자가 용도폐지된 국공유 정비기반시설 토지를 무상양여받은 사건이다. 심판원은 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득했는지를 전제로 쟁점①토지의 취득세 비과세 범위를 판단했다. 이와 별도로 쟁점②에서는 국민주택 부속토지의 농어촌특별세 비과세 범위를, 쟁점③에서는 폐지된 기반시설 용지 중 쟁점①토지를 뺀 나머지 토지의 취득세 과세표준을 판단했다. 쟁점②는 세목과 판단 대상이 달라 쟁점③과 겹칠 수 있다.

조세심판원은 세 쟁점 모두에서 청구법인의 경정청구를 받아들이지 않은 처분에 잘못이 있다고 보았다. 다만 공개 원문은 면적, 금액, 고시번호와 표 내용을 OOO 또는 ○○○로 가리고 있으므로 이 글도 이를 추정하지 않는다. 또한 원문 안에서 농어촌특별세법 시행령의 조문 항 번호가 제4항과 제5항으로 다르게 적혀 있고, 쟁점③ 최종 판단에는 지방세법 제10조의2가 아니라 지방세법 시행령 제10조의2로 적힌 대목이 있다. 아래에서는 어느 하나를 조용히 고치지 않고 각각의 문맥에서 두 표기를 함께 밝힌다.

사건 개요

주문

경기도 안양시장(동안구청장)이 2025.2.10. 청구법인에게 한 취득세 등 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

주문은 세액을 이 글에서 새로 계산하거나 특정 금액을 직접 환급하라고 적은 것이 아니다. 법적 효과는 2025.02.10.자 경정청구 거부처분을 취소하는 데 있다. 공개 원문의 금액이 OOO로 가려져 있으므로 취소에 따라 다시 계산될 취득세와 농어촌특별세 액수도 공개 자료만으로 확정할 수 없다.

사실관계 구조

2015.01.30. 사업구역 지정·고시
        ↓
2016.05.24. 청구법인 설립
        ↓
2019.02.28. 사업시행인가
        ↓
용도폐지될 국공유 정비기반시설과
새로 설치해 관리청에 귀속할 시설의 위치·면적 계획
        ↓
2024.06.19. 부분준공인가
        ↓
용도폐지된 도로 등 이 건 토지 OOO㎡ 무상양여
        ├─ 취득세 비과세 범위: 쟁점①토지
        │   국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득해
        │   신설 정비기반시설·복지시설에 재편입됐는지 판단
        ├─ 농어촌특별세 비과세 범위: 쟁점②토지
        │   국민주택 규모 이하 공동주택 비율 97.83%에 대응하는 부속토지이며
        │   아래 쟁점③토지와 겹칠 수 있음
        └─ 취득세 과세표준 범위: 쟁점③토지
            폐지된 기반시설 용지 중 쟁점①토지를 뺀 나머지 무상취득 토지
        ↓
2024.08.19. 과세표준 OOO원, 취득세 OOO원 신고·납부
        ↓
2024.11.08. 세 쟁점에 관한 경정청구
        ↓
2025.02.10. 처분청 거부
        ↓
2025.02.13. 심판청구
        ↓
2026.07.02. 거부처분 취소

이 구조에서 부분준공인가일과 준공인가통지일을 무조건 같은 날이라고 단정해서는 안 된다. 원문은 처분개요에서 2024.06.19.을 부분준공인가일로 밝히지만, 도시정비법 제97조 제5항에 따른 토지 귀속·양도 시점은 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때라고 적는다. 심판원은 쟁점② 판단에서 공동주택 건축물은 2024.06.19. 부분준공인가일에 취득하고, 이 건 토지는 그 이후 준공인가통지일에 무상취득했다고 표현했다. 공개 원문에는 별도의 준공인가통지일 날짜가 나타나지 않는다.

처분 경위와 확인된 사실

사업과 토지 취득

청구법인은 사업부지 OOO㎡에 OOO세대 공동주택, 부대시설, 신설 정비기반시설 등을 조성하는 주택재개발정비사업 시행자다. 사업은 2015.01.30. 구역 지정·고시, 2019.02.28. 사업시행인가, 2024.06.19. 부분준공인가 순으로 진행됐다.

도시정비법 제97조에 따라 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설은 관리청에 무상귀속되고, 사업으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유 정비기반시설은 새 시설의 설치비용 범위에서 사업시행자에게 무상양도된다. 청구법인은 이 과정에서 도로 등 이 건 토지 OOO㎡를 무상양여받았다고 신고했다.

