[취소] 미납 할부금이 양도가액에 포함된다면 취득가액에도 반영해야 한다 (조심2026인0914)

양수인이 대신 납부한 미납 할부금을 양도가액에 넣었다면, 그 금액이 청구인의 취득 단계에서도 자산을 얻기 위해 부담한 대가였는지를 함께 살펴야 한다. 조세심판원은 계약서에 해당 금액이 뚜렷하게 적혀 있지 않다는 사정만으로 취득가액에서 배제하지 않았다. 채권 관계, 아파트 소유권의 이동, 최초 취득자를 채무자로 한 근저당권, 입주금 납부 내역, 유사매매사례가액, 후속 취득세 납부 자료를 종합해 거래의 실제 대가를 판단하였다.

이 사건은 신고서나 한 장의 계약서에 적힌 숫자만으로 실지거래가액이 확정되는 것은 아니라는 점을 보여준다. 여러 사람을 거친 명의 이전과 채권 회수가 결합된 거래에서는 누가 어떤 채무를 부담했고, 그 부담이 자산 취득과 어떤 대가 관계를 이루는지를 객관적 자료로 이어 붙이는 작업이 핵심이다.

사건 개요

주문

남동세무서장이 2025.6.9. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

주문은 일부 세액을 다시 계산하라는 경정이나 사실을 더 조사하라는 재조사가 아니라 부과처분의 취소다. 심판원은 쟁점금액을 취득가액에 넣어야 한다는 청구인의 주장을 받아들였고, 그 결과 이 사건 처분 전체가 유지될 수 없다고 판단하였다.

거래 구조

2016.4.11.부터 2019.12.2.까지
B ── 사업자금 요청 ──> 청구인 ── 금전 대여
   │
   └── 2020.10.26. 기준 미회수 대여금 존재 주장
                    │
                    v
B ── 2018.7.27. 분양계약 ──> 쟁점아파트
│                              │
│                              └── 미납 할부금과 옵션비용인 쟁점금액 잔존
│
└── 소유권 이동: B ──> D ──> 청구인 ──> A
                         2021.7.21.   2021.10.29.
                              │             │
                              │             └── A가 쟁점금액을 납부
                              │                  2023.6.1. 관련 취득세 납부
                              │
                              └── 청구인은 채권 회수 대가로 취득했다고 주장

진천군수 ── 쟁점금액이 양수대가에 포함된다는 과세자료 통보 ──> 처분청
처분청 ── 쟁점금액을 양도가액에만 추가 ──> 양도소득세 경정·고지
청구인 ── 쟁점금액은 취득가액에도 포함된다고 다툼 ──> 조세심판원
조세심판원 ── 여러 객관적 자료를 종합해 청구인 주장 인용 ──> 처분 취소

등기상 청구인의 직접 전 소유자는 D다. 그러나 청구인은 실질적으로 B에 대한 채권을 회수하기 위해 쟁점아파트를 넘겨받았다고 주장하였다. 이 사건의 어려움은 등기와 계약의 겉모양, 청구인이 말하는 채권 회수의 실제 경위, 그리고 최종 양수인 A가 납부한 미납 할부금이 서로 다른 자료에 흩어져 있었다는 데 있다.

처분 경위

청구인은 2021.7.21. 쟁점아파트를 취득하고 2021.10.29. A에게 양도하였다. 2021.11.22. 예정신고에서는 취득가액과 양도가액을 각각 OOO원으로 신고하고 양도소득세를 OOO원으로 신고하였다.

진천군수는 A가 납부한 쟁점아파트의 미납 할부금 OOO원이 신고된 양도가액에서 빠졌다고 보았다. 2023.6.9. 실제 양도가액이 OOO원이라는 과세자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 이 자료를 토대로 쟁점금액을 청구인의 양도가액에 더했다. 그러나 같은 금액을 청구인의 취득가액에는 더하지 않았다.

