[경정] 종교시설로 등재된 겸용주택의 1층 집무실을 사실상 주택으로 볼 수 있는가 (조심2026서0031)

사건 개요

이 사건은 공부상 종교시설·사찰로 등재된 건물이 실제로는 주택과 종교시설이 함께 있는 겸용주택인지, 그중 1층 집무실 32.24㎡를 사실상 주택으로 볼 수 있는지가 문제 된 사건이다. 이 면적의 분류에 따라 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 커지는지가 달라지고, 결국 건물 전체를 주택으로 보아 고가주택 양도차익 계산 규정을 적용할 수 있는지가 결정된다.

양도인은 쟁점부동산을 기타건물로 보아 양도소득세를 신고·납부했다. 양도인 사망 뒤 상속인이자 며느리인 청구인은 쟁점부동산의 실질이 1세대 1주택인 고가주택이라며 경정청구를 했다. 처분청은 주택 부분에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용해 일부 금액을 환급하고 나머지 경정청구를 거부했다.

조세심판원은 처분청이 공용면적으로 분류한 1층 집무실을 사실상 주택으로 판단했다. 그 결과 주택 전용면적은 158.52㎡, 종교시설 전용면적은 150.51㎡가 되어 주택 면적이 더 커졌다. 심판원은 쟁점부동산 전체를 주택으로 보고 소득세법 시행령 제160조 제1항의 고가주택 양도차익 계산 규정을 적용해 과세표준과 세액을 경정하라고 결정했다.

주문

관악세무서장이 2025.5.20. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세에 대한 2025.3.28.자 경정청구의 일부 거부 처분은, 서울특별시 관악구 OOO토지 440㎡ 및 건물 420.31㎡을 1세대 1주택으로 보아 과세표준 및 세액을 경정한다.

주문은 청구인의 경제적 사정을 참작해 세금을 깎으라는 뜻이 아니다. 1층 집무실의 사실상 용도를 주택으로 보아 면적 관계를 다시 판단한 결과다. 또한 양도대금 전부를 비과세하라는 뜻도 아니다. 원문은 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 보되, 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익과 장기보유특별공제액은 당시 적용되는 소득세법 시행령 제160조 제1항의 계산 규정에 따르도록 했다.

사실관계 구조

1970년부터 2020년까지
양도인 ───────────────┐
청구인과 자녀 ──────────┼─▶ 쟁점부동산에 장기간 주소와 생활 근거 유지
                       │
                       ▼
       공부상 종교시설·사찰인 쟁점부동산

[공간 사용에 관한 다툼]

1층 법당·2층 법당 ─────────▶ 종교시설 전용공간
2층 승방 ─────────────────▶ 주거용 전용공간
1층 집무실 32.24㎡ ────────▶ 처분청: 공용공간
                               청구인: 양도인의 침실·생활공간

[세무 절차]

양도인
  │ 기타건물로 보아 양도소득세 신고·납부
  ▼
청구인
  │ 전체가 1세대 1주택인 고가주택이라며 경정청구
  ▼
처분청
  │ 주택 부분만 비과세 적용, 나머지 경정청구 거부
  ▼
조세심판원
  │ 설계도면 + 주민등록표 + 내부 사진 + 실제 생활 형태 검토
  ▼
1층 집무실을 사실상 주택으로 판단
  │
  ├─ 주택 전용면적 158.52㎡
  └─ 종교시설 전용면적 150.51㎡
  ▼
주택 면적이 주택 외 면적보다 큼
  ▼
쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 고가주택 계산 규정 적용

쟁점부동산은 양도 뒤 멸실되고 오피스텔이 신축됐다. 따라서 심리 시점에는 양도 당시의 현장을 직접 확인할 수 없었다. 실제 용도는 남아 있는 설계도면, 수기 평면도, 내부 사진, 주민등록표, 인터넷 게시물, 사업자등록과 건축물대장 같은 간접 자료를 서로 맞춰 판단해야 했다.

건물의 외형과 공적 장부만 보면 종교시설이라는 요소가 강했다. 일반건축물대장상 명칭은 A, 용도는 사찰이었다. 2013년에는 가동과 나동의 기존 사무실 및 주택 용도 면적 전체가 종교시설로 변경됐다. 외관에는 대형 불상과 연등이 있었고 사업자등록도 사찰로 되어 있었다. 반면 양도 때 작성된 계약서 명칭은 종교시설 및 단독주택 매매계약서였고, 양도인과 청구인 가족은 수십 년간 이곳에 주민등록을 두었다.