신고와 경정청구

청구법인은 이 건 토지 전체를 공동주택용 대지로 보아 1㎡당 분양가액 OOO원에 전체 면적 OOO㎡를 곱한 OOO원을 과세표준으로 신고했다는 입장이다. 2024.08.19. 취득세 OOO원을 신고·납부한 뒤, 토지의 실제 쓰임과 무상취득 성격에 따라 세 쟁점을 구분해 다시 계산해야 한다며 2024.11.08. 경정청구했다.

경정청구의 세 쟁점은 다음과 같다. 쟁점①과 쟁점③은 취득세에서 각각 비과세 범위와 그 범위를 뺀 나머지 토지의 과세표준을 다룬다. 쟁점②는 국민주택 부속토지의 농어촌특별세 범위를 다루므로 쟁점③과 겹칠 수 있다.

1. 쟁점①토지 OOO㎡는 신설 정비기반시설 OOO㎡와 공공시설로 귀속되는 복지시설 OOO㎡로 다시 편입되므로 취득세 비과세 대상이라는 주장이다.
2. 쟁점②토지는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택 비율 97.83%에 대응하는 부속토지이므로 농어촌특별세 비과세 대상이라는 주장이다.
3. 쟁점③토지 OOO㎡는 매매가액이 없는 무상취득 토지이므로 분양가액이 아니라 시가표준액을 과세표준으로 적용해야 한다는 주장이다.

처분청은 2025.02.10. 경정청구를 거부했고, 청구법인은 사흘 뒤인 2025.02.13. 심판청구를 제기했다.

제출·확인된 증거

심판원은 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음 사실을 확인했다.

• 등기사항전부증명서상 청구법인은 2016.05.24. 이 건 정비사업 시행을 위해 설립됐다.
• 신설되거나 용도폐지되는 정비기반시설 현황표가 제출됐지만 공개 원문의 표 내용은 ○○○로 가려져 있다.
• 안양시 고시 제OOO호인 2024.06.19. 준공인가 고시가 확인됐지만 사업부지 최종 현황표의 세부 값은 ○○○로 가려져 있다.
• 처분청이 제출한 지번별 토지조서상 부분준공인가일 현재 도로 면적은 OOO㎡다.
• 해당 도로 면적의 출처 비율은 조합원 소유 토지 45.24%, 청구법인이 무상양여받은 토지 34.22%, 유상매입한 토지 8.45%, 현금청산한 토지 12.09%로 나타났다.
• 청구법인이 무상양여받은 뒤 신설 기반시설로 재편입되는 시설 면적은 OOO㎡이고, 그 면적 자체에는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없었다.
• 건축물 연면적 집계표상 전용면적 85㎡ 이하 주거용 공동주택 비율은 97.83%였다.
• 이 건 정비사업부지에는 2024.01.01. 현재 블록지번이 부여됐고 블록지번별 공시지가 자료가 존재했다. 공개 원문의 금액은 ○○○로 가려져 있다.
• 쟁점③토지의 실제 매매가액은 없어 보이고, 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액도 확인되지 않았다.

마지막 항목은 증거가 전혀 제출되지 않았다는 단정과 다르다. 심판원의 표현은 실제 매매가액은 없어 보이고 둘 이상의 감정평가기관 감정가액도 확인되지 않는다는 것이다. 공개 원문만으로 누가 어떤 자료를 내지 않았는지, 감정 의뢰 자체가 없었는지까지 넓혀 말할 수 없다.

핵심 쟁점

쟁점①: 잠정적 취득인가, 무상양여라는 반대급부인가

쟁점①토지는 용도폐지된 국공유 정비기반시설 중 청구법인이 무상양여받는 동시에 신설 정비기반시설 등에 다시 들어간 부분이다. 이 사건의 비과세 법리는 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득하는 경우를 전제로 한다. 지방세법 제9조 제2항 본문은 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산의 취득세를 비과세하지만, 제2호는 그 반대급부로 국가 소유 부동산을 무상양여받는 경우를 제외한다.

따라서 단순히 무상양여가 있었다는 사실만 볼 것인지, 쟁점①토지 자체가 사업시행자에게 실질적으로 남지 않고 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득한 잠정적 통로였다는 점을 볼 것인지가 갈렸다.

