[경정] 약 1년 11개월 전 비교아파트 거래가액을 상속개시일 시가로 볼 수 있는지 (조심2026서1363)

상속재산인 아파트의 시가를 찾을 때 평가기간 안에 적절한 거래가 없으면 과세관청은 평가기준일 전 2년 안의 거래까지 살펴볼 수 있다. 그러나 그 거래가액을 시가에 포함하려면 시간의 경과와 주위 환경의 변화 등을 고려해 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다.

이 사건에서 처분청은 상속개시 약 1년 11개월 전에 거래된 비교아파트의 매매가액을 상속재산의 시가로 채택했다. 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 있었고 전용면적과 공동주택가격도 같았다. 서울지방국세청 평가심의위원회도 그 가액을 시가로 인정했다.

조세심판원은 물리적 유사성과 위원회 심의만으로는 충분하지 않다고 보았다. 두 시점 사이에 공동주택가격이 한 차례 상승한 뒤 큰 폭으로 하락했고, 한국과 미국의 기준금리가 급등했으며, 같은 단지의 실제 거래도 과거 비교가액보다 낮게 형성된 사정을 함께 보아 가격변동의 특별한 사정이 있다고 판단했다. 이에 따라 비교아파트의 과거 거래가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 삼은 처분을 경정하도록 했다.

사건 개요

주문은 다음과 같다.

동작세무서장이 2025.9.1. 청구인에게 한 2023.8.13. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산 중 서울특별시 동작구 OOO의 상속재산가액을 OOO원으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

공개된 결정문에서 세액, 신고가액, 비교아파트 매매가액, 주문상 상속재산가액 등은 OOO로 가려져 있다. 따라서 이 결정의 의미는 구체적인 금액 차이보다 어떤 사정이 평가기간 밖 매매사례가액의 적용을 막았는지에 있다.

사실관계 구조

피상속인 사망과 상속개시
2023.8.13.
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청구인과 공동상속인
쟁점아파트를 법정상속지분으로 상속
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상속세 신고
2024.2.21.
쟁점아파트를 공동주택가격 OOO원으로 평가
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처분청의 비교거래 탐색
평가기간 안 동일면적 거래 없음
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비교아파트                         쟁점아파트
계약일 2021.9.4.                  상속개시일 2023.8.13.
같은 단지·같은 동·같은 층        전용면적 108.08㎡
전용면적과 공동주택가격 동일
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서울지방국세청 평가심의위원회
2025.2.25. 가격변동의 특별한 사정이 없다고 심의
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처분청
2025.9.1. 비교아파트 거래가액을 시가로 보아 과세
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청구인 불복
이의신청 2025.11.10. → 심판청구 2026.2.10.
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조세심판원
가격변동의 특별한 사정 인정 → 과세표준과 세액 경정

이 구조에서 주목할 점은 비교아파트의 유사성 자체가 부정되지 않았다는 점이다. 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 있었고 전용면적과 2023.4.28. 고시된 공동주택가격도 같았다. 다툼은 비교대상의 물리적 유사성보다 2021.9.4.의 거래가액이 2023.8.13.의 시가를 나타낼 수 있는지에 집중됐다.

처분 경위와 확인된 사실

1. 상속과 신고

청구인은 부친인 피상속인이 사망하자 서울특별시 동작구 OOO 소재 쟁점아파트를 공동상속인들과 법정상속지분으로 나누어 상속받았다. 청구인은 2024.2.21. 쟁점아파트를 공동주택가격인 OOO원으로 평가하고 상속세 과세표준을 OOO원으로 하여 상속세를 신고했다.

2. 처분청의 매매사례가액 채택

처분청은 쟁점아파트와 공동주택단지, 전용면적, 공동주택가격이 동일한 비교아파트가 2021.9.4. OOO원에 매매계약된 사실을 확인했다. 쟁점아파트의 상속개시일을 기준으로 전후 6개월의 평가기간 안에는 매매사례가액이 확인되지 않았다.

처분청은 2025년 1월 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 요청했다. 위원회는 2025.2.25. 비교아파트 계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 그 거래가액을 시가로 인정했다. 처분청은 이 심의 결과에 따라 누락된 상속재산을 반영하고 상속세 과세가액을 OOO원 증액한 뒤, 2025.9.1. 청구인에게 2023.8.13. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지했다.