이처럼 공부와 외관은 종교시설을 가리키고, 가족의 주소와 내부 생활 흔적은 주택 기능을 가리켰다. 결국 사건의 초점은 건물 전체의 추상적 명칭이 아니라 면적별 실제 사용 상태, 특히 1층 집무실의 기능에 놓였다.

처분 경위

1. 기타건물로 한 최초 신고

양도인은 OOO태고종 소속 사찰을 운영한 주지스님이었다. 2020년 10월 28일 쟁점부동산을 b 외 2명에게 OOO원에 양도했다. 이어 2020년 11월 9일 쟁점부동산을 기타건물로 보아 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부했다.

2. 상속인의 경정청구

양도인은 2021년 11월 18일 사망했다. 상속인이자 며느리인 청구인은 쟁점부동산이 실질상 1세대 1주택인 고가주택에 해당한다고 보았다. 이에 2025년 3월 28일 소득세법 시행령 제160조 제1항을 적용해 2020년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 경정하고 OOO원을 환급해 달라고 청구했다.

3. 처분청의 일부 환급과 일부 거부

처분청은 실제 사용현황을 검토해 주택 면적이 주택 외 면적보다 적다고 판단했다. 따라서 전체가 아니라 주택 부분에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용했다. 처분청은 2025년 5월 20일 양도소득세를 OOO원으로 경정하고 OOO원을 환급한다는 처리 결과를 통지했다. 이는 경정청구를 일부 받아들인 동시에, 전체를 주택으로 보아 달라는 나머지 부분은 거부한 처분이다.

4. 불복과 심판청구

청구인은 2025년 6월 16일 이의신청을 거친 뒤 2025년 11월 10일 심판청구를 제기했다. 심판 단계에서는 전체 건물을 처음부터 순수 주택으로 볼 것인지뿐 아니라, 겸용주택으로 보더라도 1층 집무실과 다른 공용공간을 어떻게 분류해야 하는지가 다퉈졌다.

핵심 쟁점

1. 공부상 종교시설이라는 사정이 실제 주택 사용을 배제하는가

소득세법상 주택 판단은 허가 여부나 공부상 용도만으로 끝나지 않는다. 원문에 수록된 소득세법 제88조 제7호는 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의하고, 용도가 분명하지 않은 때 공부상 용도를 따르도록 한다.

따라서 공부상 사찰이라는 사실은 중요한 자료지만 결정적인 종착점은 아니다. 반대로 주민등록만 오래 유지했다는 이유로 모든 공간이 자동으로 주택이 되는 것도 아니다. 공간의 구조, 가재도구, 취사와 수면, 가족 구성원의 생활 동선, 종교 활동과의 관계를 함께 봐야 한다.

2. 1층 집무실 32.24㎡는 주택 전용공간인가, 종교시설과 주거가 섞인 공용공간인가

이 사건의 수치상 승부를 가른 공간은 1층 집무실이다. 처분청은 해당 공간이 거실, 외부 화장실, 법당으로 연결되고 외부 인사의 기념촬영 장소로 쓰인 적이 있다는 이유로 공용공간으로 분류했다. 청구인은 이곳에 TV, 옷걸이, 책장, 이부자리 등 생활 물품이 있었고 고령의 양도인이 침실과 생활공간으로 전적으로 사용했다고 주장했다.

심판원은 집무실이 설계도면상 1층과 2층 법당에서 구조적으로 분리되어 보인다는 점, 내부 사진과 가족의 장기 거주 사실이 청구주장을 뒷받침한다는 점, 양도인이 주로 거주한 공간이라는 측면에서 2층 승방과 다르게 취급하기 어렵다는 점에 무게를 두었다.

3. 집무실의 분류가 겸용주택 전체의 세법상 취급을 어떻게 바꾸는가

원문에 수록된 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따르면 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합되어 있으면 원칙적으로 전부를 주택으로 본다. 다만 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다.

처분청 계산에서는 주택 126.28㎡가 종교시설 150.51㎡보다 작았다. 집무실 32.24㎡를 주택에 더하면 주택 전용면적은 158.52㎡가 된다. 이 수치는 종교시설 전용면적 150.51㎡보다 크다. 집무실 하나의 실제 용도 판단이 전체 건물을 주택으로 보는 문턱을 넘게 한 것이다.