쟁점②: 이전고시 전에도 국민주택 부속토지인가

전용면적 85㎡ 이하 공동주택 비율 97.83%는 자료로 확인됐다. 다툼은 부분준공만 됐고 이전고시가 나지 않은 상태에서 토지 면적이 아직 확정되지 않았다는 처분청 의견을 받아들여 농어촌특별세 비과세를 미룰 수 있는지였다.

원문은 이 비과세 근거인 농어촌특별세법 시행령 제4조의 항 번호를 서로 다르게 적는다. 청구법인 주장과 처분개요에는 제4항으로, 경기도 안양시장 의견과 심판원의 관련 법령 정리 및 별지 전문에는 제5항으로 나온다. 공개 원문 자체의 충돌은 그대로 밝힌다.

쟁점③: 분양가액인가, 시가인정액 또는 시가표준액인가

쟁점③토지는 무상취득 토지다. 신고 때에는 전체 토지를 공동주택용 대지로 보아 분양가액을 기준으로 계산했지만, 청구법인은 해당 토지의 실제 매매사례가액, 감정가액, 공매가액이 없으므로 지방세법 제4조의 시가표준액을 적용해야 한다고 주장했다.

여기서 쟁점③토지는 폐지된 기반시설 용지 중 쟁점①토지를 뺀 나머지 토지다. 쟁점②는 그중 국민주택 부속토지에 관한 농어촌특별세 범위이므로 쟁점③과 서로 겹치지 않는 별도 구획이 아니다.

심판원은 매매가액과 둘 이상의 감정평가기관 감정가액이 확인되지 않는다는 기록을 토대로 시가표준액 적용을 받아들였다. 다만 최종 판단 문장에는 근거를 지방세법 시행령 제10조의2 제2항 제3호로 적었고, 같은 결정문의 관련 법령과 직전 설명은 지방세법 제10조의2 제2항 제3호로 적었다. 두 표기의 충돌을 구분할 필요가 있다.

청구인 주장

쟁점①에 관한 주장

청구법인은 정비사업으로 새 기반시설에 편입되는 토지의 취득은 도시정비법 강행규정에 따른 일반적 이전이라고 주장했다. 사업시행자가 대가를 내고 재산상 이익을 얻는 교환이 아니라, 기존 공공시설을 새 공공시설로 대체하는 역할만 수행한다는 논리다.

쟁점①토지는 사업시행인가 때부터 신설 정비기반시설로 정해져 있었고, 청구법인이 처분청으로부터 무상양여받은 뒤 자유롭게 이용하거나 처분한 토지가 아니라고 했다. 취득 당시부터 국가 등에 귀속될 것이 정해졌으므로 지방세법 제9조 제2항 본문의 비과세가 적용돼야 한다는 주장이다.

경기도지사 의견에 대한 항변에서는 한 걸음 더 나아가 청구법인이 쟁점①토지를 아예 취득하지 않았다고 주장했다. 용도폐지 토지 가운데 택지로 편입되는 부분만 청구법인이 취득하고, 신설 기반시설로 들어가는 쟁점①토지는 청구법인을 거치지 않은 채 처분청이 원시취득했다는 논리다. 이 주장은 심판원이 최종적으로 채택한 표현과 같지 않다. 심판원은 청구법인의 취득을 전제로 그 취득이 잠정적이고 일시적인 조치라고 보아 비과세를 적용했다.

청구법인은 대법원 2019.04.03. 선고 2017두66824 판결과 조심2024지0281 등을 자신의 논거로 들었다. 이는 청구법인의 인용과 주장이며, 심판원의 최종 판단에서 직접 같은 뜻으로 든 결정은 대법원 2011.07.28. 선고 2010두6977 판결과 조심2024지0638이다.

쟁점②에 관한 주장

청구법인은 2024.06.19. 부분준공으로 공동주택을 취득했고, 전용면적 85㎡ 이하 공동주택 비율 97.83%에 대응하는 토지는 국민주택 부속토지라고 주장했다. 따라서 그 부분의 농어촌특별세는 비과세돼야 한다고 했다.

이 대목에서 청구법인은 농어촌특별세법 시행령 제4조 제4항을 근거로 적었다. 그러나 원문 별지와 심판원 판단은 같은 시행령 제4조 제5항을 제시한다. 조심2023지0465도 같은 취지의 비교 결정으로 들었다.

쟁점③에 관한 주장

청구법인은 전체 토지를 공동주택용 대지로 보고 분양가액을 곱한 최초 신고가 토지의 실제 용도 구분을 반영하지 못했다고 주장했다. 쟁점①토지를 먼저 비과세 대상으로 빼고, 남은 쟁점③토지에 대해서만 과세표준을 산정해야 한다는 것이다.