처분청은 보유기간이 1년 미만인 주택에 해당한다고 보아 단기보유 세율 70%를 적용하고, 2025.6.9. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 청구인은 2025.9.5. 이의신청을 거쳐 2025.12.30. 심판청구를 제기하였다.

확인된 사실과 자료

심판원이 확인한 사실은 청구인의 진술만으로 구성되지 않는다. 결정문은 아래 자료들을 서로 연결해 판단하였다.

1. 등기사항전부증명서

등기상 쟁점아파트의 소유권은 B에서 D, D에서 청구인, 청구인에서 A로 이동하였다. 청구인은 2021.7.21. D로부터 쟁점아파트를 취득했고 2021.10.29. A에게 양도한 것으로 나타난다. 한편 최초 취득자인 B를 채무자로 한 근저당권 설정 내역도 확인되었다.

이 자료는 두 가지를 함께 보여준다. 직접적인 명의 이전만 보면 청구인의 상대방은 D이지만, 아파트에 남아 있던 채무 관계의 출발점은 B였다는 점이다. 심판원은 등기상 직접 상대방만으로 거래의 실제 구조를 닫지 않았다.

2. 매매계약서와 임대차계약서

청구인과 A 사이의 매매계약서는 두 건이 확인되었다. 신고 때 제출한 계약서는 2021.10.29. 작성본이고, 이의신청 때 제출한 계약서는 2021.9.24. 작성본이다. 이의신청 때 제출한 계약서에는 특약사항이 포함되어 있었다.

청구인은 특약사항에 근저당권 설정 중도금 채권최고액 OOO원 인수조건이 적혀 있다고 주장하였다. 반면 처분청은 청구인이 D에게서 취득할 당시의 계약서에서 근저당 승계 부분이 확인되지 않고 이를 뒷받침할 증빙도 제출되지 않았다고 보았다. 계약서가 쟁점금액의 취득가액성을 곧바로 확정하는 자료는 아니었던 셈이다.

3. 입주금 납부확인원과 금융거래 내역

쟁점아파트는 B가 2018.7.27. 계약한 아파트로 2018년 11월 입주 대상이었다. 총 주택가격 OOO원 가운데 미납 할부금 OOO원과 옵션비용 OOO원을 합한 쟁점금액이 남아 있었다. 결정문은 선납할인액을 반영하지 않을 경우의 미납액도 따로 언급하지만 공개 원문에서는 금액이 OOO로 가려져 있다.

입주금 납부확인원과 금융거래 내역에 따르면 A는 2021.10.29. 쟁점금액을 납부하였다. 이는 쟁점금액이 단순한 주장이나 장부상 숫자가 아니라 아파트에 연결된 실제 미납 부담이었다는 점을 뒷받침하였다.

4. 차용금증서와 법원 판결

청구인은 B에게 사업자금을 빌려주고 돌려받지 못한 돈이 있었다고 주장하며 차용금증서를 제출하였다. 또한 신용보증기금이 제기한 구상금 등 청구 소송의 대전지방법원 2023.2.1. 선고 OOO 판결과 대전고등법원 2023.8.23. 선고 OOO 판결을 제출하였다.

해당 판결들에서 쟁점아파트 자체에 관한 내용은 확인되지 않았다. 따라서 이 판결이 아파트 양수의 대가 관계를 직접 증명한 것은 아니다. 다만 판결에는 B가 청구인에게 연대보증채무 OOO원을 부담한 사실과 청구인이 B 소유 부동산에 근저당권을 설정했던 사실이 나타났다. 심판원은 이를 B와 청구인 사이의 실재하는 채권 관계를 뒷받침하는 자료로 사용하였다.

5. 유사매매사례가액

결정문은 같은 단지의 비슷한 면적 주택에 관한 유사매매사례가액을 확인하였다. 청구인이 신고한 취득가액에 쟁점금액을 더한 금액은 당시 유사매매사례가액과 거의 비슷한 수준이었다. 반대로 쟁점금액을 빼면 신고 취득가액은 유사매매사례가액의 58%에 불과하였다.