4. 전체를 주택으로 본다는 것이 양도차익 전액 비과세를 뜻하는가

아니다. 원문은 양도가액이 당시 고가주택 기준을 넘는 사건을 전제로 한다. 심판원은 전체를 1세대 1주택으로 보면서 소득세법 시행령 제160조 제1항의 고가주택 양도차익과 장기보유특별공제 계산 규정을 적용하라고 판단했다. 전체 주택 판정과 양도차익 전액 비과세는 같은 말이 아니다.

청구인 주장

1. 사찰은 가족의 주거 공간을 함께 가진 생활 근거지였다는 주장

청구인은 쟁점부동산이 OOO태고종 소속 승려인 양도인이 평생 가족과 함께 거주한 주거용 건축물이라고 주장했다. 태고종 교리상 승려의 혼인과 가족생활이 허용되므로, 소속 사찰은 종교 활동만 하는 곳이 아니라 가족의 생계와 일상생활이 이뤄지는 주택의 기능을 겸한다는 취지다.

청구인은 주택 내부에 법당이 있다는 사실만으로 주택의 본질을 잃지 않는다고 보았다. 전통 가옥에 조상을 모시는 공간을 두는 것처럼 법당도 생활 공간과 함께 존재할 수 있다는 논리다. 양도인과 세대원은 쟁점부동산 외에 다른 주택을 소유하지 않았고 이곳에서 독립된 주거생활을 했다고 주장했다.

2. 공부상 용도변경은 실질 사용을 바꾼 것이 아니라는 주장

청구인은 공부상 용도를 종교시설로 바꾼 것은 관악구청 안내에 따라 재산세 감면 등 행정상 편의를 얻기 위한 절차였다고 주장했다. 용도변경 서류가 존재하더라도 가족의 실제 생활 상태는 달라지지 않았으므로 실질에 따라 판단해야 한다는 입장이다.

다만 재산세 감면을 위한 변경이었다는 설명은 처분청이 관악구청에 확인한 내용과 충돌한다. 원문상 처분청은 1985년부터 2020년 사이 종교시설로 재산세를 감면받은 사실이 없다고 반박했다. 심판원은 최종 판단에서 재산세 감면 목적의 진위를 결론의 핵심 근거로 삼지 않았다.

3. 1층 집무실과 생활 공간은 주택에 포함해야 한다는 주장

청구인은 겸용주택으로 보더라도 1층이 주거에 필수적인 공간이라고 주장했다. 집무실과 거실에는 TV, 냉장고, 식탁, 소파 등 가정용 가재도구가 있었고, 집무실에는 붓글씨 액자, 목제 탁자, 옷걸이, 책장, TV와 이부자리 등이 비치됐다고 설명했다.

고령의 양도인은 1층 집무실을 침실과 생활공간으로 사용했고, 청구인과 자녀가 생활한 2층 승방에는 출입하지 않았다는 것이 청구인의 설명이다. 2층에는 별도 취사시설이 없어 1층 주방과 거실을 이용하지 않고 정상적인 가족생활을 하기 어렵다는 점도 들었다.

4. 양도 당시 종교 활동은 미미했다는 주장

청구인은 양도 당시 양도인의 고령으로 신도가 거의 없었고 종교 활동도 미미해 대부분 공간이 주거 목적으로 사용됐다고 주장했다. 그러므로 실질과세 원칙에 따라 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 겸용주택으로 보아 전체에 고가주택 계산 규정을 적용해야 한다는 입장이다.

5. 경제적 사정을 참작해 달라는 주장

청구인은 양도인이 다른 자산 없이 수행에 정진했고 사찰 수입이 연간 OOO원 미만이었다고 주장했다. 청구인이 외부에서 일당을 받아 생활비를 보탰고, 세무 대리 과정에서 사기 피해를 입은 데다 상속세가 추징돼 납부 능력이 없다고 호소했다. 환급액이 상속세 체납액 납부에 충당될 것이라는 사정도 제시했다.

이는 청구인이 제시한 사정이다. 심판원의 인용 판단은 경제적 곤란이나 환급금의 사용처가 아니라 집무실의 구조와 실제 사용을 뒷받침하는 자료에 기초했다.

제출 증거와 원문상 역할

1. 주민등록표

주민등록표에는 양도인이 1970년 3월 1일부터 2020년 6월 29일까지 쟁점부동산 소재지에 주소를 둔 것으로 나타났다. 청구인과 자녀도 1994년 5월 7일부터 2020년 6월 29일까지 같은 곳에 주소를 두었다.

