[재조사] 평가기간 밖 매매가액과 배우자 상속공제 (조심2026부2380)

평가기간 밖에서 이루어진 당해 재산 거래, 평가기준일에 더 가까운 다른 호실의 거래, 상속재산가액 증액에 연동되는 배우자 상속공제가 한 사건에서 함께 다투어졌다. 조세심판원은 재산평가에 관한 청구인의 두 주장을 모두 받아들이지 않았지만, 처분청이 상속재산가액을 늘리고도 배우자 상속공제를 함께 늘리지 않은 부분은 잘못이라고 보았다.

이 결정은 당해 재산의 실제 거래라는 이유만으로 언제나 다른 비교 거래보다 우선하는 것은 아니라는 점을 보여준다. 먼저 그 거래가 법령상 시가로 인정되어야 우선 적용 문제로 넘어갈 수 있다. 또한 중개거래인지 직거래인지는 정상가액 여부를 판단하는 사정일 수 있지만, 직거래라는 형식만으로 제3자 사이의 거래가액을 곧바로 비정상가액으로 단정할 수는 없다.

사건 개요

공식 결정유형은 재조사로 표시되어 있다. 다만 공개된 주문은 처분청에 사실관계를 다시 조사하라고만 한 것이 아니라, 증액된 상속재산가액을 반영해 배우자 상속공제액을 재계산하고 과세표준과 세액을 경정하라고 정하고 있다. 나머지 심판청구는 기각되었다.

사실관계 구조

2023.12.10. 피상속인 사망과 상속 개시
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        +-- B재산: 생활형 숙박시설 5개 호실
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        |      +-- 2024.7.1. B 1119호 매매계약
        |      |      +-- 이후 해제
        |      |      +-- 청구인은 계약가액을 각 호실 신고가액으로 사용
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        |      +-- 2025.3.10. B 818호 매매계약
        |      |      +-- 평가기간 밖 당해 재산 거래
        |      |      +-- 기준시가의 41.6%
        |      |      +-- 평가심의위원회가 시가 불인정
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        |      +-- 2025.2.28. B 808호 매매계약
        |             +-- 이의신청에서 유사매매사례가액으로 채택
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        +-- C재산: 오피스텔 6개 호실
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               +-- 2023.11.24. C 1104호 매매계약
               |      +-- 평가기준일 16일 전
               |      +-- 나머지 4개 호실의 유사매매사례가액으로 적용
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               +-- 2024.6.10. C 705호와 706호 매매계약
                      +-- 해당 2개 호실에는 당해 재산 매매가액으로 적용
                      +-- 나머지 4개 호실에는 별도 재산의 비교 거래

2024.7.1. 상속세 신고
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2025.9.18. 조사 결과 상속재산가액 증액과 상속세 고지
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2026.2.6. 이의신청에서 B재산 평가액 일부 감액
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2026.8.12. 재산평가 쟁점 기각 + 배우자 상속공제 재계산

결정문은 C 705호와 706호의 계약일을 대부분 2024.6.10.으로 적고 심판원 판단도 이 날짜를 전제로 한다. 다만 사실관계의 한 대목에는 E가 2024.6.1. 계약을 체결하였다고 적혀 있다. 공개 원문 안의 날짜가 서로 일치하지 않으므로 이 글에서는 판단 부분이 채택한 2024.6.10.을 주된 날짜로 표시하되, 이 불일치를 숨기지 않는다.

처분 경위

피상속인은 2023.12.10. 사망했다. 청구인은 2024.7.1. 상속세 과세표준과 세액을 신고했다.

B재산은 생활형 숙박시설인 B 817호, 818호, 819호, 1118호, 1119호다. 청구인은 2024.7.1. 체결된 B 1119호의 매매계약상 가액인 OOO원을 기준으로 각 호실을 OOO원, 합계 OOO원으로 평가했다. 이 계약은 이후 해제되었다.

C재산은 오피스텔인 C 705호, 706호, 806호, 807호, 907호, 2056호다. 청구인은 2024.6.10. 계약된 C 705호와 706호의 각 매매가액 OOO원을 기준으로 나머지 호실까지 호별 OOO원, 합계 OOO원으로 신고했다.