쟁점③토지는 매매거래가액, 둘 이상의 감정기관 감정가액, 경매·공매가액이 확인되지 않는 무상취득 토지이므로 지방세법 제10조의2 제2항 제3호에 따라 시가표준액을 써야 한다고 했다. 구체적으로는 2024.01.01. 기준 블록별 개별공시지가 가운데 공동주택 부속토지에 해당하는 1㎡당 OOO원을 적용해야 한다는 주장이다.

처분청 의견

이 사건 원문은 경기도 안양시장과 경기도지사의 의견을 나누어 싣는다. 두 기관의 의견이 쟁점②와 쟁점③에서 같지 않으므로 하나의 처분청 의견으로 합쳐 쓰면 안 된다.

경기도 안양시장 의견

쟁점①에 관해서는 종전 정비기반시설의 무상양여가 신설 정비기반시설의 무상귀속을 전제로 하므로 반대급부가 있다고 보았다. 사업시행자의 재산상 손실을 보전하기 위해 설치비용 범위에서 종전 시설을 무상양여하는 구조이므로 지방세법 제9조 제2항 단서에 따라 비과세를 배제해야 한다는 의견이다.

원문은 이 논거에서 대법원 2006두11149 판결의 날짜를 2007.413.으로 적었다. 이는 날짜 문구 자체가 불완전하지만 공개 원문에 적힌 값이므로 이 글에서 임의로 2007.04.13. 등으로 고치지 않는다. 경기도 안양시장은 행정안전부 부동산세제과-563호, 2025.02.26.도 들었다.

또 대법원 2019두53075 판결은 무상양여 토지가 교환취득인지에 관한 판단일 뿐 지방세법 제9조 제2항의 반대급부 여부를 판단한 사건은 아니라고 구분했다. 반대로 대법원 2020두33428 판결에는 처분청 귀속의 반대급부로 사업시행자가 토지를 취득했다고 볼 여지가 있다는 취지의 문구가 있으므로 쟁점①도 반대급부 있는 취득이라고 보았다.

쟁점②에 관해서는 국민주택 부속토지로 볼 여지가 있음을 인정하면서도, 경정청구 때 제출된 토지조서와 부분준공면적 사이에 차이가 있고 이전고시가 없어 정확한 면적이 확정되지 않았다고 보았다. 따라서 현 단계에서 농어촌특별세를 비과세할 수 없다는 의견이다. 이 부분의 원문은 시행령 근거를 제4조 제5항으로 적어, 청구법인 주장과 처분개요의 제4항 표기와 다르다.

쟁점③도 이전고시 전에 토지 면적이 확정되지 않았으므로 제출된 토지조서만으로 시가인정액을 산정할 수 없다고 보았다. 면적이 확정된 뒤 평가해야 한다는 입장이다.

경기도지사 의견

쟁점①은 경기도 안양시장과 같은 의견이었다.

쟁점②는 달랐다. 이 건 토지는 취득과 동시에 공동주택 사용승인이 이루어진 토지이므로 국민주택 부속토지에 공여되는 부분의 농어촌특별세를 비과세하는 것이 타당하다고 보았다. 즉 쟁점②에서는 경기도지사 의견이 청구법인 결론과 같은 방향이었다.

쟁점③에 대해서는 매매사례가액이 없는 신설 정비기반시설 토지이므로 감정가액을 확인해 그 가액을 시가인정액으로 정하는 것이 타당하다고 보았다. 청구법인은 이에 대해 실제 평가기간 안에 존재하는 감정가액이 확인되지 않는다면 새 감정을 당연히 명하는 구조가 아니라 시가표준액으로 넘어가야 한다고 항변했다.

관련 법령

아래 인용은 원문 별지에 실린 문구다. 긴 조문은 사건 판단에 직접 필요한 부분만 옮기며, 줄인 부분은 요지라고 표시한다.

지방세법 제9조 제2항 요지

원문 요지: 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산 등에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만 국가 등에 귀속 조건을 이행하지 않거나, 귀속의 반대급부로 국가 등이 소유한 부동산 등을 무상양여받는 경우 등 해당 부분에는 취득세를 부과한다는 취지다.

이 사건에서는 본문의 잠정 취득 비과세와 단서 제2호의 반대급부 있는 무상양여 과세가 맞섰다.

지방세법 제10조의2 요지

원문 요지: ① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액을 취득당시가액으로 한다는 취지다. 제2항 제3호 요지다.