유사매매사례가액은 그 자체로 청구인의 취득가액을 대체한 것이 아니다. 신고된 낮은 취득가액만으로는 거래의 실제 대가를 설명하기 어렵다는 점을 확인하는 보조 지표로 쓰였다.

6. A의 부동산거래신고 소명서와 취득세 납부확인서

A가 진천군수에게 낸 부동산거래신고 소명서에는 쟁점금액을 양수대가에 포함해 거래한 것으로 적혀 있었다. A는 쟁점금액과 관련해 부과된 취득세 OOO원을 2023.6.1. 납부하였다.

이 자료는 과세관청이 쟁점금액을 A의 취득대가로 보았고 A도 그에 따른 취득세를 실제 납부했다는 점을 보여준다. 심판원은 같은 자산과 같은 부담에 관한 이 후속 자료를 청구인의 취득 단계와 단절해 보지 않았다.

핵심 쟁점

이 사건에서 양도가액 자체는 다툼이 아니었다. 청구인은 A가 납부한 쟁점금액을 자신의 양도가액에 포함하는 것에 이의를 제기하지 않았다. 다툼은 오직 그 금액을 청구인의 취득가액에도 포함할 수 있는지에 집중되었다.

이를 나누면 다음 세 질문이 된다.

1. 매매계약서에 쟁점금액이 뚜렷하게 적혀 있지 않아도 다른 증빙으로 취득 대가를 객관적으로 확인할 수 있는가.
2. 등기상 직접 전 소유자가 D인 상황에서 B에 대한 채권 회수와 쟁점아파트 취득 사이의 대가 관계를 인정할 수 있는가.
3. 최종 양수인 A가 부담한 미납 할부금이 청구인의 양도가액에 들어간다면, 같은 금액이 청구인의 취득 단계에서도 부담한 대가로 이어지는가.

심판원은 세 질문 모두를 개별 자료 하나가 아니라 전체 거래의 연결성으로 풀었다.

청구인 주장

청구인은 B와 초등학교 동창이고, C의 대표이사인 B가 사업자금을 요청할 때마다 2016.4.11.부터 2019.12.2.까지 약 OOO원을 대여했다고 주장하였다. 일부를 돌려받았지만 2020.10.26. 기준 OOO원을 돌려받지 못한 상태였다고 하였다.

B는 2020.6.30.까지 OOO원을 갚겠다는 차용금증서를 작성했으나 이를 이행하지 않았다. 청구인이 법적 대응을 예고하자 B는 자신이 분양받은 쟁점아파트를 넘겨주겠다고 구두로 약속했다는 것이 청구인의 설명이다.

그러나 B는 2020.12.3. 쟁점아파트의 소유권을 자신의 처제 D에게 이전하였다. 청구인은 B에게 항의하면서 B 소유의 충청북도 음성군 OOO 외 4필지에 근저당권을 설정하였다. 이후 2021.7.21. 쟁점아파트의 명의가 청구인에게 이전되었다.

청구인은 쟁점아파트를 취득하면서 B가 납부하지 못한 할부금이 남아 있다는 사실을 고려했다고 주장하였다. 신고 당시에는 이 미납 할부금이 취득가액에서 빠지는 것으로 잘못 이해해 반영하지 못했을 뿐, 실제 취득 대가는 차용금증서에 나타난 금액과 쟁점금액을 합한 금액이라는 입장이다.

청구인은 별도의 잔여 채권 때문에 근저당부동산에 대한 근저당권을 유지했고 경매 배당도 받았다고 하였다. 다만 신용보증기금이 근저당권 설정을 사해행위라고 다투어 소송을 제기했고, 청구인은 판결에 따라 배당금을 반환하였다. 청구인은 이 판결이 B에 대한 자신의 채권이 실제 존재했다는 점을 보여준다고 주장하였다.

또한 A가 쟁점금액을 양수대가로 소명하고 관련 취득세를 납부한 사실, B를 채무자로 한 근저당권 설정, A와의 계약서 특약, 유사매매사례가액을 근거로 쟁점금액의 취득가액성을 주장하였다. 쟁점금액을 빼면 신고 취득가액이 정상적인 시장 수준과 지나치게 벌어진다는 점도 강조하였다.