3. 불복 절차

청구인은 2025.11.10. 이의신청을 거쳐 2026.2.10. 심판청구를 제기했다. 쟁점은 비교아파트의 유사성 요건보다 계약일과 상속개시일 사이의 시장 변화가 시행령상 가격변동의 특별한 사정에 해당하는지였다.

4. 결정문에서 확인되는 시장 자료

결정문은 다음 자료와 사정을 확인했다.

• 비교아파트의 계약일부터 상속개시일까지 약 1년 11개월이 지났다.
• 쟁점아파트의 상속개시일을 기준으로 평가기간 안의 매매사례가액은 없었다.
• 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지, 같은 동, 같은 층이고 전용면적과 공동주택가격이 같았다.
• 쟁점아파트의 2023.1.1. 기준 공동주택가격은 2021.1.1. 기준 가격보다 약 16%, 2022.1.1. 기준 가격보다 약 25.48% 낮았다.
• 심리자료에서 확인된 시장 자료에 따르면 2021년 9월부터 2023년 8월까지 서울 서남권 아파트 실거래가격지수는 약 14.9% 하락했다.
• 비교아파트보다 전용면적이 큰 같은 단지 내 118.25㎡ 아파트 두 건의 2023년 3월과 7월 평균 거래금액은 쟁점매매사례가액보다 낮았다.
• 같은 단지 내 비교아파트와 동일한 면적의 아파트가 2024.9.23.과 2024.10.30. 각각 쟁점매매사례가액보다 현저히 낮은 OOO원에 거래됐다.
• 비교아파트 계약 당시인 2021년 9월 한국은행 기준금리는 0.75%, 미국연방은행 기준금리는 0.25%였으나 상속개시일 무렵인 2023년 7월에는 각각 3.5%와 5.5%로 올랐다.

기준금리의 끝 기준월은 결정문 안에서도 다르게 적혀 있다. 청구인은 2023년 8월을 기준으로 한국은행 3.5%, 미국연방은행 5.5%라고 주장했지만, 심판원은 최종 판단에서 2023년 7월경을 기준으로 같은 수치를 적었다. 결정문은 금리 수치는 같으면서 기준월이 다른 이유를 설명하지 않는다.

결정문 안의 공동주택가격 수치는 서로 맞지 않는다. 사실관계 부분은 2023년 가격이 2021년보다 약 16% 낮다고 적었지만, 다른 부분은 2022년에 전년보다 15.7% 상승한 뒤 2023년에 전년보다 25.48% 하락했다고 적었다. 두 변동률을 연속 계산하면 2021년 대비 하락률은 약 13.78%이므로 약 16%와 일치하지 않는다. 공개된 금액은 OOO로 가려져 있어 어느 수치가 잘못됐는지는 확인할 수 없다.

여기서 2024년 거래는 평가기준일 뒤의 거래다. 심판원은 이를 평가기준일 당시의 시가 그 자체로 직접 채택한 것이 아니라, 과거 비교가액보다 이후 같은 면적 거래가 현저히 낮았다는 시장 흐름의 한 자료로 언급했다. 이 구분이 필요하다.

핵심 쟁점

상속세 및 증여세법은 상속재산을 상속개시일 현재 시가로 평가하도록 한다. 통상적인 평가기간 밖의 거래라도 평가기준일 전 2년 안에 있으면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있다. 다만 평가기준일부터 매매계약일까지 시간의 경과와 주위 환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다.

따라서 이 사건의 판단 구조는 다음 세 질문으로 나뉜다.

1. 비교아파트가 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도, 기준시가가 동일하거나 유사한 재산인가.
2. 비교아파트의 계약일이 평가기준일 전 2년 안에 있고 평가심의위원회 심의를 거쳤는가.
3. 형식적 요건을 충족했더라도 계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있었는가.