처분청은 2025.4.3.부터 2025.6.11.까지 상속세 조사를 했다. B재산에 대해서는 해제된 계약을 근거로 한 신고가액을 부인하고 기준시가 합계 OOO원으로 평가했다. C재산 중 705호와 706호에는 신고가액 OOO원을 인정했지만, 나머지 호실에는 2023.11.24. 계약된 C 1104호의 매매가액을 호별 OOO원씩 적용했다. 처분청은 2025.9.18. 청구인에게 2023.12.10. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지했다.

청구인은 2025.11.19. 이의신청을 제기했다. 부산지방국세청장은 2026.2.6. B재산에 관하여 2025.2.28. 계약된 B 808호의 매매가액 OOO원을 유사매매사례가액으로 채택해 각 호실 OOO원, 합계 OOO원으로 낮췄다. C재산 부분은 받아들이지 않았다. 청구인은 2026.4.22. 심판청구를 제기했다.

확인된 사실과 증거

공개 결정문은 처분청이 제시한 심리자료 등에 따라 다음 사실을 확인했다. 다만 표의 상세 수치와 일부 거래 자료는 OOO로 가려져 있으므로 공개 원문이 보여주는 범위를 넘어 거래 조건이나 금액을 보충할 수는 없다.

• B재산의 신고가액은 2024.7.1. 계약되었다가 해제된 B 1119호의 매매가액을 각 호실에 적용한 금액이다.
• 청구인은 2025.6.10. B 818호의 2025.3.10. 매매가액 OOO원을 시가로 인정해 달라고 평가심의위원회에 신청했다.
• 평가심의위원회는 2025.6.25. 그 가액이 B 818호 기준시가 OOO원의 41.6%에 불과하고, 가격변동의 특별한 사정 없이 현저히 낮아 교환가치를 적정하게 반영한 정상가액으로 보기 어렵다는 이유로 시가로 인정하지 않았다.
• 처분청은 2025.6.27. 해제된 계약가액을 시가로 볼 수 없다는 이유로 B재산을 기준시가로 결정했다.
• 이의신청 단계에서는 2025.2.28. 계약된 B 808호 매매가액 OOO원이 동일하거나 유사한 재산의 매매가액으로 채택되었다.
• C 705호와 706호의 매매가액은 해당 두 호실에는 당해 재산 매매가액으로 적용되었다.
• C 806호, 807호, 907호, 2056호에는 C 1104호의 2023.11.24. 매매가액이 유사매매사례가액으로 적용되었다.
• C 1104호 거래일은 평가기준일인 2023.12.10.보다 16일 앞선다. C 705호와 706호 거래일은 판단 부분 기준으로 2024.6.10.이다.
• 공개 결정문에는 C 1104호 거래가 제3자 사이 거래라고 적혀 있다. 직거래라는 사정 외에 거래가액이 객관적으로 부당하다고 볼 특별한 사정이나 구체적 증빙은 확인되지 않았다고 판단했다.
• 상속재산가액이 당초 신고액보다 증가하면서 피상속인의 배우자 F가 실제 상속받은 재산도 OOO원에서 OOO원으로 증가한 것으로 나타났다.

여기서 평가심의위원회의 판단과 조세심판원의 판단은 구분해야 한다. 평가심의위원회는 B 818호의 평가기간 밖 거래가액을 시가로 인정할지를 심의했다. 조세심판원은 그 불인정 결과와 법정 요건을 전제로 처분청이 다른 유사매매사례가액을 적용한 처분에 잘못이 있는지를 판단했다.

핵심 쟁점

쟁점 1. 평가기간 밖 당해 재산 매매가액이 유사매매사례가액보다 우선하는가

B 818호의 거래는 평가기준일 전후 6개월의 평가기간이 지난 뒤 이루어졌다. 핵심은 그것이 당해 재산의 실제 거래라는 사실만으로 시가가 되는지, 아니면 평가심의위원회의 시가 인정이 먼저 필요한지였다.

쟁점 2. 직거래라는 이유로 더 가까운 유사매매사례가액을 배제할 수 있는가

C재산에는 시가로 볼 수 있는 비교 거래가 둘 이상 있었다. 처분청은 평가기준일 16일 전의 C 1104호 거래를 적용했다. 청구인은 이 거래가 직거래이므로 비정상가액이라고 주장했다. 쟁점은 직거래 형식만으로 제3자 사이 거래가액을 시가에서 제외할 수 있는지였다.