심판원은 이 자료를 가족이 수십 년간 쟁점부동산에 생활 근거를 유지했다는 사정으로 사용했다. 다만 주민등록표만으로 각 방의 정확한 용도가 확정된다고 판단한 것은 아니다. 내부 사진과 설계도면을 함께 보아 집무실의 실제 사용 가능성을 평가했다.

2. 설계도면과 수기 평면도

설계도면은 2013년 용도변경 때 관악구청에 제출된 자료다. 처분청은 이 도면과 청구인이 경정청구 때 제출한 수기 평면도를 토대로 공간별 용도를 분류했다.

심판원은 특히 1층 집무실이 종교시설인 1층 법당과 2층 법당에서 구조적으로 분리되어 보인다는 점을 판단 근거로 들었다. 원문에는 그림과 공간별 면적표가 OOO로 처리되어 있어 공개된 결정문만으로 전체 공간의 세부 배치와 면적표를 복원할 수는 없다.

3. 내부 사진

청구인은 집무실에 붓글씨 액자, 목제 탁자, 옷걸이, 책장, TV, 이부자리 등 생활 물품이 놓인 사진을 제출했다. 심판원은 내부 사진을 통해 청구인과 자녀가 2층 승방을 주거용으로 쓰고 양도인이 1층 집무실을 주거용으로 썼다는 청구주장에 신빙성이 있다고 보았다.

사진은 이 사건에서 단순 장식 자료가 아니라 양도 당시 현장을 대신하는 핵심 간접 증거였다. 건물이 이미 멸실돼 현장 확인이 불가능했기 때문이다.

4. 건축물대장과 용도변경 기록

건축물대장상 명칭은 A, 용도는 사찰이다. 2013년 10월 14일 가동과 나동의 기존 사무실 및 주택 면적 전체가 종교시설로 용도변경된 사실도 확인됐다. 이 자료는 처분청 의견을 뒷받침하는 강한 형식 자료였다.

그러나 심판원은 공부상 용도만으로 실제 주거 사용을 배제하지 않았다. 소득세법상 주택 정의가 사실상 사용을 우선하는 구조이기 때문이다.

5. 매매계약서

양도 당시 계약서 명칭은 종교시설 및 단독주택 매매계약서였고, 지목은 종교용지와 대지로 각각 적혀 있었다. 이 문서는 거래 당사자도 부동산을 순수한 종교시설 하나로만 표시하지 않았다는 사정을 보여준다. 다만 계약서 명칭 하나만으로 주택 면적이 확정되는 것은 아니다.

6. 사업자등록, 외관과 인터넷 게시물

양도인은 1977년 4월 1일 쟁점부동산을 사업장으로 하여 OOO태고종 A라는 상호로 사업자등록을 하고 사찰을 운영했다. 외관에는 대형 불상과 연등이 있었고, 2018년 1월 19일 보도된 OOO신문 기사 사진에는 집무실이 외부 인사 방문 때 기념촬영 장소로 제공된 모습이 있었다.

처분청은 이를 집무실이 대외활동을 수행하는 공간이라는 근거로 제시했다. 원문상 처분청도 청구인이 해당 공간에서 거주하며 수행과 포교를 함께 했을 가능성을 인정해 집무실을 공용공간으로 분류했다. 심판원은 이 혼용 가능성보다 양도인의 실제 거주 공간이라는 성격에 더 무게를 두었다.

7. 관악구청의 재산세 감면 확인

처분청은 관악구청 확인 결과 1985년부터 2020년 사이 종교시설로서 재산세를 감면받은 사실이 없다고 제시했다. 이는 용도변경이 재산세 감면을 위한 행정상 절차였다는 청구인의 설명을 반박하는 자료다.

그러나 이 자료는 집무실에서 실제로 수면과 생활이 이뤄졌는지를 직접 보여주지는 않는다. 심판원의 최종 판단에서도 결정적 근거로 제시되지 않았다.

처분청 의견

1. 종교시설 면적이 더 크다는 의견

처분청은 공부상 종교시설이라는 점과 실제 사용현황 검토 결과를 근거로 종교시설 면적이 54.38%, 주택 면적이 45.62%라고 보았다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 작으므로 주택 부분만 1세대 1주택 비과세를 적용한 처분이 적법하다는 입장이다.