원문 별지와 판단의 법령 설명은 이를 지방세법 제10조의2 제2항 제3호로 적는다. 그러나 쟁점③ 마지막 판단 문장은 지방세법 시행령 제10조의2 제2항 제3호라고 적는다. 공개 원문 내부 표기는 충돌한다. 원문 별지는 시가인정액 산정 조문을 지방세법 시행령 제14조로 싣고 있다.

지방세법 시행령 제14조 요지

원문 요지: 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 취득 대상 부동산을 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우 그 거래가액, 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 등을 시가인정액으로 삼는다. 그러한 가액이 없으면 면적, 위치, 종류, 용도와 시가표준액이 같거나 비슷한 다른 부동산의 일정한 가액을 시가인정액으로 본다는 취지다. 제1항과 제5항 요지다.

심판원은 쟁점③토지 자체의 실제 매매가액과 둘 이상의 감정기관 감정가액이 확인되지 않는다는 점을 판단의 핵심 사실로 삼았다.

도시 및 주거환경정비법 제97조

제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.

⑤ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 해당 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.

이 규정 때문에 부분준공인가일, 준공인가통지일, 이전고시일은 구별해야 한다. 원문상 별도 준공인가통지일 날짜는 확인되지 않는다.

농어촌특별세법과 같은 법 시행령 요지

원문 요지: 농어촌특별세법 제4조 제9호와 제11호는 대통령령으로 정하는 서민주택에 대한 취득세 감면 또는 취득세에 농어촌특별세를 부과하지 않는다고 규정한다는 취지다.

같은 법 시행령 제4조는 국민주택 규모 이하의 주거용 건물과 일정 범위의 부수토지를 서민주택으로 정한다는 취지다.

원문 별지와 심판원의 법령 설명·최종 판단에는 시행령 제4조 제5항으로 적혀 있다. 반면 처분개요와 청구법인 주장은 제4항이라고 적는다. 이 글은 목표 원문 밖 법령 이력으로 어느 표기를 확정하지 않고, 원문 안의 충돌과 각 표기의 귀속만 구분한다.

지방세특례제한법 제73조의2

원문 별지는 국가 등에 귀속하는 것의 반대급부로 국가 소유 부동산을 무상양여받는 조건으로 취득하는 부동산에 대해 2021.01.01.부터 2024.12.31.까지 취득세 50%를 경감하는 문구와 경과조치를 싣는다. 다만 심판원의 쟁점① 결론은 이 감면율을 적용한 것이 아니라, 쟁점①토지 취득 자체가 지방세법 제9조 제2항 본문의 비과세 대상이라고 판단한 것이다.

심판원 판단

1단계: 쟁점①토지 취득의 실질을 확인했다

심판원은 먼저 지방세법 제9조 제2항의 취지를 밝혔다. 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득하고 등기하는 행위가 잠정적이고 일시적인 조치에 불과하다면, 국가가 직접 취득하고 등기한 경우와 같게 평가해 취득세를 비과세하려는 제도라고 보았다. 이 대목에서 대법원 2011.07.28. 선고 2010두6977 판결을 같은 뜻으로 들었다.

다음으로 사업시행자가 용도폐지된 도로 토지를 자신의 부담으로 새 정비기반시설로 대체해 다시 기부채납하는 역할만 했다면 국가로부터 이득이나 반대급부를 얻었다고 보기 어렵다고 보았다. 이 기준에는 조심2024지0638, 2024.08.21.을 같은 뜻으로 들었다.

사실관계에 대입하면 쟁점①토지의 위치와 면적은 사업시행인가부터 관리처분계획인가에 이르기까지 신설 정비기반시설로 정해져 있었다. 2024.06.19. 부분준공인가에 따라 실제 처분청에 귀속됐고, 재편입 면적도 당사자 사이에 다툼이 없었다.

따라서 청구법인의 취득은 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 이루어진, 토지를 국가 등에 귀속시키기 위한 잠정적이고 일시적인 조치라고 평가했다. 청구법인이 항변에서 주장한 것처럼 취득 자체가 처음부터 없었다고 판단한 것이 아니라, 취득은 있으나 지방세법 제9조 제2항 본문의 비과세가 적용된다고 판단했다.

2단계: 쟁점②토지의 취득 시점과 주택 규모를 연결했다

심판원은 청구법인이 2024.06.19. 부분준공인가일에 공동주택 건축물을 신축해 취득했다고 보았다. 그리고 도시정비법 제97조 제5항에 따라 준공인가통지일에 용도폐지되는 정비기반시설 토지인 이 건 토지를 무상취득했다고 판단했다.