첫째와 둘째는 큰 다툼이 없었다. 승패를 가른 것은 셋째였다. 처분청은 주위 환경의 물리적 변화가 없고 지역 시장과 다른 특이한 움직임도 없었다고 보았다. 청구인은 공동주택가격, 실거래가격지수, 기준금리, 같은 단지 거래를 묶어 시장 환경 자체가 크게 바뀌었다고 주장했다. 다만 심판원이 최종 판단에서 구체적으로 든 사정은 공동주택가격의 등락, 한국과 미국의 기준금리 급등, 같은 단지의 더 넓은 주택과 같은 면적 주택의 거래였다. 서울 서남권 실거래가격지수 하락은 심리자료에서 확인된 시장 자료이지만 최종 판단에서 명시적으로 열거된 근거는 아니다.

청구인 주장

청구인은 비교아파트 계약일인 2021.9.4.부터 상속개시일인 2023.8.13.까지 약 1년 11개월 동안 급격한 가격변동이 있었다고 주장했다.

첫째, 공동주택가격이 단순히 일정한 방향으로 움직인 것이 아니라 큰 폭의 상승과 하락을 차례로 겪었다고 보았다. 비교아파트 계약일 뒤인 2022년에는 전년보다 15.7% 올랐지만 상속개시일이 속한 2023년에는 전년보다 25.48% 내렸다. 청구인은 이 정도의 등락이면 2021년의 거래가격을 2023년의 시가로 그대로 가져올 수 없다고 주장했다.

둘째, 금융 환경이 크게 변했다고 주장했다. 한국은행 기준금리는 2021년 9월 0.75%에서 2023년 8월 3.5%로 올랐고, 미국연방은행 기준금리는 같은 기간 0.25%에서 5.5%로 올랐다. 청구인은 이러한 금리 급등이 부동산 매매심리와 자금조달 조건을 바꾼 중요한 외부 요인이라고 보았다.

셋째, 지역 가격지표도 하락했다고 주장했다. 청구인이 제시한 한국부동산원의 서울특별시 동작구 아파트 매매가격지수는 2021년 9월 101.48에서 2023년 8월 94.78로 6.6퍼센트 감소했다. 또한 동작구가 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정됐다가 부동산 경기 침체에 따른 가격 하락 이후 2023.4.5. 해제된 사정도 시장 환경 변화의 근거로 들었다.

넷째, 청구인은 조심2024서2748 결정에서 공동주택가격이 전년보다 27.1퍼센트 하락하고 주요 부동산 지표도 하락한 경우 가격변동의 특별한 사정이 인정됐다고 주장했다. 이 비교 결정은 이 사건 결정문의 참조결정란에도 적혀 있다.

청구인의 논리는 비교아파트가 물리적으로 유사하지 않다는 것이 아니다. 유사한 아파트라도 거래시점과 평가시점 사이의 시장 조건이 크게 달라졌다면 과거 거래가액이 평가기준일 현재의 교환가치를 대표하지 못한다는 것이다.

처분청 의견

처분청은 상속세 및 증여세법 제60조와 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기준일 전 2년 안의 매매사례도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있다고 보았다.

첫째, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인했으나 쟁점아파트와 같은 단지의 동일면적 108.08㎡ 아파트가 평가기간 안에 거래된 사례는 없었다. 이에 따라 평가기간 밖이지만 평가기준일 전 2년 안에 있는 비교아파트 거래를 검토할 필요가 있었다고 보았다.

둘째, 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 있고 전용면적과 공동주택가격도 같았다. 처분청은 재산의 유사성과 가격 변동성을 검토해 비교아파트의 거래가액을 시가로 볼 수 있다고 판단했다.

셋째, 서울지방국세청 평가심의위원회가 2025.2.25. 계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 심의했다. 처분청은 이 절차와 결과가 쟁점매매사례가액의 시가성을 뒷받침한다고 보았다.

넷째, 가격변동의 특별한 사정은 특정 지표 하나가 아니라 공시·공개된 가격변동률, 재산의 위치·형태·이용 상황, 주위 환경 변화 등 여러 요인을 종합해 판단해야 한다고 전제했다. 다만 쟁점아파트의 가격이 하락 흐름에 있었던 점은 인정하면서도 계약일과 평가기준일 사이 입지 조건, 도로, 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 주위 환경에는 변화가 없었다고 주장했다.