처분청의 최종 판단 부분에 제시된 전용면적은 종교시설 150.51㎡, 주택 126.28㎡다. 나머지 공간은 주거와 종교 활동이 섞인 공용면적으로 보아 전용면적 비율에 따라 나누는 방식이 사용됐다.

2. 공부, 외관과 등록이 종교시설의 정체성을 보여준다는 의견

처분청은 건축물대장상 용도, 종교시설로 한 용도변경, 사찰 사업자등록, 대형 불상과 연등 등 외관을 들었다. 청구인이 재산세 감면을 위해 용도를 바꿨다고 주장하지만 실제 감면 기록이 없으므로 설명에 설득력이 없다고 했다.

3. 1층 공간은 주거 전용이 아니라 공용공간이라는 의견

처분청은 1층 거실, 취사장과 집무실을 종교 활동과 주거가 함께 이뤄진 공용공간으로 보았다. 1층에 화장실이나 욕실이 없고, 1층과 2층 주거 공간도 완전히 분리돼 있다고 지적했다. 2층 화장실과 욕실을 쓰려면 1층 현관으로 나온 뒤 다시 2층 출입문으로 들어가야 하며, 1층 거실과 주방도 벽으로 나뉘어 통상적인 주택 구조에 맞지 않는다는 의견이다.

집무실에는 거실, 외부 화장실, 법당으로 연결되는 출입문 세 개가 있고 법당으로 가는 내부 유일 출입문이 연결돼 있었다. 외부 인사 방문 때 기념촬영 장소로 사용된 자료도 있었다. 처분청은 거주와 수행·포교가 함께 이뤄졌을 가능성을 인정하면서도, 오로지 주거에만 쓰인 전용공간으로 보기는 어렵다고 판단했다.

4. 객관적 입증이 부족하다는 의견

처분청은 비과세 요건의 입증책임이 납세자에게 있다고 보았다. 청구인이 낸 사진과 진술만으로 공용공간이 오로지 주거 목적으로 쓰였다는 점이 객관적으로 증명되지 않았으므로, 공용면적을 주택과 주택 외 전용면적 비율로 나누어 주택 면적을 계산한 처분이 정당하다는 입장이다.

관련 법령

아래 내용은 결정문 별지에 수록된 법령과 사건 판단의 연결을 정리한 것이다. 원문은 각 법령의 개정 기준일을 명시한다. 이 글은 그 문구를 2020년 양도 사건의 원문 수록 법령으로 다루며, 다른 양도일의 사건에 같은 금액 기준이나 조문 문구가 그대로 적용된다고 단정하지 않는다.

1. 국세기본법 제14조 제2항: 실질과세

과세표준 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 실질 내용에 따라 적용한다. 이 사건에서는 건축물대장상 종교시설이라는 형식과 실제 주거 사용이라는 실질이 충돌했다.

실질과세 원칙은 납세자의 주장만으로 공부를 뒤집는 규정이 아니다. 실제 사용을 보여주는 객관적 자료를 통해 형식과 실질의 차이를 확인해야 한다. 심판원은 설계도면, 주민등록표와 내부 사진을 그 자료로 사용했다.

2. 소득세법 제88조 제7호: 주택의 정의

원문에 수록된 2020년 8월 18일 개정 소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의한다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따른다.

판단 순서는 사실상 사용을 먼저 확인하고, 그 사용이 분명하지 않을 때 공부를 보충 기준으로 삼는 구조다. 이 사건에서 공부상 사찰이라는 사실이 있었음에도 내부 공간별 사용을 따로 심리한 이유다.

3. 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세

원문 수록 조항은 대통령령상 요건을 갖춘 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도소득을 비과세 대상으로 두면서, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 제외하는 문구를 담고 있다.

다만 같은 결정문 별지의 시행령 제156조는 당시 고가주택 기준을 9억원으로 수록하고 있다. 원문 내부에 법률 조문과 시행령 조문의 금액 표시가 함께 존재하므로, 이 글은 어느 한 금액을 사건 당시 기준이라고 별도 확정하지 않는다. 심판원의 결론은 쟁점부동산이 고가주택이라는 전제 아래 시행령 제160조의 계산 규정을 적용하라는 것이다.

4. 소득세법 제95조 제3항: 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제

1세대 1주택 비과세 대상에서 제외되는 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액은 대통령령이 정한 방식으로 계산한다. 따라서 전체가 주택으로 판정되더라도 일반 주택처럼 양도차익 전부가 비과세된다고 볼 수 없다.