이 두 시점의 표현은 같지 않다. 공개 원문에는 준공인가통지일의 별도 날짜가 없으므로 2024.06.19.과 동일하다고 단정할 수 없다. 주문상 효과는 날짜 동일성 여부를 직접 확정하는 데 있지 않고, 쟁점②토지를 농어촌특별세 비과세 대상이 아니라고 보아 경정청구를 거부한 처분을 취소하는 데 있다.

건축물 연면적 집계표상 전용면적 85㎡ 이하 공동주택 비율 97.83%가 확인됐으므로, 이 건 토지 일부도 국민주택 부속토지로 보는 것이 타당하다고 판단했다. 이전고시가 아직 없고 일부 면적 자료에 차이가 있다는 경기도 안양시장 의견보다 부분준공과 실제 국민주택 비율을 중시한 것이다. 조심2023지0465, 2024.03.05.을 같은 뜻으로 들었다.

원문의 판단과 별지에서는 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항을 근거로 제시하지만, 청구법인 주장과 처분개요에는 제4항으로 적혀 있다. 심판원의 실질 결론은 국민주택 규모 이하 공동주택과 이에 부수되는 토지의 비과세 여부에 관한 것이며, 공개 글에서 항 번호 충돌을 숨겨서는 안 된다.

3단계: 쟁점③토지에 실제로 확인되는 평가자료를 보았다

심판원은 무상취득 부동산의 과세표준을 시가인정액으로 삼되, 평가기간 안의 매매·감정·경매·공매 사실이 확인되는 경우 그 가액을 사용하고, 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 적용하는 구조로 법령을 이해했다.

쟁점③토지에는 실제 매매가액이 없어 보였고, 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액도 확인되지 않았다. 이에 따라 시가표준액을 적용하는 것이 타당하다고 판단했다. 경기도지사가 제시한 새 감정가액 확인 방안보다 심리자료에서 실제로 확인되는 평가가액의 존재 여부를 기준으로 삼은 셈이다.

다만 원문 마지막 문장은 근거를 지방세법 시행령 제10조의2 제2항 제3호라고 적는다. 같은 결정문의 별지와 바로 앞 법령 설명은 지방세법 제10조의2 제2항 제3호라고 적고, 시행령의 시가인정액 산정 조문은 제14조로 제시한다. 이 글은 심판원의 결론을 시가표준액 적용으로 정리하되, 원문 조문 표기의 충돌까지 공식적으로 바로잡았다고 말하지 않는다.

4단계: 세 쟁점을 합쳐 거부처분을 취소했다

심판원은 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득한 쟁점①의 취득세 비과세, 쟁점②의 농어촌특별세 비과세, 쟁점①을 뺀 나머지 토지인 쟁점③의 시가표준액 적용을 모두 받아들였다. 쟁점②는 별도 세목의 범위여서 쟁점③과 겹칠 수 있다. 그 결과 2025.02.10.자 경정청구 거부처분을 취소했다.

결론 근거로 지방세기본법 제96조 제7항, 국세기본법 제80조의2와 제65조 제1항 제3호를 들었다. 원문은 청구주장이 이유 있다고 명시했다. 그러나 주문에는 구체적 경정세액이 적혀 있지 않으므로 공개된 OOO 값을 채워 취소세액이나 환급액을 계산해서는 안 된다.

비교 결정례와 법리 기준 비교

원문은 참조결정으로 조심2024지0281, 조심2023지0465, 조심2024지0638을 적었다. 이 글은 원문에서 확인되는 범위 안에서 각 결정이 어떤 논점에 연결됐는지만 정리한다. 공개 원문에 없는 사실관계나 주문은 덧붙이지 않는다.

처분청이 든 대법원 2019두53075, 2020두33428와 날짜가 불완전하게 적힌 2006두11149는 처분청 의견을 구성하는 자료다. 심판원이 이 사건의 최종 판단 근거로 채택했다고 올려 쓰면 안 된다. 특히 2020두33428에 관한 반대급부로 취득한 것으로 볼 여지가 있다는 표현은 경기도 안양시장이 제시한 의견의 일부다.