쟁점 3. 상속재산가액을 늘릴 때 배우자 상속공제도 다시 계산해야 하는가

처분청의 결정으로 상속재산가액과 배우자가 실제 상속받은 재산가액이 늘었다. 그럼에도 당초 신고 당시의 배우자 상속공제를 그대로 둔 것이 적법한지가 문제였다.

청구인 주장

B재산에 관한 주장

청구인은 B 818호의 2025.3.10. 매매가액이 비특수관계인 사이에서 공인중개사를 거쳐 형성된 당해 재산의 실제 거래가액이라고 주장했다. 상속세 신고기한 다음 날부터 법정결정기한까지 이루어진 거래이므로 시가로 인정해야 하고, 평가심의위원회가 운영규정상 검토 요소에 비추어 합리적 근거 없이 이를 배제했다고 보았다.

청구인은 처음 신고에 사용한 B 1119호 계약이 해제된 경위도 설명했다. 매수인은 해당 건물을 오피스텔로 알고 계약했으나 실제로는 생활형 숙박시설이었고, 용도 변경을 하지 않을 때의 이행강제금과 용도 변경 비용 문제 때문에 계약을 해제했다는 것이다. 이후 매수자를 찾지 못해 그 매매예정가액으로 신고했지만, 조사 과정에서 해제된 계약가액을 시가로 보기 어렵다는 점을 알게 되었다고 했다.

또한 당해 재산의 매매가액이 있으면 유사한 다른 재산의 매매가액보다 우선한다는 시행령 제49조 제2항 단서를 들었다. B 818호 거래가 당해 재산의 거래인 이상 B 808호 유사매매사례가액보다 먼저 적용해야 한다는 논리다.

C재산에 관한 주장

청구인은 C 705호와 706호만 상속세 신고기한 안에 거래되었으므로 그 매매가액을 나머지 C재산 각 호실에도 적용해야 한다고 주장했다. C재산 전부를 동시에 팔 목적으로 공인중개사 등에 의뢰했고 그중 일부가 팔린 것이므로, 해당 가액이 C재산 전체의 가치를 더 잘 보여준다고 보았다.

반면 처분청이 적용한 C 1104호 거래는 중개 표시가 없는 직거래이므로 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 형성된 정상가액이 아니라고 주장했다. 중개거래와 직거래를 달리 평가해야 한다는 입장이다.

배우자 상속공제에 관한 주장

청구인은 처분청의 결정으로 상속재산가액이 늘면서 배우자가 실제 상속받은 재산도 당초 OOO원에서 OOO원으로 증가했다고 주장했다. 따라서 신고 당시 적용한 배우자 상속공제 OOO원에 머물 것이 아니라 공제 한도와 실제 상속액을 다시 계산해 OOO원을 추가로 공제해야 한다고 했다.

처분청 의견

B재산에 관한 의견

처분청은 B 818호 매매가액이 기준시가의 41.6%에 불과하고 가격변동의 특별한 사정도 없어 정상적인 교환가치를 반영한 가액으로 보기 어렵다고 했다. 평가기간 밖 거래가액은 시행령 제49조에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 경우에만 포함될 수 있는데, 이 거래가액은 심의 결과 시가로 인정되지 않았다는 것이다.

처분청은 이의신청 결정에 따라 B재산에 기준시가가 아닌 B 808호의 유사매매사례가액을 적용해 이미 감액경정했다고 설명했다. B 808호는 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 동일하거나 유사한 재산 요건을 충족하고 평가기준일에 가장 가까운 비교 재산이라는 입장이다.

C재산에 관한 의견

처분청은 C 705호와 706호, 나머지 네 호실이 각각 별개의 자산이라고 보았다. 따라서 C 705호와 706호 거래가액은 해당 두 호실에 대해서만 당해 재산 매매가액이고, 나머지 호실에는 유사매매사례가액일 뿐이라고 했다.

유사매매사례가액이 둘 이상이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 적용해야 한다. C 1104호의 2023.11.24. 거래는 평가기준일인 2023.12.10.에 더 가깝고, C 705호와 706호의 2024.6.10. 거래는 그보다 멀다는 것이다. C 1104호가 직거래였더라도 제3자 사이의 거래이고, 객관적으로 부당하다고 볼 특별한 사정이 확인되지 않았으므로 중개거래와 달리 취급할 이유가 없다고 했다.