다섯째, 쟁점아파트 단지의 가격변동이 서울 서남권 아파트 실거래가격 변동과 유의미하게 다르지 않았으므로 해당 재산에 가격변동의 특별한 사정이 생겼다고 보기 어렵다고 주장했다. 즉 지역 전체의 시장 하락은 인정하더라도 쟁점아파트에 별도의 특수한 변화가 있어야 한다는 취지에 가까웠다.

증거와 자료의 역할

이 사건에서 확인된 자료는 각각 다른 사실을 뒷받침한다. 하나의 지표만으로 결론을 내리기보다 자료의 기능을 나누어 보는 편이 정확하다.

결정문 표의 금액은 대부분 OOO로 가려져 있으므로 공개된 자료만으로 차액이나 경정세액을 계산할 수 없다. 또한 OOO로 표시된 표의 세부 행을 복원하거나 추정해서는 안 된다. 심판원의 판단 근거는 최종 판단에서 구체적으로 언급한 자료를 기준으로 구분해야 한다.

관련 법령

상속세 및 증여세법 제60조

결정문은 2023.12.31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 상속세 및 증여세법을 들었다.

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

이 조항은 평가의 출발점을 평가기준일 현재의 시가로 정한다. 매매사례가액은 시가를 확인하는 수단이지, 평가기준일과 무관하게 우선하는 고정값이 아니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

결정문은 2024.2.29. 대통령령 제34267호로 개정되기 전의 시행령 제49조를 적용 법령으로 제시했다. 핵심은 제1항 단서다.

다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

시행령 제49조 제2항 제1호는 매매가액이 평가기간 안에 있는지를 매매계약일을 기준으로 판단하도록 한다. 제4항은 일정한 유사성을 갖춘 다른 재산의 매매가액을 시가로 보는 근거를 둔다.

이 사건에서는 비교아파트의 계약일이 상속개시일 전 2년 안에 들어왔고 위원회 심의도 있었다. 그러나 제1항 단서의 나머지 요건인 가격변동의 특별한 사정 부존재가 인정되지 않았다. 평가심의위원회의 심의는 필요한 절차이지만 그 결론이 심판원의 실체 판단을 대신하지는 못했다.

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조

결정문이 든 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택의 유사성 기준을 다음과 같이 정한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지에 있고 전용면적과 공동주택가격이 동일해 유사성 측면에서는 강한 비교대상이었다. 그러나 유사성 요건과 시간에 따른 가격 안정성 요건은 별개다. 이 결정은 비교재산이 매우 유사해도 거래시점의 가격을 평가기준일로 옮길 수 있는지는 다시 심사해야 한다는 점을 보여준다.

심판원 판단

1단계: 가격변동의 특별한 사정은 여러 요인을 종합해 판단한다

심판원은 가격변동의 특별한 사정을 공시·공개된 가격변동률 수치, 재산의 위치·형태·이용 상황, 주위 환경 변화 등 가격에 영향을 줄 수 있는 여러 요인을 종합해 판단해야 한다고 밝혔다. 처분청이 말한 도로와 편의시설 같은 물리적 환경은 고려 요소 중 하나일 뿐 전부가 아니다.

이 법리는 가격변동의 특별한 사정을 해당 아파트만의 개별 사건으로 좁히지 않는다. 금리 급등과 광역 시장 하락처럼 많은 주택에 공통으로 영향을 미치는 변화도 해당 재산의 가격 형성에 실제 영향을 줄 수 있다면 고려 대상이 된다.

2단계: 약 1년 11개월 동안 가격이 상승과 큰 폭의 하락을 거쳤다

비교아파트 계약일과 상속개시일 사이에는 약 1년 11개월이 지났다. 그동안 공동주택가격은 2022년 기준 전년보다 15.7% 상승했다가 2023년 기준 전년보다 25.48% 하락했다. 심판원은 단순한 시간 경과만 본 것이 아니라 그 기간에 가격이 한 차례 상승기를 거친 뒤 큰 폭으로 하락했다는 경로를 보았다.