실무 시사점

하나의 무상양여 토지를 세목과 판단 범위별로 겹쳐 검토해야 한다

정비사업에서 용도폐지 국공유지를 무상양여받았다는 이유만으로 전체를 같은 과세표준과 같은 비과세 규정으로 처리하면 위험하다. 이 사건에서 쟁점①은 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득했는지를 따지는 취득세 비과세 범위다. 쟁점③은 폐지된 기반시설 용지 중 쟁점①을 뺀 나머지 토지의 취득세 과세표준 범위다. 쟁점②는 국민주택 부속토지의 농어촌특별세 범위이므로 쟁점③과 겹칠 수 있다. 이를 서로 배타적인 세 토지 구획으로 나누면 안 된다.

경정청구 단계에서는 토지조서에 다음 연결이 드러나야 한다.

• 종전 지번과 소유자
• 무상양여 또는 유상매입 등 취득 원인
• 부분준공 시점의 위치와 면적
• 신설 정비기반시설 재편입 여부
• 공동주택 부속토지 편입 여부
• 국민주택 규모 이하 주택 비율과 배분 방식
• 남는 과세 대상 토지의 용도와 공시지가

비과세는 계약 명칭보다 실제 귀속 구조가 중요하다

쟁점① 판단은 무상양여라는 이름만으로 반대급부를 인정하지 않았다. 비과세 법리는 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 반대급부 없이 취득한 경우를 전제로 한다. 사업시행인가부터 위치와 면적이 국가 등에 귀속될 시설로 확정됐고 실제 부분준공 때 귀속됐다는 점을 보았다. 사업시행자가 토지를 자유롭게 이용해 이익을 얻었는지, 국가 등에 귀속시키기 위한 잠정 보유였는지를 자료로 보여주는 것이 중요하다.

반대로 종전 정비기반시설의 무상양여가 신설 시설 귀속의 대가이고 사업시행자에게 개발 가능한 토지가 실질적으로 남는 구조라면 단서 적용 논쟁이 달라질 수 있다. 이 사건 결론을 모든 무상양여 토지에 그대로 적용할 수는 없다.

부분준공, 준공인가통지, 이전고시를 한 날짜로 합치지 말아야 한다

원문은 공동주택 건축물 취득을 2024.06.19. 부분준공인가일과 연결하고, 토지의 귀속·양도는 준공인가통지일과 연결한다. 별도의 준공인가통지일 날짜는 공개하지 않았다. 이전고시는 아직 없었다는 처분청 의견도 나온다.

따라서 실무 검토표에는 세 날짜를 별도 칸으로 두어야 한다. 날짜가 같다는 증거가 있을 때만 같다고 적고, 한 절차의 날짜를 다른 절차에 대입하지 않는 편이 안전하다.

농어촌특별세 비과세는 면적 자료의 연결이 핵심이다

전용면적 85㎡ 이하 공동주택 비율 97.83%는 건축물 연면적 집계표로 확인됐다. 그러나 실제 경정세액을 계산하려면 어떤 토지를 국민주택 부속토지로 보고 비율을 어떻게 적용했는지까지 이어져야 한다. 원문 표가 ○○○로 가려져 있으므로 이 글만으로 계산식을 재현할 수는 없다.

또한 원문은 시행령 항 번호를 제4항과 제5항으로 다르게 적는다. 청구법인 주장과 처분개요에는 제4항, 심판원의 법령 설명·최종 판단과 원문 별지에는 제5항으로 나온다. 신고서나 불복서에는 어느 문맥의 표기인지 구분하고, 이 글만으로 원문 밖 법령 이력을 확인했다고 단정해서는 안 된다.

무상취득 과세표준은 존재하는 평가자료부터 확인해야 한다

쟁점③ 판단의 순서는 단순히 매매가액이 없으니 시가표준액이 아니다. 평가기간 안의 매매, 감정, 경매, 공매 사실과 유사 부동산 가액까지 법령 구조에 따라 확인한 뒤 시가인정액 산정이 어려운지를 판단해야 한다.

이 사건에서는 실제 매매가액이 없어 보이고 둘 이상의 감정기관 감정가액도 확인되지 않았다는 사실이 중요했다. 다른 사건에서 감정가액이나 유사 부동산 가액이 확인된다면 결론이 달라질 수 있다.

원문 조문 충돌은 의견서에서 밝혀야 한다

이 사건 원문에는 두 가지 눈에 띄는 조문 표기 충돌이 있다.