배우자 상속공제에 관한 의견

공개 결정문에는 이 쟁점에 관한 처분청 의견이 없음으로 기재되어 있다. 따라서 처분청이 별도의 반대 논리를 제시했다고 추정할 수 없다.

관련 법령

결정문에 실린 법령 가운데 판단에 직접 연결된 부분을 정리한다. 제19조 제1항은 원문을 그대로 옮겼고, 나머지는 공개 결정문의 조문을 사건과 관련된 범위에서 요약했다.

상속세 및 증여세법 제19조 제1항

거주자의 사망으로 상속이 개시되어 배우자가 실제 상속받은 금액의 경우 다음 각 호의 금액 중 작은 금액을 한도로 상속세 과세가액에서 공제한다.

결정문은 한도금액이 상속재산가액 등을 기초로 계산된다는 점에 주목했다. 처분청의 증액결정으로 상속재산가액과 배우자가 실제 상속받은 금액이 함께 늘었다면 공제액도 그 변화를 반영해 다시 계산해야 한다.

상속세 및 증여세법 제60조 제1항과 제3항 요지

이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.

제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

시가 평가가 원칙이고 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려울 때 적용된다. 다만 어떤 거래가액이 존재한다는 사실과 그 거래가액이 법령상 시가로 인정된다는 판단은 같은 것이 아니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 요지

평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 법정 요건에 따라 확인되는 가액을 시가로 본다. 다만 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다.

위 내용은 긴 조문을 사건과 관련된 범위에서 정리한 요지다. 평가기간 안의 거래와 평가기간 밖의 거래는 시가에 들어오는 절차가 다르다. 이 사건 B 818호 거래는 후자에 해당했다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 요지

제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

당해 재산 매매가액의 우선은 그 가액이 먼저 제1항에 따라 시가로 인정되는 것을 전제로 한다. 시가로 인정되지 않은 거래가액은 우선순위 비교에 들어갈 수 없다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 요지

재정경제부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다.

이 사건에서는 B 808호와 C 1104호 거래가 각각 다른 대상 호실의 유사매매사례가액으로 사용되었다. 유사성 판단은 재산의 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가와 같은 비교 요소를 전제로 한다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제1항 요지

제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정을 심의하기 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

평가심의위원회 심의는 평가기간 밖 거래가액에 관하여 단순한 참고 절차가 아니라 그 가액을 시가 범위에 포함시키기 위한 법정 구조의 일부로 작동한다.

상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항 요지

상속세의 법정결정기한은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월로 한다.

이 규정은 평가기간이 지난 뒤 어느 시점까지의 거래가 평가심의위원회 심의 대상이 될 수 있는지와 연결된다. 다만 그 기간 안에 거래가 있었다는 사실만으로 시가 인정이 끝나는 것은 아니다.

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제2호 요지

공동주택 외의 재산은 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산을 말한다.

공개 결정문은 B재산과 C재산의 상세 비교표를 OOO로 가리고 있다. 따라서 구체적인 면적 차이나 기준시가 차이를 이 글에서 새로 산출할 수는 없다. 다만 심판원은 처분청이 적용한 비교 거래의 유사성 자체를 뒤집지 않았다.

심판원 판단

1단계: B 818호 거래는 통상 평가기간 밖에 있었다

상속개시일이자 평가기준일은 2023.12.10.이고, B 818호 매매계약일은 2025.3.10.이다. 이 거래는 상속재산에 적용되는 평가기준일 전후 6개월의 평가기간을 지난 뒤 성립했다. 따라서 평가기간 안의 거래가액처럼 곧바로 시행령 제49조 제1항의 시가로 들어갈 수 없었다.

2단계: 평가기간 밖 거래에는 평가심의위원회 심의가 필요했다

시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 거래가 있더라도 가격변동의 특별한 사정이 없고 평가심의위원회 심의를 거쳐야 시가에 포함시킬 수 있도록 한다. 청구인은 실제로 B 818호 거래가액의 시가 인정을 신청했다.

평가심의위원회는 2025.6.25. 이를 받아들이지 않았다. 거래가액이 기준시가의 41.6%에 불과했고, 가격변동의 특별한 사정 없이 현저히 낮아 정상적인 교환가치를 반영한 가액으로 보기 어렵다고 판단했다.