처분청 의견

처분청은 청구인이 신고한 양도가액에 임대보증금 승계액과 현금수취액이 들어 있고, 여기에 A가 납부한 쟁점금액을 더해야 한다고 보았다. 청구인도 양도가액에 관해서는 다투지 않았다.

그러나 취득가액은 달리 보았다. 등기상 청구인은 B가 아니라 D에게서 쟁점아파트를 취득하였다. 청구인과 D 사이의 계약서에서는 근저당 승계에 관한 내용이 확인되지 않고 관련 증빙도 제출되지 않았으므로 쟁점금액을 청구인의 취득가액에 포함할 수 없다는 의견이었다.

처분청은 청구인이 낸 법원 판결에서도 청구인이 쟁점아파트를 B에게서 취득했다는 사실은 확인되지 않는다고 지적하였다. B에 대한 채권이 존재한다는 사실과 그 채권의 변제로 쟁점아파트를 취득했다는 사실은 구별해야 하고, 후자의 객관적 증명이 부족하다는 논리다.

처분청 의견의 중심은 형식만 고집한 데 있지는 않다. 쟁점금액이 청구인의 취득 대가였다는 연결 고리가 취득계약서와 직접 지급 증빙에서 드러나지 않는다는 증명 문제를 제기한 것이다. 다만 심판원은 다른 자료들을 합쳐 그 연결 고리가 충분히 확인된다고 판단하였다.

관련 법령

국세기본법 제14조

국세기본법 제14조 제1항은 명의와 실제 귀속이 다르면 실제 귀속자를 납세의무자로 보고, 제2항은 과세표준 계산에서 거래의 이름이나 형식보다 실제 내용을 따르도록 한다. 제3항은 제3자를 거치거나 둘 이상의 행위 또는 거래를 이용해 세법상 혜택을 부당하게 받으려는 것으로 인정되는 경우에 경제적 실질에 따라 직접 거래 또는 연속된 하나의 거래로 보도록 한다.

이 사건 결정문은 제14조를 관련 법령에 실었지만, 최종 판단은 청구인의 채권 관계와 아파트에 남은 미납 부담을 객관적 자료로 확인해 쟁점금액을 실지거래가액에 포함할 수 있는지에 맞춰져 있다.

소득세법 제96조 제1항

제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

처분청은 A가 납부한 쟁점금액을 청구인의 양도가액에 포함했고, 청구인은 그 양도가액을 다투지 않았다. 다만 결정문은 처분청이 소득세법 제96조를 직접 근거로 들었다고 적지는 않는다.

소득세법 제97조 제1항 제1호

거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에는 취득가액이 포함되고, 그 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 한다. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한다.

결정문에 실린 조문을 줄여 인용한 요지다. 이 사건은 취득가액을 추계하는 사건이 아니라, 여러 증빙으로 실제 취득 대가를 어디까지 확인할 수 있는지를 다룬 사건이다.

소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호

법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 제89조 제1항 및 제3항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 포함한다.

결정문에 실린 조문을 줄여 인용한 요지다. 취득가액은 계약서 표면의 매매대금만을 뜻하는 것이 아니라 자산 취득을 위해 실제 부담한 취득원가 상당액을 포괄한다.

소득세법 제104조

결정문에 따르면 보유기간이 1년 미만인 주택에는 양도소득 과세표준의 70% 세율이 적용된다. 처분청은 청구인이 2021.7.21. 취득하고 2021.10.29. 양도한 것으로 보아 이 세율을 적용하였다. 그래서 취득가액에서 쟁점금액을 빼는 판단은 세액에 큰 영향을 미쳤다.

심판원 판단

1단계: 실지거래가액의 판단 기준을 세웠다

심판원은 실제거래가액이란 거래 당시 자산을 취득하거나 양도하고 그 대가로 주고받은 금액으로서, 매매계약과 그 밖의 증빙자료에 의해 객관적으로 인식되는 가액이라고 보았다. 결정문은 이 기준의 근거로 대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등을 들었다.