1. 농어촌특별세법 시행령 제4조의 항 번호가 제4항과 제5항으로 나뉜다. 청구법인 주장과 처분개요는 제4항, 심판원의 법령 설명·최종 판단과 원문 별지는 제5항으로 적는다.
2. 쟁점③ 근거가 대부분 지방세법 제10조의2 제2항 제3호로 적혀 있으나 마지막 판단 문장은 지방세법 시행령 제10조의2 제2항 제3호로 적힌다. 원문 별지는 지방세법 제10조의2와 시행령 제14조를 각각 싣는다.

결정 요지만 인용하더라도 이 차이를 숨긴 채 하나로 고쳐 쓰면 원문 검증이 어려워진다. 법령 원문을 별도로 확인하고, 결정문 인용과 작성자의 법령 정리를 구분해야 한다.

실무 체크리스트

정비기반시설 재편입 토지

• 사업시행인가서와 관리처분계획에서 신설 시설의 위치·면적이 확정됐는가
• 용도폐지 토지와 신설 정비기반시설의 지번·면적 대응표가 있는가
• 무상양여받은 토지 중 실제로 관리청에 다시 귀속된 부분을 분리했는가
• 재편입 면적에 관해 처분청과 다툼이 있는지 확인했는가
• 사업시행자가 해당 토지를 자유롭게 사용하거나 처분할 수 있었는지 확인했는가
• 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득했는지 확인했는가
• 반대급부 없이 취득했는지, 무상양여가 실질적 반대급부인지 자료로 설명했는가
• 위 두 조건 아래 귀속을 위한 잠정적이고 일시적인 취득인지 확인했는가

국민주택 부속토지

• 전용면적 85㎡ 이하 주택 비율을 세대별 또는 연면적 자료로 확인했는가
• 공동주택 건축물 취득일과 토지 취득일을 각각 확인했는가
• 부분준공인가일, 준공인가통지일, 이전고시일을 구분했는가
• 국민주택 부속토지 면적의 배분 근거가 토지조서와 일치하는가
• 결정문 안의 시행령 제4조 제4항·제5항 충돌을 인식하고 취득 당시 공식 법령을 확인했는가
• 공개 원문의 OOO 면적을 추정값으로 채우지 않았는가

무상취득 과세표준

• 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지 평가기간을 확인했는가
• 해당 부동산의 실제 매매사실과 거래가액을 확인했는가
• 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 실제로 존재하는가
• 경매·공매가액과 유사 부동산 가액의 적용 가능성을 확인했는가
• 시가인정액을 산정하기 어렵다는 근거를 자료 목록으로 남겼는가
• 토지의 면적, 위치, 종류, 용도에 맞는 시가표준액을 선택했는가
• 지방세법 제10조의2와 지방세법 시행령 제14조를 구분했는가
• 결정문의 지방세법 시행령 제10조의2 제2항 제3호 표기를 그대로 공식 법령 인용으로 옮기지 않았는가

경정청구와 주문 확인

• 최초 신고 과세표준이 전체 토지를 같은 용도로 본 값인지 확인했는가
• 쟁점①을 취득세 비과세 범위로, 쟁점③을 쟁점①을 뺀 나머지 토지의 취득세 과세표준 범위로 연결했는가
• 쟁점②가 국민주택 부속토지의 농어촌특별세 범위여서 쟁점③과 겹칠 수 있음을 반영했는가
• 세 쟁점을 배타적인 토지 구획으로 나누지 않고 세액 효과를 중복 계산하지 않았는가
• 주문이 거부처분 취소인지 직접 세액 경정인지 구분했는가
• OOO로 가려진 금액을 역산하거나 추정하지 않았는가
• 청구법인 주장, 경기도 안양시장 의견, 경기도지사 의견, 심판원 판단을 각각 구분했는가

참고 자료

• 조세심판원 조심2025지1003, 2026.07.02., 취소: 공식 결정문
• 지방세법 제9조 제2항, 제10조의2, 제4조
• 지방세법 시행령 제14조
• 도시 및 주거환경정비법 제97조 제2항·제5항
• 농어촌특별세법 제4조 제9호·제11호 및 같은 법 시행령 제4조
• 지방세특례제한법 제73조의2
• 원문 참조결정: 조심2024지0281, 조심2023지0465, 조심2024지0638
• 원문에서 심판원 판단의 같은 뜻 자료로 든 판결: 대법원 2011.07.28. 선고 2010두6977 판결

이 글은 공개 결정문에서 확인되는 주문, 사실, 양측 의견, 증거와 심판원의 판단을 구분해 정리했다. 공개 원문에 가려진 OOO와 ○○○ 값, 별도로 적히지 않은 준공인가통지일, 주문에 없는 구체적 환급액은 추정하지 않는다.