5. 소득세법 시행령 제154조 제3항: 겸용주택의 면적 기준

원문에 수록된 2020년 10월 7일 개정 시행령은 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합돼 있으면 전부를 주택으로 본다고 규정한다. 다만 주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않는다.

이 사건에서는 주택 면적이 더 큰지가 핵심이다. 같아도 전체를 주택으로 보는 것이 아니라는 점에 주의해야 한다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 반드시 커야 전체 주택 판정으로 이어지는 문언이다.

6. 소득세법 시행령 제156조 제1항: 고가주택의 범위

결정문 별지는 고가주택을 주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 9억원을 초과하는 것으로 수록했다. 앞서 본 법률 조문 수록 문구와 금액 표시가 다르므로, 실제 신고나 불복에서는 양도일에 적용되는 법령 연혁과 부칙을 공식 법령 자료로 따로 확인해야 한다.

7. 소득세법 시행령 제160조 제1항: 고가주택 양도차익 등의 계산

고가주택에 해당하는 자산의 양도차익과 장기보유특별공제액을 정해진 산식으로 계산한다. 원문에는 산식 항목의 제목만 표시되고 구체적 수식은 나타나지 않는다. 따라서 이 글은 수식을 임의로 복원하지 않는다.

이 사건의 주문과 판단은 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택으로 본 뒤 이 규정을 적용하도록 연결한다. 이는 주택 부분만 비과세 대상으로 나눈 처분청 계산과 다른 출발점이다.

8. 국세기본법 제80조의2와 제65조 제1항 제3호

심판원은 청구주장이 이유 있다고 보아 이 규정에 따라 주문과 같이 경정 결정을 했다. 이 조항들은 결정의 절차상 근거로 제시됐다.

심판원 판단 단계별 분석

1단계: 공부상 종교시설이라는 사실을 확인했다

심판원은 쟁점부동산이 일반건축물대장상 사찰이고 2013년 용도변경으로 기존 사무실과 주택 면적까지 종교시설로 바뀐 사실을 확인했다. 사업자등록과 사찰 운영 사실도 인정했다. 형식 자료를 무시하고 곧바로 주택으로 본 것이 아니다.

2단계: 실제 사용을 판단할 수 있는 자료를 특정했다

건물은 양도 뒤 멸실돼 현장 확인이 불가능했다. 심판원은 설계도면, 주민등록표, 내부 사진과 가족의 생활 형태를 중심으로 양도 당시 사용 상태를 재구성했다. 매매계약서, 사업자등록과 인터넷 기사도 전체 사실관계에 포함했다.

3단계: 다툼 없는 전용공간과 집무실을 구분했다

처분청은 주택 전용면적을 126.28㎡, 종교시설 전용면적을 150.51㎡로 보았다. 핵심 다툼은 공용공간으로 분류한 1층 집무실 32.24㎡였다. 심판원은 건물 전체를 막연하게 주택이라고 평가하지 않고, 결과를 바꾸는 특정 공간의 성격을 심리했다.

4단계: 집무실의 구조적 분리를 확인했다

심판원은 1층 집무실이 설계도면상 종교시설인 1층 법당과 2층 법당에서 구조적으로 분리되어 보인다고 판단했다. 처분청은 법당으로 통하는 출입문이 연결된 점을 공용공간의 근거로 들었지만, 심판원은 집무실 자체의 구조적 독립성에 더 무게를 둔 것이다.

5단계: 장기 거주와 생활 흔적을 결합했다

양도인과 청구인 가족이 수십 년간 같은 주소에 주민등록을 두었다. 내부 사진에는 2층 승방과 1층 집무실의 주거 사용을 뒷받침하는 생활 흔적이 있었다. 심판원은 이 자료들을 결합해 양도인이 집무실을 주거용으로 사용했다는 청구주장에 신빙성이 있다고 보았다.

여기서 심판원은 주민등록만으로 결론을 내리지 않았다. 장기 주소는 생활 근거의 지속성을, 사진은 공간의 구체적 사용을, 설계도면은 종교시설과의 구조적 관계를 각각 뒷받침했다.

6단계: 2층 승방과의 분류 일관성을 검토했다

처분청은 2층 승방을 주거용 전용공간으로 분류했다. 심판원은 양도인이 주로 거주한 1층 집무실을 그 승방과 다르게 취급하기 어렵다고 보았다. 같은 건물 안에서 가족 구성원이 실제 거주한 공간이라면, 명칭이 승방인지 집무실인지보다 실제 기능을 일관되게 평가해야 한다는 판단이다.