3단계: 당해 재산 거래 우선 원칙은 적법한 시가임을 전제로 한다

청구인의 가장 중요한 논리는 B 818호가 당해 재산이므로 B 808호라는 다른 호실의 거래보다 우선해야 한다는 것이었다. 심판원은 적용 순서를 달리 보았다.

첫째, 해당 거래가액이 시행령 제49조 제1항에 따라 시가로 인정되어야 한다. 둘째, 시가로 인정되는 가액이 여럿이면 당해 재산 거래 우선이나 평가기준일과의 시간적 근접성을 따진다. B 818호 거래가액은 첫 단계에서 시가로 인정되지 않았으므로 둘째 단계의 우선 원칙을 적용할 전제가 없었다.

따라서 심판원은 이의신청에서 채택된 B 808호 유사매매사례가액을 적용한 처분에 잘못이 없다고 판단했다. 평가심의위원회가 인정하지 않은 거래가액보다 유사매매사례가액이 본질적으로 우월하다는 뜻이 아니라, 비교 대상이 되려면 각 거래가액이 먼저 법정 시가의 문턱을 넘어야 한다는 판단이다.

4단계: C재산의 각 호실은 별개의 재산이다

C 705호와 706호의 거래가액은 해당 두 호실에 대해서는 당해 재산 매매가액이다. 그러나 C 806호, 807호, 907호, 2056호는 별개의 재산이다. C재산 전체를 함께 팔려고 의뢰했다는 청구인의 사정만으로 두 호실의 매매를 나머지 네 호실의 당해 재산 매매로 바꿀 수는 없다.

따라서 나머지 네 호실에는 유사매매사례가액을 적용해야 했다. 심판원은 후보 거래가 둘 이상이라고 보고 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액을 선택했다.

5단계: 평가기준일과의 시간적 거리가 C 1104호 거래를 가리켰다

C 1104호 거래일은 2023.11.24.로 평가기준일보다 16일 앞섰다. C 705호와 706호 거래일은 판단 부분 기준 2024.6.10.으로 평가기준일에서 6개월이 지난 시점이었다. 심판원은 시행령 제49조 제2항의 문언에 따라 C 1104호 거래가 시간적으로 더 가깝다고 보았다.

여기서 단순히 날짜만 비교한 것은 아니다. 두 거래가 모두 나머지 네 호실에 관한 유사매매사례가액 후보라는 전제 아래, 법령이 정한 선택 기준인 평가기준일과의 근접성을 적용했다.

6단계: 직거래 형식만으로 비정상가액을 단정할 수 없다

청구인은 C 1104호 거래가 직거래라서 자유로운 거래가액이 아니라고 주장했다. 심판원은 이를 받아들이지 않았다. 제3자 사이의 거래인 이상 직거래라는 사정만으로 중개거래와 달리 보거나 비정상가액이라고 단정할 수 없다고 했다.

중요한 것은 중개업자의 개입 여부 하나가 아니라 거래당사자의 관계, 가격 결정 과정, 거래가액이 객관적으로 부당한지, 이를 뒷받침하는 구체적 자료가 있는지다. 이 사건의 공개 기록에서는 직거래라는 점 외에 C 1104호 거래가액을 배척할 특별한 사정이나 구체적 증빙이 확인되지 않았다.

7단계: 증액결정은 배우자 상속공제 재계산으로 이어져야 한다

재산평가 쟁점에서 처분청 판단이 유지되면서 상속재산가액은 신고액보다 증가했다. 그 결과 배우자가 실제 상속받은 재산가액과 상속재산가액을 기초로 하는 공제 한도도 함께 달라졌다.

심판원은 이 증가가 처분청의 경정에서 비롯되었다는 점을 강조했다. 처분청이 과세표준을 계산할 때 상속재산가액 증가만 반영하고 그 증가에 상응하는 배우자 상속공제를 반영하지 않는다면 서로 연결된 계산 요소를 한쪽만 바꾸는 결과가 된다.

이에 따라 심판원은 증액된 상속재산가액 중 배우자가 실제 상속받은 금액에 맞추어 배우자 상속공제액을 다시 계산하고, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정해야 한다고 판단했다. 이 부분에서 청구인의 주장이 받아들여졌다.