다만 결정문은 사실관계 부분에서 2023년 공동주택가격이 2021년보다 약 16% 낮다고도 적었다. 2022년 15.7% 상승과 2023년 25.48% 하락을 연속 계산한 2021년 대비 하락률은 약 13.78%이므로 두 기록은 서로 맞지 않는다. 금액이 OOO로 가려져 있어 어느 수치가 잘못됐는지는 단정할 수 없다. 심판원이 상승 뒤 큰 폭으로 하락한 흐름을 판단 요소로 삼았다는 점과 별개로, 구체적인 누적 하락률을 인용할 때는 이 충돌을 함께 밝혀야 한다.

같은 시작값과 끝값이라도 중간의 급등락이 크다면 시장의 가격 형성 조건이 안정적으로 유지됐다고 보기 어렵다. 이 사건에서 과거 거래가액의 대표성을 약화한 첫 번째 사정이다.

3단계: 기준금리 급등이 부동산 거래 환경을 바꿨다

한국은행 기준금리는 0.75%에서 3.5%로, 미국연방은행 기준금리는 0.25%에서 5.5%로 급등했다. 심판원은 이 변화가 부동산 거래시장의 주변 환경을 급격히 바꾸고 매매심리를 위축하는 요인으로 작용했다고 보았다. 다만 청구인은 끝 기준월을 2023년 8월로 주장했고 심판원은 최종 판단에서 2023년 7월경으로 적었다. 금리 수치는 같지만 결정문은 이 기준월 차이를 설명하지 않는다.

이는 금리 변화만으로 특정 아파트의 시가를 계산했다는 뜻이 아니다. 공동주택가격의 등락과 실제 거래가의 하락을 설명하고 뒷받침하는 외부 환경으로 금리 자료를 사용했다는 의미다.

4단계: 같은 단지의 실제 거래가 과거 비교가액보다 낮았다

심판원은 비교아파트보다 면적이 큰 같은 단지 내 118.25㎡ 아파트의 2023년 3월과 7월 평균 거래금액이 쟁점매매사례가액보다 낮았다는 점을 보았다. 평가기준일에 가까운 시기의 더 넓은 주택이 과거 비교가액보다 낮게 거래됐다면 2021년 거래가액이 2023년 가격 수준을 대표한다는 설명은 약해진다.

또한 같은 단지에서 비교아파트와 면적이 같은 주택의 2024.9.23.과 2024.10.30. 거래가액도 쟁점매매사례가액보다 현저히 낮았다. 이 후속 거래만으로 평가기준일 시가를 정한 것은 아니지만, 시장 가격이 과거 비교가액과 계속 괴리됐다는 점을 뒷받침했다.

5단계: 물리적 유사성과 위원회 심의보다 가격변동 증거가 우세했다

비교아파트는 같은 단지, 같은 동, 같은 층에 있고 전용면적과 공동주택가격도 같았다. 비교재산의 유사성만 놓고 보면 강한 사례다. 평가심의위원회도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았다.

그럼에도 심판원은 공동주택가격의 큰 폭 등락, 금리 급등, 같은 단지의 더 넓은 주택과 동일면적 주택의 낮은 거래가를 함께 보아 가격변동의 특별한 사정이 있다고 판단했다. 위원회 심의를 거쳤다는 절차적 사실과 평가기준일 현재의 시가를 제대로 반영한다는 실체적 판단을 구분한 것이다.

6단계: 쟁점매매사례가액을 시가로 적용한 처분을 경정했다

심판원은 비교아파트 계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 적용한 것은 잘못이라고 판단했다. 주문은 쟁점아파트의 상속재산가액을 OOO원으로 보아 과세표준과 세액을 경정하도록 했다.

이 결정은 모든 평가기간 밖 매매사례를 배제한 것이 아니다. 이 사건에서 확인된 시간 간격과 가격지표, 금리, 같은 단지 거래를 종합한 결과다. 다른 사건에서는 평가기준일과의 거리, 가격 변동 폭, 비교거래의 시점과 유사성, 개별 주위 환경이 달라 결론도 달라질 수 있다.

비교 결정례와 법리 기준

결정문의 참조결정란에는 조심2024서2748이 적혀 있고, 판단 부분에는 조심2023서10486이 같은 뜻의 법리로 인용돼 있다. 따른결정란에는 별도의 사건번호가 없다.