이 기준에서 중요한 말은 매매계약만이 아니라 그 밖의 증빙자료도 본다는 점이다. 계약서에 특정 부담이 적혀 있지 않다는 사실은 중요한 불리한 사정이지만, 다른 자료로 실제 대가 관계가 객관적으로 드러난다면 그것만으로 판단이 끝나지 않는다.

2단계: B에 대한 채권의 실재를 확인했다

법원 판결은 쟁점아파트 취득 자체를 직접 다루지 않았다. 심판원도 그 한계를 분명히 적었다. 다만 판결에서 B의 연대보증채무와 청구인이 B 소유 부동산에 근저당권을 설정했던 사실이 나타났다. 차용금증서도 별도로 제출되었다.

심판원은 이 자료들로 청구인이 B에게서 받을 채권이 있었다는 사실을 인정할 수 있다고 보았다. 이를 토대로 채권 회수를 위해 쟁점아파트를 취득했다는 청구인의 설명에 신빙성이 있다고 판단하였다. 판결의 확인 범위를 넘어서 아파트 취득 원인 자체가 판결로 확정되었다고 본 것은 아니다.

3단계: 신고 취득가액의 경제적 합리성을 점검했다

청구인이 신고한 취득가액만 놓고 보면 당시 유사매매사례가액의 58% 수준이었다. 반면 그 취득가액에 쟁점금액을 더하면 유사매매사례가액과 거의 비슷해졌다.

심판원은 유사매매사례가액을 취득가액으로 바로 확정하지 않았다. 대신 청구인이 주장하는 대가 구조가 시장 상황과 맞는지 점검하는 보조 근거로 사용하였다. 신고 취득가액만으로는 정상적인 거래 대가를 설명하기 어렵다는 점이 청구인의 설명을 뒷받침하였다.

4단계: 아파트에 붙어 있던 미납 부담의 흐름을 확인했다

등기사항전부증명서에는 B에서 D, 청구인, A로 이어지는 소유권 이동과 B를 채무자로 한 근저당권이 나타났다. 입주금 납부확인원과 금융거래 내역에는 B가 아파트를 취득하며 남긴 미납 할부금과 옵션비용을 A가 2021.10.29. 모두 납부한 사실이 나타났다.

이로써 쟁점금액은 B와 청구인 사이의 말로만 존재한 금액이 아니라 쟁점아파트에 실제로 남아 최종 양수인이 부담한 금액으로 확인되었다. 심판원은 소유권 이동과 채무 부담의 흐름이 하나의 자산을 중심으로 이어진다고 보았다.

5단계: 지방세 자료로 후속 거래의 대가성을 확인했다

A의 소명서에는 쟁점금액이 양수대가에 포함된 것으로 기재되어 있었다. A는 진천군수가 쟁점금액을 취득가액에 더해 부과한 취득세를 2023.6.1. 납부하였다.

이 자료만으로 청구인의 과거 취득가액이 자동 확정되는 것은 아니다. 그러나 같은 아파트의 후속 취득 단계에서 쟁점금액이 실제 취득대가로 처리되었다는 객관적 사정이다. 심판원은 이를 입주금 자료, 금융 자료, 등기 자료와 함께 보았다.

6단계: 양도가액과 취득가액의 연결을 판단했다

처분청은 A가 부담한 쟁점금액을 청구인의 양도가액에는 넣었다. 이는 A의 대납이 청구인이 받은 양도대가의 일부라는 판단이다. 심판원은 앞서 확인한 채권과 미납 부담의 흐름을 고려하면 같은 쟁점금액을 청구인의 취득 단계에서는 전혀 대가가 아닌 것으로 끊어 볼 수 없다고 판단하였다.

결국 쟁점금액은 청구인의 양도가액뿐 아니라 취득가액에도 포함된다고 보는 데 무리가 없고, 이를 양도가액에만 더해 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 결론 내렸다.