7단계: 집무실 32.24㎡를 주택 면적에 더했다

집무실을 사실상 주택으로 보면서 주택 전용면적은 126.28㎡에서 158.52㎡로 늘었다. 종교시설 전용면적은 150.51㎡였다. 주택 면적이 종교시설 면적보다 8.01㎡ 커졌다.

이 계산은 집무실 전부를 주택으로 분류한 결과다. 원문은 다른 공용면적을 어떻게 다시 나눌지 별도로 설명하지 않고, 주택 전용면적 158.52㎡와 종교시설 전용면적 150.51㎡를 직접 비교했다.

8단계: 전체를 주택으로 보는 법률효과를 적용했다

주택 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 커졌으므로 소득세법 시행령 제154조 제3항 본문에 따라 쟁점부동산 전체를 주택으로 볼 수 있게 됐다. 심판원은 이에 따라 전체를 1세대 1주택으로 보아 고가주택 양도차익 계산 규정을 적용하는 것이 타당하다고 판단했다.

9단계: 일부 거부 처분을 경정하도록 했다

심판원은 처분청의 일부 환급 자체를 없애고 최초 신고로 되돌린 것이 아니다. 주택 부분만 비과세로 본 경정청구 처리 결과를 바로잡아, 토지 440㎡와 건물 420.31㎡ 전체를 1세대 1주택으로 보고 과세표준과 세액을 다시 계산하도록 했다.

법리 기준 비교

원문의 참조결정란은 비어 있다. 따라서 확인되지 않은 비교 결정례나 판례 사건번호를 덧붙이지 않는다. 대신 이 사건에서 확인되는 판단 기준을 서로 비교하면 다음과 같다.

법리 구조는 세 층으로 나뉜다.

첫째, 해당 건물이 사실상 주거용인지 판단한다. 공부는 중요한 증거지만 실제 사용이 분명하면 실질이 우선한다.

둘째, 주택과 다른 용도가 섞여 있다면 각 공간의 전용 여부와 공용 여부를 가른다. 구조, 생활 설비, 가족의 사용 방식과 외부인의 이용을 구체적으로 확인한다.

셋째, 주택 연면적과 주택 외 연면적을 비교한다. 주택이 더 크면 전체를 주택으로 보고, 주택이 더 작거나 같으면 주택 외 부분을 주택으로 보지 않는다. 그 뒤에야 고가주택 계산 규정 등 구체적인 세액 계산으로 넘어간다.

실무 시사점

1. 겸용주택 사건은 건물 이름보다 공간별 증거표가 먼저다

사찰, 교회, 점포, 사무실 같은 명칭만으로 결론을 내리면 실제 사용을 놓치기 쉽다. 층과 방별로 면적, 공부상 용도, 실제 용도, 사용자, 사용 시간, 설비, 출입 동선과 증거를 한 표에 모아야 한다. 특히 면적 경계에 가까운 사건은 한 방의 분류가 전체 결과를 바꾼다.

2. 멸실 전에 현장 증거를 확보해야 한다

이 사건은 건물이 이미 멸실돼 사진과 도면으로 과거를 재구성해야 했다. 양도나 철거가 예정된 겸용주택이라면 날짜가 남는 사진과 동영상, 층별 동선, 출입문, 주방·욕실·침실 설비, 가구와 생활 물품을 미리 기록해야 한다. 사진마다 어느 층의 어느 방인지 연결되는 촬영 목록도 필요하다.

3. 주민등록은 생활 실태 자료와 결합해야 한다

장기간 주민등록은 강한 정황이지만 단독으로 충분하다고 단정할 수 없다. 전기·수도·가스 사용, 우편물, 생활 물품, 가족별 침실, 취사와 세탁 동선 같은 자료와 함께 제시해야 실제 거주 주장의 설득력이 커진다.

4. 공용공간의 분류 원칙을 먼저 세워야 한다

실무에서는 거실, 주방, 복도, 계단, 창고와 집무실처럼 두 용도에 걸쳐 쓰이는 공간이 가장 어렵다. 특정 공간을 전부 주택으로 볼지, 전부 다른 용도로 볼지, 전용면적 비율로 나눌지에 따라 결과가 달라진다. 각 분류의 사실 근거와 계산 효과를 모두 제시해야 한다.