주문과 쟁점별 결론

부산진세무서장이 2025.9.18. 청구인에게 한 2023.12.10. 상속분 상속세 OOO원(이의신청에서 OOO원으로 감액됨)의 부과처분은, 증액결정으로 인해 증가된 상속재산가액을 반영하여 배우자 상속공제액을 재계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

법리 기준 비교

공개 결정문의 [참조결정]과 [따른결정]에는 사건번호가 기재되어 있지 않다. 따라서 확인되지 않은 비교 결정례나 판례의 사건번호를 덧붙이지 않고, 이 결정에서 확인되는 법리 기준만 비교한다.

이 비교는 다른 사건의 결론을 일반화한 것이 아니다. 이 사건의 조문 적용 순서를 정리한 것이다. 특히 평가기간 밖 거래는 거래 존재, 법정 기간, 가격변동 사정, 평가심의위원회 심의, 정상가액 여부, 다른 시가 후보와의 우선순위를 차례로 나누어 검토해야 한다.

실무 시사점

1. 당해 재산의 실제 거래라는 말만으로는 부족하다

상속재산과 동일한 호실이 실제로 팔렸다면 강한 자료처럼 보인다. 그러나 거래일이 평가기간 밖이라면 시가 포함 절차를 먼저 통과해야 한다. 평가심의위원회 심의가 필요한 사건에서 납세자는 거래가 있었다는 사실만이 아니라 평가기준일과 거래일 사이 가격변동, 거래 경위, 당사자 관계, 가격 결정 과정, 기준시가와의 차이를 설명해야 한다.

2. 현저한 가격 차이는 거래의 정상성을 설명해야 할 신호다

이 사건에서 B 818호 거래가액은 기준시가의 41.6%였다. 심판원은 이 수치와 가격변동의 특별한 사정이 확인되지 않았다는 점을 함께 보았다. 낮은 가격 자체가 언제나 시가를 부정하는 것은 아니지만, 차이가 클수록 왜 그 가격이 정상적인 교환가치인지 보여주는 자료가 중요해진다.

생활형 숙박시설의 용도 제한, 이행강제금 위험, 용도 변경 비용처럼 가격에 영향을 줄 수 있는 사정이 있다면 주장에 그치지 않고 평가기준일과 거래일 각각의 상태, 실제 부담 예상액, 같은 건물의 거래 흐름과 연결해야 한다. 이 결정은 그러한 사정이 B 818호 가액의 현저한 차이를 설명하는 것으로 받아들여졌다고 밝히지 않았다.

3. 직거래와 중개거래를 이분법으로 나누지 않는다

중개업자가 없다는 이유만으로 거래가액을 배제하기는 어렵다. 직거래 여부는 확인 항목 가운데 하나다. 거래당사자가 독립된 제3자인지, 대금이 실제 지급되었는지, 별도 약정이나 부담이 있는지, 거래 당시 공개 매물과 비교해 가격이 어떠했는지, 가격 결정 과정이 설명되는지를 함께 봐야 한다.

직거래 가액을 공격하려면 직거래이므로 낮다는 주장보다 객관적 부당성을 보여주는 구체적 증빙이 필요하다. 반대로 직거래 가액을 방어하려면 계약서만이 아니라 자금 흐름과 협상 자료까지 준비하는 편이 안전하다.

4. 구분소유 재산은 호실별 평가 단위를 먼저 확정한다

여러 호실을 한꺼번에 팔려고 했더라도 실제 계약이 일부 호실에 대해서만 체결되었다면 각 호실은 별개의 평가 단위가 될 수 있다. 일부 호실의 거래가액을 다른 호실에 적용하려면 당해 재산 거래라고 주장하기보다 유사매매사례가액의 요건을 충족하는지 검토해야 한다.

따라서 같은 건물이라는 사실만으로 충분하지 않다. 면적, 위치, 층, 용도, 종목, 기준시가, 내부 상태, 권리관계와 거래 시점을 호실별로 정리해야 한다. 공개 결정문에서 상세 표는 OOO로 가려졌지만, 시행규칙이 요구하는 유사성 요소를 충족했다는 판단 구조는 분명하다.