법리 기준 비교

원문의 [참조결정]과 [따른결정]에는 사건번호가 기재되어 있지 않다. 따라서 확인되지 않은 심판례를 새로 붙이지 않고, 이 사건 결정문이 직접 인용한 실지거래가액의 법리와 일반적인 증명 구조만 비교한다.

결정문이 인용한 대법원 2010두27592 판결의 핵심 법리도 계약서 명칭이나 적힌 금액만 보는 것이 아니라, 거래 당시 실제 대가로 주고받아 객관적 증빙으로 확인되는 금액을 실제거래가액으로 본다는 데 있다. 다만 이 글은 해당 판결의 별도 사실관계가 이 사건과 같다고 단정하지 않는다. 비교의 범위는 결정문이 원용한 실지거래가액 판단 기준에 한정한다.

이 결정의 의미

계약서 누락이 곧 취득가액 배제는 아니다

계약서에 채무 인수나 대납액이 빠져 있으면 납세자에게 불리하다. 그러나 그것만으로 실제 취득 대가가 아니라고 확정되는 것은 아니다. 거래와 연결된 금융 흐름, 채권 자료, 등기, 제3자의 납부, 공공기관의 과세자료가 서로 맞물리면 실지거래가액을 다르게 확인할 수 있다.

채권 회수형 부동산 취득은 원인과 대가를 나눠 입증해야 한다

기존 채권이 있다는 사실만으로 부동산 취득가액이 정해지지는 않는다. 채권의 존재, 부동산을 넘겨받게 된 원인, 채권 중 얼마가 취득 대가로 충당되었는지, 자산에 남아 있던 채무를 누가 부담했는지를 각각 입증해야 한다. 이 사건에서는 판결과 차용금증서가 채권의 실재를, 등기와 입주금 자료가 자산 및 부담의 연결을, 유사매매사례가액이 금액의 합리성을 보완하였다.

양도가액과 취득가액은 같은 금액이라도 각각 검토해야 한다

양수인의 대납액이 양도자에게 귀속되는 양도대가라면 양도가액에 들어갈 수 있다. 그러나 그 사실만으로 양도자의 취득가액에도 자동으로 들어가는 것은 아니다. 반대로 취득가액에서 자동으로 빠지는 것도 아니다. 각 단계의 법률관계와 실제 부담을 따로 확인해야 한다.

이 사건에서는 쟁점금액이 최초 취득 때부터 아파트에 남아 있었고 소유권 이전을 거쳐 최종 양수인이 납부했다는 흐름이 확인되었다. 이 점이 양도 단계와 취득 단계를 이어 주었다.

시가는 직접 증거보다 보조 검증 수단으로 쓰였다

유사매매사례가액이 취득가액 그 자체로 채택된 것은 아니다. 신고가액만 인정할 때 생기는 비정상적인 차이를 점검하고, 청구인의 대가 구조가 경제적으로 자연스러운지를 검증하는 데 쓰였다. 실무에서도 시가 자료는 금융 흐름과 계약 관계를 대신하기보다 그 설명의 합리성을 보완하는 자료로 구성하는 편이 안전하다.

실무 시사점

첫째, 채무 인수나 제3자 대납이 있는 부동산 거래에서는 매매대금, 보증금, 대출, 할부금, 옵션비용을 한 장의 대가 명세로 정리해야 한다. 계약서 특약에는 부담 주체와 금액, 납부 예정일, 최종 정산 방식을 적는 것이 좋다.

둘째, 명의자가 여러 번 바뀐 거래는 소유권 흐름과 돈의 흐름을 따로 그린 뒤 연결해야 한다. 등기상 전 소유자와 실제 채권 관계의 상대방이 다르면 중간 명의 이전의 원인과 각 당사자의 역할을 뒷받침할 자료가 필요하다.