조심2023서10486, 2024.3.28.

이 사건 결정문은 조심2023서10486을 가격변동의 특별한 사정을 판단하는 기준과 관련해 인용했다. 공시·공개된 가격변동률, 재산의 위치·형태·이용 상황, 주위 환경 변화 등 가격에 영향을 줄 수 있는 여러 요인을 종합해 사실 판단해야 한다는 기준이다.

조심2024서2748, 2024.8.14.

청구인은 조심2024서2748에서 공동주택가격이 전년보다 27.1% 하락하고 주요 부동산 지표가 하락한 경우 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단됐다고 주장했다. 이 사건 결정문의 참조결정란에도 조심2024서2748이 적혀 있다.

조심2023서10486은 이 사건 결정문에서 가격변동의 특별한 사정을 여러 요인으로 종합 판단해야 한다는 기준의 근거로 인용됐다. 조심2024서2748은 청구인이 공동주택가격의 큰 폭 하락과 주요 부동산 지표 하락을 들어 원용했고 참조결정란에도 표시됐다. 두 비교 결정의 세부 사실이 이 사건과 완전히 같다는 뜻은 아니다. 이 사건의 결론은 자체 기록에 나타난 공동주택가격 변동, 금리, 지역 지수와 같은 단지 거래를 종합해 내려졌다.

사건번호를 떠나 적용할 수 있는 법리 기준은 다음과 같다.

• 평가기간 밖 거래의 시가성은 전 2년 안에 있다는 사실만으로 인정되지 않는다.
• 비교재산의 유사성과 거래시점 사이의 가격 안정성은 서로 다른 심사 항목이다.
• 가격변동의 특별한 사정은 개별 시설의 개설·폐쇄뿐 아니라 공시가격, 실거래지수, 금리와 같은 시장 자료를 함께 보아 판단한다.
• 평가심의위원회 심의는 필요한 절차일 수 있지만 납세자가 반대 자료로 실체적 타당성을 다툴 수 있다.
• 평가기준일에 가까운 같은 단지 거래는 오래된 비교거래의 대표성을 검증하는 데 강한 자료가 될 수 있다.

실무 시사점

1. 비교아파트가 매우 비슷하다는 이유만으로 다툼을 포기할 필요는 없다

같은 단지와 면적이라는 사실은 비교재산 선정 단계에서 중요하다. 그러나 거래시점이 평가기간 밖이라면 가격변동의 특별한 사정이 별도로 심사돼야 한다. 이 사건처럼 같은 동과 같은 층까지 일치해도 시간에 따른 시장 변화가 크면 과거 거래가액의 적용이 배제될 수 있다.

2. 가격 하락률 하나보다 변화의 묶음을 제시해야 한다

심판원이 최종 판단에서 구체적으로 든 것은 공동주택가격의 상승 뒤 급락한 경로, 기준금리 급등, 같은 단지의 더 넓은 주택과 같은 면적 주택의 실제 거래였다. 서울 서남권 실거래가격지수 하락은 심리자료에서 확인됐지만 최종 판단에서 별도로 열거되지는 않았다. 불복 단계에서는 자료마다 증명하려는 사실을 나누고 하나의 시간축으로 연결하되, 확인된 시장 자료와 명시적인 판단 근거를 구분하는 편이 정확하다.

3. 평가기준일에 가까운 단지 내 거래를 면적별로 다시 찾아야 한다

동일면적 거래가 없더라도 더 넓거나 작은 면적의 거래가 시장 수준을 보여줄 수 있다. 다만 면적, 층, 동, 향, 수리 상태 등 차이를 감안해야 한다. 이 사건에서는 더 넓은 면적의 평가기준일 무렵 평균 거래가가 과거 비교가액보다 낮았다는 점이 과거 거래의 대표성을 약화했다.

4. 평가심의위원회 심의자료를 실체적으로 반박해야 한다

위원회가 시가로 인정했다는 사실만 공격하기보다 심의 당시 사용한 기간, 지표, 비교거래와 누락 자료를 구체적으로 확인할 필요가 있다. 위원회가 주위 환경을 시설 변화 중심으로 보았다면 금리, 공시가격, 실거래지수와 단지 내 거래를 통해 시장 환경의 변화를 별도로 제시할 수 있다.