5. 같은 기능의 공간은 일관되게 분류해야 한다

심판원은 양도인이 거주한 1층 집무실을 청구인 가족이 거주한 2층 승방과 다르게 볼 이유가 약하다고 판단했다. 공간 명칭이 달라도 실제 수면과 생활 기능이 같다면 분류 기준도 같아야 한다. 반대로 외부 상담이나 종교 행사가 반복적으로 이뤄졌다면 그 빈도와 범위를 분리해 설명해야 한다.

6. 전체 주택 판정과 고가주택 세액 계산을 분리해야 한다

전체를 주택으로 인정받았다고 해서 양도소득세가 모두 없어지는 것은 아니다. 먼저 겸용주택 면적 기준으로 전체 주택 여부를 판단하고, 다음으로 1세대 1주택 요건과 고가주택 여부를 확인한 뒤, 마지막으로 양도차익과 장기보유특별공제를 계산해야 한다.

7. 원문 법령의 금액 불일치는 양도일 기준 연혁으로 해소해야 한다

결정문 별지에는 소득세법 제89조의 12억원 문구와 시행령 제156조의 9억원 문구가 함께 수록돼 있다. 이를 그대로 섞어 사건 당시 기준을 단정하면 안 된다. 실제 신고와 불복에서는 양도일인 2020년 10월 28일에 시행된 법령과 부칙을 공식 법령 자료로 확인해야 한다.

실무 체크리스트

사실과 절차

• 양도일, 신고일, 경정청구일과 거부 통지일을 확인했는가
• 양도 당시 건물의 공부상 용도와 변경 이력을 확보했는가
• 양도 뒤 멸실·개축 여부와 현장 확인 가능성을 확인했는가
• 양도인과 세대원의 보유 주택 및 주민등록 이력을 확인했는가
• 매매계약서가 건물 용도를 어떻게 표시했는지 확인했는가

공간별 실제 사용

• 층별·방별 면적표를 작성했는가
• 각 공간을 주택 전용, 주택 외 전용, 공용으로 나눴는가
• 침실, 취사, 식사, 목욕, 세탁과 보관 동선을 표시했는가
• 외부인 출입과 영업·종교 활동의 빈도와 범위를 확인했는가
• 공간 명칭이 아니라 실제 기능을 기준으로 분류했는가
• 같은 기능의 공간에 같은 분류 기준을 적용했는가

증거

• 건축물대장과 용도변경 설계도면을 확보했는가
• 실제 구조와 도면이 일치하는지 확인했는가
• 사진마다 촬영 시점, 층, 방과 방향을 표시했는가
• 사진에 생활 물품과 설비가 식별되는가
• 주민등록표와 실제 생활 자료가 같은 기간을 가리키는가
• 전기·수도·가스, 우편물 등 보조 자료를 확보했는가
• 인터넷 게시물이나 외부 행사 사진이 반대 증거가 될 수 있는지 확인했는가

면적과 세액

• 주택 전용면적과 주택 외 전용면적을 각각 합산했는가
• 공용면적 처리 방식과 근거를 문서화했는가
• 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰지 정확히 비교했는가
• 같을 때는 전체 주택으로 보지 않는 문언을 반영했는가
• 전체 주택 판정과 고가주택 세액 계산을 분리했는가
• 양도일 기준 법령 연혁과 부칙을 공식 자료에서 확인했는가
• 경정 뒤 과세표준, 세액과 환급액을 다시 계산했는가

불복 문서

• 청구인 주장과 객관적 사실을 구분했는가
• 처분청의 공간별 분류표에 항목별로 반박했는가
• 경제적 사정보다 법정 요건과 사용 증거를 앞세웠는가
• 원문에서 OOO 처리된 금액과 세부 면적을 추정하지 않았는가
• 전체 취소, 일부 경정과 재조사를 구분해 청구취지를 적었는가

참고 자료

1. 조세심판원, 조심2026서0031 결정문, 2026.7.20. — 주문, 처분 경위, 청구인 주장, 처분청 의견, 사실관계, 관련 법령과 최종 판단의 직접 원문
2. 조심2026서0031 결정문 별지 수록 국세기본법 제14조, 소득세법 제88조·제89조·제95조, 소득세법 시행령 제154조·제156조·제160조 — 이 사건 원문에 제시된 법령 기준

원문의 참조결정란과 따른결정란은 비어 있다. 확인되지 않은 사건번호는 추가하지 않았다.