셋째, 양도소득세 신고 전에 취득 당시 신고서만 보지 말고 잔금 납부확인원, 대출 승계, 보증금 승계, 옵션대금, 공과금 정산, 제3자 대납 내역을 다시 확인해야 한다. 특히 짧게 보유한 주택은 높은 세율이 적용될 수 있어 취득가액 누락의 영향이 커진다.

넷째, 지방세 신고와 국세 신고의 거래가액이 다르면 차이가 생긴 이유를 즉시 문서화해야 한다. 후속 취득세 과세자료가 양도소득세 과세자료로 이어질 수 있다. 같은 금액을 양도가액에 더하면서 취득가액에서는 뺀 경우에는 각 단계의 부담 관계가 정말 다른지 확인해야 한다.

다섯째, 불복에서는 하나의 결정적 증거만 찾기보다 자료 묶음을 구성해야 한다. 이 사건의 승패는 차용금증서 하나나 유사매매사례가액 하나로 갈리지 않았다. 채권 자료, 등기, 금융 흐름, 입주금 자료, 제3자 소명, 취득세 납부가 같은 방향을 가리킨 점이 중요했다.

실무 체크리스트

거래와 계약 단계

• 매매대금 외에 인수하는 대출, 임대보증금, 할부금, 옵션비용이 있는가
• 제3자가 대신 납부할 금액과 그 법적 원인이 계약서 특약에 적혀 있는가
• 명의상 매도인과 실제 채권 관계의 상대방이 다르면 그 이유가 문서로 남아 있는가
• 채권을 부동산으로 변제받는 경우 충당할 채권액과 남는 채권액을 구분했는가
• 기존 근저당권의 채무자, 채권최고액, 실제 채무 잔액을 확인했는가

증빙 확보 단계

• 차용금증서와 실제 대여 금융내역이 서로 맞는가
• 변제 내역과 미회수 잔액을 날짜별로 정리했는가
• 입주금 납부확인원과 분양대금 납부 내역을 확보했는가
• 양수인의 대납일과 자산 취득일이 일치하거나 연결되는가
• 제3자의 소명서와 지방세 납부확인서를 확보했는가
• 등기사항전부증명서상 소유권과 담보권 흐름을 모두 확인했는가
• 계약서가 여러 본이면 작성일, 제출 시점, 특약 차이를 설명할 수 있는가

신고 단계

• 양도가액에 들어간 채무 인수액이 취득가액과도 관련되는지 별도로 검토했는가
• 취득 당시 거래신고 금액과 양도소득세 신고 취득가액이 일치하는가
• 지방세 취득가액과 국세상 양도가액 및 취득가액의 차이를 조정표로 남겼는가
• 유사매매사례가액과 신고 취득가액 사이의 큰 차이를 설명할 자료가 있는가
• 보유기간과 적용 세율을 취득일 및 양도일 증빙으로 다시 확인했는가

불복 단계

• 청구인 주장, 처분청 의견, 객관적으로 확인된 사실을 구분했는가
• 법원 판결이 직접 확인하는 사실과 간접적으로 뒷받침하는 사실을 구분했는가
• 계약서의 약점을 금융 자료와 제3자 자료로 보완했는가
• 자산의 소유권 흐름과 미납 부담의 이동을 한눈에 보이게 정리했는가
• 쟁점금액을 포함한 경우와 제외한 경우의 거래가액 합리성을 비교했는가
• 과세관청이 같은 금액을 다른 세목이나 거래 단계에서 어떻게 취급했는지 확인했는가

참고 자료

• 조세심판원 조심2026인0914 공식 결정
• 국세기본법 제14조
• 소득세법 제96조, 제97조, 제104조
• 소득세법 시행령 제163조
• 대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결: 이 사건 결정문이 실제거래가액의 뜻과 관련해 인용한 판결

원문의 [참조결정]과 [따른결정]은 비어 있다. 따라서 별도의 비교 심판례 사건번호는 제시하지 않았고, 이 사건 결정문이 직접 인용한 판결의 법리와 객관적 증빙에 따른 실지거래가액 판단 기준만 비교하였다.