5. 후속 거래는 용도를 분명히 해야 한다

평가기준일 뒤 거래를 곧바로 평가기준일 시가라고 주장하면 시점 문제가 생길 수 있다. 후속 거래는 과거 비교가액과 시장 흐름의 괴리를 확인하는 보조 자료인지, 법령이 허용하는 시가 자료인지 구분해 제출해야 한다. 이 사건의 판단 이유도 2024년 동일면적 거래를 가격변동의 특별한 사정을 뒷받침하는 여러 사정 중 하나로 들었다.

6. 비공개 금액은 추정하지 않고 상대 관계를 활용해야 한다

공개 결정문에서 거래가액과 경정가액이 OOO로 가려져 있어도 다툼의 구조는 분석할 수 있다. 더 넓은 주택의 거래가가 쟁점매매사례가액보다 낮았다는 상대 관계, 공동주택가격과 지수의 변동률, 기준금리의 변화처럼 공개된 요소를 중심으로 논리를 구성해야 한다.

실무 체크리스트

신고 전 평가 검토

• 평가기준일 전후 6개월 안에 해당 재산 자체의 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는지 확인했는가.
• 동일 단지의 동일면적 또는 유사면적 거래를 계약일 기준으로 정리했는가.
• 비교주택의 단지, 동, 층, 전용면적, 공동주택가격과 개별 특성을 대조했는가.
• 평가기간 밖 거래라면 평가기준일 전 2년 안에 있는지와 평가심의위원회 심의 필요성을 확인했는가.
• 신고가액과 매매사례가액 중 어느 값을 택했는지 근거를 남겼는가.

가격변동 검토

• 비교거래 계약일부터 평가기준일까지의 공동주택가격을 연도별로 정리했는가.
• 단순 시작값과 끝값뿐 아니라 중간 상승과 하락의 경로를 확인했는가.
• 해당 구와 권역의 아파트 매매가격지수 또는 실거래가격지수를 확인했는가.
• 평가기준일에 가까운 같은 단지 거래를 동일면적과 유사면적으로 나누어 확인했는가.
• 한국은행 기준금리 등 자금조달 환경의 변화를 가격자료와 연결했는가.
• 도로, 교통, 편의시설, 재건축, 용도와 이용 상태 같은 개별 환경 변화도 확인했는가.

과세예고와 불복 대응

• 처분청이 선정한 비교재산의 계약일과 평가기준일 사이 기간을 정확히 계산했는가.
• 평가심의위원회 심의의뢰서와 심의결과에서 사용한 자료와 판단 근거를 확인했는가.
• 누락된 거래나 잘못된 비교 범위가 없는지 국토교통부 실거래자료와 대조했는가.
• 가격변동의 특별한 사정을 지표, 금리, 단지 거래, 개별 환경으로 나누어 제출했는가.
• 청구인의 주장, 제출 증거, 객관적으로 확인된 사실을 문서에서 구분했는가.
• 평가기준일 뒤 거래를 제시한다면 직접 시가 자료인지 시장 흐름의 보조 자료인지 구분했는가.
• 공개 결정문에서 OOO로 가려진 금액이나 사실을 임의로 추정하지 않았는가.

참고 자료

• 조세심판원 조심2026서1363 공식 결정
• 상속세 및 증여세법 제60조
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조
• 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조
• 조심2023서10486, 2024.3.28.: 가격변동의 특별한 사정을 여러 요인으로 종합 판단해야 한다는 기준과 관련해 인용된 결정
• 조심2024서2748, 2024.8.14.: 공동주택가격 하락과 주요 부동산 지표 하락에 관해 청구인이 원용한 결정

이 결정은 평가기간 밖 매매사례가액을 검토할 때 비교재산의 유사성, 평가심의위원회 심의, 시간에 따른 가격 안정성을 각각 따로 확인해야 한다는 점을 분명히 한다. 특히 시장 전체에 영향을 준 금리와 가격지표의 변화도 해당 재산의 시가성을 판단하는 주변 환경이 될 수 있다는 점이 중요하다.