5. 증액경정에서는 연동되는 공제도 함께 다시 본다

세무조사로 상속재산가액이 늘면 과세가액만 커지는 것이 아니다. 배우자 상속공제처럼 상속재산가액이나 실제 상속액에 연동되는 항목도 바뀔 수 있다. 증액된 자산별 귀속, 상속분할 결과, 배우자가 실제 상속받은 금액, 공제 한도를 한 번에 다시 계산해야 한다.

이 사건에서 처분청은 재산가액을 늘렸지만 배우자 상속공제를 그에 맞게 늘리지 않았다. 심판원은 이 계산의 비대칭을 바로잡았다. 조사 대응 단계에서 과세관청의 증액 항목만 다투지 말고 그 증액이 납세자에게 유리하게 작용하는 공제 항목도 함께 찾아야 한다.

실무 체크리스트

평가기간 밖 당해 재산 거래

• 평가기준일과 매매계약일을 정확히 대조했는가
• 거래가 평가기간 안인지, 평가기간 뒤 법정결정기한 안인지 구분했는가
• 평가심의위원회 심의가 필요한 거래인지 확인했는가
• 평가기준일부터 거래일까지 재산의 용도와 이용 상태 변화를 정리했는가
• 주변 환경과 시장가격 변동을 같은 기준의 자료로 설명할 수 있는가
• 거래당사자의 특수관계 여부를 확인했는가
• 가격 결정 과정과 협상 자료를 확보했는가
• 계약금과 잔금 등 실제 대금 지급 자료를 확보했는가
• 기준시가나 인근 거래와 큰 차이가 있다면 그 원인을 수치와 자료로 설명했는가
• 해제된 계약과 실제 이행된 계약을 구분했는가

유사매매사례가액

• 평가대상 재산과 비교 재산을 호실별로 구분했는가
• 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가의 유사성을 표로 정리했는가
• 시가 후보가 둘 이상이면 평가기준일과의 거리를 계산했는가
• 당해 재산 거래 우선 원칙을 적용하기 전에 그 거래가 적법한 시가인지 확인했는가
• 일부 호실 거래를 다른 호실의 당해 재산 거래로 잘못 분류하지 않았는가
• 직거래라는 형식 외에 거래가액의 객관적 부당성을 보여주는 자료가 있는가
• 중개거래라는 형식만으로 정상가액이라고 단정하지 않았는가

배우자 상속공제

• 조사와 경정으로 늘어난 상속재산을 상속인별로 다시 배분했는가
• 배우자가 실제 상속받은 금액을 증액 후 기준으로 다시 계산했는가
• 상속재산가액에 연동되는 공제 한도를 다시 계산했는가
• 신고 당시 공제액을 그대로 둔 채 세액만 늘리지 않았는가
• 증액 항목과 감액 항목을 모두 반영한 최종 과세표준 계산표가 있는가
• 처분청 결정문과 세액계산서에서 공제 반영 여부를 대조했는가

정리

조세심판원은 B재산과 C재산의 평가에 관한 처분을 유지했다. 평가기간 밖 B 818호 거래가액은 평가심의위원회가 시가로 인정하지 않았으므로 당해 재산 거래 우선 원칙을 적용할 수 없었다. C재산에서는 각 호실을 별개의 재산으로 보고, 평가기준일에 더 가까운 C 1104호 거래를 나머지 네 호실의 유사매매사례가액으로 적용했다. 직거래라는 사정만으로 그 가액을 배제할 수도 없다고 보았다.

그러나 재산가액 증액과 공제 계산은 분리할 수 없었다. 처분청의 결정으로 상속재산가액과 배우자의 실제 상속액이 늘었다면 배우자 상속공제도 같은 기초에서 다시 계산해야 한다. 결국 이 사건의 납세자 구제는 재산평가 기준을 뒤집는 방식이 아니라, 증액경정에 따라 함께 움직여야 할 공제를 바로잡는 방식으로 이루어졌다.

참고 자료

• 조세심판원 조심2026부2380 공식 결정
• 상속세 및 증여세법 제19조, 제60조, 제61조, 제76조
• 상속세 및 증여세법 시행령 제49조, 제49조의2, 제78조
• 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조
• 평가심의위원회 운영 규정 제36조, 제38조

공개 결정문의 [참조결정]과 [따른결정]은 비어 있다. 확인되지 않은 비교 사건번호는 인용하지 않았다.